8月24日，綠地控股（600606）2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告出爐，數(shù)據(jù)表現(xiàn)不那么“漂亮”。

　　受到新冠疫情影響，綠地一季度大部分指標(biāo)都呈現(xiàn)下降，二季度似乎已經(jīng)開(kāi)始找回“失去”的節(jié)奏感，穩(wěn)住了變動(dòng)的曲線。

　　報(bào)告顯示，上半年?duì)I業(yè)收入2098億元，總資產(chǎn)11712億元，同比均自一季度由降轉(zhuǎn)增，同比分別增長(zhǎng)4.17%和2.23%；利潤(rùn)總額153億元同比微降7%，歸母凈利潤(rùn)80億元同比減少10.77%，基本每股收益0.66元。

　　房地產(chǎn)方面，上半年綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330.29億元，比去年同期減少20.7%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1031.2萬(wàn)平方米，比去年同期減少30.7%。同時(shí)綠地尤為突出強(qiáng)調(diào)了回款表現(xiàn)，上半年回款1257億元，回款率達(dá)到95%，同比上升近15個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下新高。其中住宅產(chǎn)品銷售金額占比超7成，回款率達(dá)106%。

　　而另一大主營(yíng)業(yè)務(wù)――基建業(yè)務(wù)板塊同樣受到疫情的較大影響，綠地控股基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入906億元，同比減少16%，降幅較一季度收窄10個(gè)百分點(diǎn)。

　　地產(chǎn)銷售與凈利潤(rùn)雙降

　　去年同期，綠地控股基建業(yè)務(wù)營(yíng)收首次超過(guò)房地產(chǎn)，并占總營(yíng)收比例超過(guò)50%，這曾一度讓外界誤解為綠地不再依賴房地產(chǎn)。

　　2019年上半年，綠地控股基建業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1077億元，同比增長(zhǎng)39%，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入僅為901億元。

　　而事實(shí)上，在過(guò)去2019全年里，綠地兩大主業(yè)房地產(chǎn)和大基建分別完成營(yíng)收1947億元、1866億元，房地產(chǎn)營(yíng)收仍占首位。

　　從今年上半年的營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看，綠地控股更是加快了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)轉(zhuǎn)，合同交付面積903萬(wàn)平方米，達(dá)到去年同期規(guī)模的122%。

　　房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入966億元，同比微漲7%，而基建業(yè)務(wù)營(yíng)收則出現(xiàn)較大跌幅，同比減少16%至906億元。對(duì)此，綠地控股方面解釋，建筑行業(yè)受疫情的沖擊尤其大。

　　在過(guò)去的6個(gè)月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售增速增長(zhǎng)乏力，綠地亦不能幸免。上半年，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330億元，較去年同期1677億元減少20%。

　　上半年，綠地控股新增供應(yīng)面積956萬(wàn)平方米，達(dá)到去年同期規(guī)模的80%，新開(kāi)工面積1633萬(wàn)平方米，竣工備案面積602萬(wàn)平方米。在上半年合同銷售中，住宅占比約70%，商辦占比約30%。

　　對(duì)于2020年的銷售目標(biāo)，董事長(zhǎng)張玉良年初時(shí)表態(tài)，將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎，“綠地的目標(biāo)是穩(wěn)中有增”。若按這個(gè)銷售目標(biāo)計(jì)，綠地在下半年的推貨和銷售需要較去年同期提速15%才能達(dá)到2019年3880億元銷售額。

　　而讓人欣慰的是，對(duì)于一直倚重商辦項(xiàng)目的綠地，近幾年來(lái)通過(guò)不斷地優(yōu)化結(jié)構(gòu)獲得一定的成效。而產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，直接體現(xiàn)在銷售回款上，上半年回款1257億元，回款率達(dá)到95%其中住宅產(chǎn)品銷售金額占比超7成，回款率達(dá)106%。

　　除了銷售額下降，綠地控股中期凈利潤(rùn)也出現(xiàn)較為明顯下降。

　　有分析認(rèn)為是基建板塊的盈利拉低了綠地控股的整體利潤(rùn)水平，而今年上半年基建業(yè)務(wù)營(yíng)收出現(xiàn)明顯減少，進(jìn)一步拖累了凈利潤(rùn)的下降。

　　值得一提的是，在今年上半年財(cái)務(wù)報(bào)表中，財(cái)務(wù)費(fèi)用支出的增加也是影響凈利潤(rùn)的重要原因。

　　綠地控股方面表示，財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)原因，主要是利息支出增加。數(shù)據(jù)顯示，上半年綠地控股財(cái)務(wù)費(fèi)用31.56億元，較去年同期23.51億元增加34.25%。

　　腰斬的現(xiàn)金流與366億買地

　　在一季度報(bào)告中，經(jīng)營(yíng)性性現(xiàn)金流是較為扎眼的一項(xiàng)數(shù)據(jù)。第一季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)80億元，截至上半年，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~41.33億元。

　　但與去年同期相比還是出現(xiàn)腰斬，同比減少49.26%，2019年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~81.46億元。

　　綠地控股在報(bào)告中也進(jìn)行了說(shuō)明，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~變動(dòng)原因：受新冠肺炎疫情影響，回籠資金比去年同期減少。

　　不過(guò)，綠地控股上半年獲取土儲(chǔ)也占用了較多的資金，其中2020年新增土儲(chǔ)的權(quán)益土地款為 366億元；此外，在企業(yè)合并現(xiàn)金流量表中，購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金合計(jì)高達(dá)1660 億元。

　　回顧上半年綠地控股累計(jì)新增項(xiàng)目59個(gè)，計(jì)容建筑面積1465萬(wàn)平方米，總地價(jià)448億元，權(quán)益土地款366億，可形成貨值近1600億元。

　　從近三年同期對(duì)比來(lái)看，今年的土地投資節(jié)奏有所控制，綠地控股方面也表示由于今年疫情影響同比有所下降，但是基本上是保持平穩(wěn)的。

　　2018年中期新增房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備60個(gè)，新增貨值接近3000億元，為此付出的總土地價(jià)款達(dá)到464億元；而2019年上半年新獲取項(xiàng)目58個(gè)，計(jì)容建筑面積2202萬(wàn)平方米，與2018年同期相差無(wú)幾。

　　橫向?qū)Ρ葋?lái)看，在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的1-6月中國(guó)房企新增土地儲(chǔ)備報(bào)告中，綠地控股新增土地儲(chǔ)備僅次于碧桂園，排在全國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的第二名。

　　綠地控股相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于土地投資的態(tài)度還是積極的，項(xiàng)目方面會(huì)傾向于拿整體區(qū)域開(kāi)發(fā)的重大項(xiàng)目，更多的會(huì)和其他綜合產(chǎn)業(yè)整體形成產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　下半年，綠地在土地投資市場(chǎng)上仍然十分活躍。8月21日，綠地控股164億競(jìng)得武漢黃陂臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)7宗地塊，出讓總面積達(dá)242.29萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資額500億元。

　　綠地控股方面發(fā)布消息稱，上述7宗地塊擬投建武漢綠地天河國(guó)際會(huì)展城項(xiàng)目，是武漢有史以來(lái)單次供地規(guī)模最大的項(xiàng)目，將建成全球已披露的室內(nèi)凈展面積最大的會(huì)展項(xiàng)目。

　　降負(fù)債與花樣融資

　　回顧上半年，綠地控股銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，通過(guò)抓回款來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流，同時(shí)增加借款融資來(lái)保證資金周轉(zhuǎn)。但是外部借款增加導(dǎo)致了有息負(fù)債同時(shí)上升。

　　根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，綠地上半年短期借款317.29億元，長(zhǎng)期借款1780.62億元較去年年末新增407億元。資產(chǎn)負(fù)債率同比增長(zhǎng)0.24%至88.51%，高于行業(yè)均值，扣除預(yù)收賬款后為82.70%，短債比為0.72，較上一年同期下降5%，短期償債壓力有所提升。

　　截至2020年6月30日，企業(yè)貨幣資金為872.5億元，較2019年末減少16.5億元，但是有息負(fù)債增加了365.0至3298.4億元。總體上，有息負(fù)債的大量增加導(dǎo)致了企業(yè)凈負(fù)債率指標(biāo)較2019年末上漲24.7個(gè)百分點(diǎn)至180.3%，凈負(fù)債率再次高升。

　　從近期來(lái)看，融資政策持續(xù)收緊，如果按照目前市場(chǎng)上所畫(huà)出的“三道紅線”，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍這三項(xiàng)指標(biāo)衡量，綠地下半年需要控制有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)，進(jìn)一步降低杠桿水平。

　　綠地控股也對(duì)投資者透露，降負(fù)債是公司的主要重點(diǎn)和目標(biāo)之一。

　　事實(shí)上，隨著資產(chǎn)規(guī)模跨入萬(wàn)億行列后，綠地對(duì)負(fù)債和現(xiàn)金流有了更高的和要求。

　　綠地控股表示，上半年融資流入資金531億元。為了加大融資力度、多渠道籌措資金以及加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)和結(jié)轉(zhuǎn)、加強(qiáng)應(yīng)收賬款回收等，除常規(guī)開(kāi)發(fā)貸外，公司落實(shí)疫情貸款，推進(jìn)ABS、境外債券、公司債等創(chuàng)新融資。

　　目前該公司的現(xiàn)金流情況總體良好，獲得主要貸款銀行授信額度4150億元，已使用額度1887億元，未使用額度2263億元，預(yù)收賬款3934億元。

　　在發(fā)布中期報(bào)告的同一日，綠地控股發(fā)布一則關(guān)聯(lián)公告，公司（含下屬子公司）擬向上海格林蘭投資企業(yè)（有限合伙）借款不超過(guò)人民幣 35 億元。上述借款期限不超過(guò)三年，可按需分批借入，借款年利率按照格林蘭實(shí)際向金融機(jī)構(gòu)融資成本計(jì)算且不超過(guò) 7.5%。

　　除了境內(nèi)融資，綠地控股也在加快境外融資步伐。7月23日，綠地控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司全資子公司綠地控股集團(tuán)有限公司通過(guò)公司境外全資子公司綠地全球投資有限公司完成了4億美元定息債券及2.5億美元定息債券的發(fā)行。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從公告中獲悉，綠地全球于2020年7月22日分別完成了4億美元定息債券及2.5億美元定息債券的發(fā)行。其中，4億美元定息債券票面利率為6.125%，到期日2023年4月22日；2.5億美元定息債券票面利率為7.25%，到期日2025年1月22日。

　　截至公告披露日，綠地全球在80億美元中期票據(jù)計(jì)劃項(xiàng)下已發(fā)行尚未到期的債券余額包括54.8億美元和15億人民幣。