5月份土地市場(chǎng)交易景氣持續(xù)回升，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，溢價(jià)率增至16.2%，實(shí)現(xiàn)2020年以來的五連漲。

　　其中，一、二線城市溢價(jià)率環(huán)比上行，平均溢價(jià)率升至14.9%，三四線城市溢價(jià)率則出現(xiàn)回落，但仍高達(dá)16.3%。

　　而在此背景下，各房企的拿地政策也出現(xiàn)了明顯的分化，一些房企選擇謹(jǐn)慎等待伺機(jī)而動(dòng)，而部分房企則選擇高溢價(jià)加倉，這其中有些項(xiàng)目的盈利空間堪憂，甚至有虧本賺吆喝的風(fēng)險(xiǎn)。特推出“疫情之下土地市場(chǎng)升溫，誰在高位拿地”系列報(bào)道。

　　陽光城（000671）是一家銷售規(guī)模超過2000億的大型房企，在克而瑞2019年全口徑榜單上，排名第13位。

　　相比同規(guī)模的房企，陽光城盈利能力偏弱，凈利率始終處在6%左右，遠(yuǎn)低于同規(guī)模的金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、龍湖集團(tuán)和華潤置地等房企。盈利能力偏弱的原因之一就是近年來大規(guī)模拿地導(dǎo)致土儲(chǔ)快速攀升，占售價(jià)的比重較高所致。

　　今年前五個(gè)月陽光城繼續(xù)大力度拿地，有些項(xiàng)目樓面價(jià)已經(jīng)超過周邊平均售價(jià)的70%。在土儲(chǔ)成本迅速攀升的同時(shí)，售價(jià)卻在下降。

　　陽光城逆市納儲(chǔ)：土儲(chǔ)成本增長(zhǎng)23% 售價(jià)反降4%

　　今年前五個(gè)月，陽光城新增土地建面563.58萬平方米，土地總價(jià)則達(dá)到390.06億元。新增建面比2019年同期增長(zhǎng)17%；拿地總價(jià)則比2019年同期增3%。由于前五個(gè)月累計(jì)銷售額同比下降，陽光城前5月拿地力度達(dá)到61.78%（拿地金額/銷售額），較去年同期的56.37%增加5.41個(gè)百分點(diǎn)。

　　2017年以來，陽光城就在納儲(chǔ)之路上狂奔。2017年新增土儲(chǔ)建面2021.63萬平方米，比前一年增長(zhǎng)107%。2018年與2019年新增建面則分別達(dá)到1333萬平方米、1268萬平方米。

　　大規(guī)模納儲(chǔ)最直接的影響就是推升了公司的土儲(chǔ)成本。2017年陽光城平均土儲(chǔ)成本為3252元每平方米，2019年已經(jīng)增至4356元，增長(zhǎng)34%。2020年前五月達(dá)到5353元每平方米，較2019年均價(jià)又增長(zhǎng)了23%。

　　與此同時(shí)，公司的平均售價(jià)則出現(xiàn)下降，2019年其銷售均價(jià)為12317元，2020年前五月則為11404元，降幅為7.41%，土儲(chǔ)成本與售價(jià)的比值達(dá)到47%。

　　土儲(chǔ)成本迅速升高，而售價(jià)下降，勢(shì)必削弱公司的盈利能力。

　　近幾年陽光城毛利率在25%左右，凈利率則一直處在6%左右的水平，遠(yuǎn)低于同規(guī)模的金地集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)和華潤置地。

　　屢次出手高溢價(jià)拿地 兩年內(nèi)789.97億元債務(wù)到期

　　從城市分布來看，陽光城前五個(gè)月新增土儲(chǔ)主要集中在沈陽、大連、長(zhǎng)沙、東莞等二三線城市。不少項(xiàng)目是以較高的溢價(jià)獲得。

　　2020年4月23日，陽光城以總價(jià)17.05億元競(jìng)得東莞市大朗鎮(zhèn)長(zhǎng)塘社區(qū)地塊，折合樓面價(jià)20907元每平方米。而今年3月大朗鎮(zhèn)總共成交50套，平均價(jià)格27751元/平方米。樓面價(jià)占到售價(jià)的75%。

　　6月初，陽光城以37.55億元競(jìng)得佛山順德區(qū)陳村宅地，成交樓面價(jià)13720元每平方米，溢價(jià)率高達(dá)100.37%。周邊二手盤成交價(jià)在1.8-1.9萬之間。樓面價(jià)同樣占到周邊項(xiàng)目成交價(jià)的70%以上。

　　高溢價(jià)地塊后續(xù)盈利前景堪憂。

　　陽光城持續(xù)大力度納儲(chǔ)跟公司的土儲(chǔ)池子偏小有關(guān)。2017年大力度拿地后，陽光城總土儲(chǔ)增長(zhǎng)到3796萬平方米，按照當(dāng)年銷售面積估算，僅夠三年開發(fā)。2018年銷售面積與新增建面持平，2019年銷售1713.27萬平方米，新增僅1268萬平方米，導(dǎo)致總土儲(chǔ)由上年的4417.77萬平方米下滑到4101.2萬平方減少。目前4101萬平方米，也僅夠兩年左右開發(fā)。

　　在2019年業(yè)績(jī)說明會(huì)上，公司管理層提到2020年2000億元銷售目標(biāo)不變。目前可售面積4523萬平方米，可售貨值6324億元，在這個(gè)基礎(chǔ)上今年計(jì)劃新增約3000-5000億元貨值儲(chǔ)備。這意味著，陽光城下半年還將積極拿地。

　　目前公司資產(chǎn)負(fù)債率處在83%的高位，凈負(fù)債率更是高達(dá)138%。截至2019年底，陽光城有息負(fù)債規(guī)模為1123.21億元，整體融資成本為7.71%，2019年資本化利息高達(dá)75.9億元。

　　從其融資期限來看，一年內(nèi)到期的金額為335.49億元，1至2年到期的為454.48億元，這也就意味著兩年內(nèi)將有789.97億元的債務(wù)到期。