招商蛇口（001979）（001979.SZ）加碼布局深圳前海。5月31日，招商蛇口公告稱正在籌劃發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金方式，向深圳市投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱深投控）購(gòu)買深圳市南油（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱南油集團(tuán)）剩余24%股權(quán)，并向平安資管非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金。

　　交易完成后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資下屬公司，有利于增加公司對(duì)前海自貿(mào)的權(quán)益比例，增加公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值。同時(shí)，平安人壽將成為公司股東。

　　進(jìn)一步整合土地資源的同時(shí)，招商蛇口加快拿地節(jié)奏。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年前5個(gè)月，招商蛇口拿地已經(jīng)超過(guò)200億元，位居房企前十。近年來(lái)，招商蛇口欲從傳統(tǒng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)向綜合發(fā)展模式，意將住宅開(kāi)發(fā)定位為短期業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)定位為中期業(yè)務(wù)，郵輪、長(zhǎng)租公寓等定位為長(zhǎng)期業(yè)務(wù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%；歸母凈利潤(rùn)160.33億元，同比增長(zhǎng)5.20%。今年1月份，招商蛇口銷售額為118.98億元，位列百?gòu)?qiáng)房企第8位，這是其自2015年底完成重組以來(lái)，首次晉升房企第一梯隊(duì)。

　　收購(gòu)南油集團(tuán)增加前海片區(qū)資源價(jià)值

　　對(duì)于此次購(gòu)買資產(chǎn)的目的，招商蛇口稱，南油集團(tuán)主要持有的資產(chǎn)為其通過(guò)深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司（下稱“前海自貿(mào)”）股權(quán)。前海自貿(mào)在前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)質(zhì)的土地資源，是招商蛇口與前海管理局各出資5億元成立的合資公司，主要用于開(kāi)發(fā)前海土地。

　　交易完成后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資下屬公司，有利于增加公司對(duì)前海自貿(mào)的權(quán)益比例，增加公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值。而平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險(xiǎn)資金全額認(rèn)購(gòu)招商蛇口本次募集配套資金非公開(kāi)發(fā)行的股份，發(fā)行完成后平安人壽將成為招商蛇口股東。

　　南油集團(tuán)是上世紀(jì)80年代最有實(shí)力的國(guó)企之一，目前在前海擁有23萬(wàn)平方米權(quán)屬土地，并由招商蛇口持股76%。根據(jù)過(guò)往公告，招商蛇口在前海的2.42平方公里土地里，也包含受讓南油集團(tuán)的2宗地，這些土儲(chǔ)造就了其前海自貿(mào)區(qū)“大地主”的地位。

　　如今南油集團(tuán)已轉(zhuǎn)型為致力于大健康產(chǎn)業(yè)、自貿(mào)創(chuàng)【新產(chǎn)業(yè)(300832)、股吧】（300832）、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)和深圳前海權(quán)屬土地的綜合開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和建設(shè)數(shù)據(jù)信息服務(wù)平臺(tái)。其重要項(xiàng)目包括南油W6倉(cāng)，該項(xiàng)目位于前海保稅港區(qū)，總建面12萬(wàn)平方米，于2015年8月正式投入使用。

　　多家券商研究報(bào)告指出，招商蛇口在前海蛇口自貿(mào)區(qū)土儲(chǔ)豐厚，資源重估價(jià)值高。華創(chuàng)證券研究報(bào)告指出，招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；上市公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高；具備“市場(chǎng)化+非市場(chǎng)化”強(qiáng)大拿地優(yōu)勢(shì)。由此，招商蛇口作為大灣區(qū)核心標(biāo)的，資產(chǎn)價(jià)值將進(jìn)一步提升。

　　前五個(gè)月超200億拿地

　　在2015年吸收合并【招商地產(chǎn)(000024)、股吧】（000024）實(shí)現(xiàn)重組上市后，招商蛇口發(fā)展穩(wěn)健。2019年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)160.33億元，同比增長(zhǎng)5.2%。

　　今年一季度，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入117.97億元，同比增長(zhǎng)171.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.39億元，同比減少79.48%。報(bào)告解釋稱，這是因?yàn)樯夏晖?，招商蛇口子公司深圳市?lè)藝置業(yè)有限公司、深圳市商啟置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股轉(zhuǎn)讓51%股權(quán)扣稅后，產(chǎn)生凈收益22.26億元。如剔除此原因，今年一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)與去年同期相比增長(zhǎng)34.44%。

　　土儲(chǔ)方面，近幾年，招商蛇口在土地投入上持續(xù)加大，2017-2019年拿地總金額分別達(dá)到882億元、954億元及976億元。截至2019年年末，招商蛇口的擬開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備597.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.58%；該儲(chǔ)備金額為273.57億元，同比增長(zhǎng)89.57%。

　　公司一季度新增土儲(chǔ)325.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)223.2%，為同期銷售面積219.4%，較2019年提升97.7個(gè)百分點(diǎn)，拿地節(jié)奏逐步加快。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2020年1-4月，招商蛇口共斥資192億元拿地，位于同期房企拿地排行榜第8位。5月19日，經(jīng)過(guò)11輪出價(jià)，招商蛇口全資子公司招商局地產(chǎn)（武漢）有限公司最終以總價(jià)58.87億元、溢價(jià)率0.86%斬獲武漢硚口區(qū)新單價(jià)地王，樓面價(jià)達(dá)15633元/平米。

　　財(cái)務(wù)方面，招商蛇口凈負(fù)債率由2015年末的11.85%持續(xù)增長(zhǎng)至2017年末的58.70%，隨后逐漸下滑至2019年末的29.28%?？傮w來(lái)看，招商蛇口的杠桿水平處于行業(yè)較低水平。

　　年報(bào)顯示，截至2019年12月31日，招商蛇口的資產(chǎn)總額為6176.88億元，同比增長(zhǎng)45.95%，主要是由于完成前海土地整備及合資合作，以及業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)所致，這進(jìn)一步拉低了公司的杠桿水平。