觀點地產(chǎn)網(wǎng) 9月3日晚間，泰禾集團（000732）針對深交所對公司的《半年報問詢函》進行了回復(fù)?？芍^“千呼萬喚始出來”。

　　事實上，早于8月14日，泰禾集團公布了2020年半年度報告，期間實現(xiàn)營收24.63億元，原因是受今年疫情及公司房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算排期影響，無集中交付的地產(chǎn)項目，造成收入較上年同期大幅下降。

　　隨后于8月24日，深交所對于泰禾集團公布的半年報進行了問詢，內(nèi)容涉及銷售回款情況，對增城荔豐、增城荔濤的投資進行分類調(diào)整，商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛迅速增長的原因，內(nèi)預(yù)付款大幅增長的主要原因等9個方面。同時，其要求泰禾集團需要8月28日前進行回復(fù)。

　　到了8月28日，就問詢函事宜，泰禾集團發(fā)布公告稱，鑒于年審會計師內(nèi)部核查流程需要較多時間，需結(jié)合公司內(nèi)外部資料進行核實后發(fā)表意見，將延期至今年9月3日前完成半年報問詢函的回復(fù)。

　　于是昨晚，泰禾集團針對上述九個方面問題進行了逐一答復(fù)。

　　項目銷售與消費信心

　　深交所第一問，涉及泰禾集團預(yù)售額為負的原因，同時這部分是否屬于資產(chǎn)負債表。

　　數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商業(yè)城、藍山院子項目于期內(nèi)的預(yù)售（銷售）金額均為負數(shù)，分別為-16,748萬元、-2,892萬元、-391萬元、-368萬元。深交所要求說明，預(yù)售（銷售）金額為負的原因，你公司報告期內(nèi)銷售退回的情況及相關(guān)會計處理方式，同時結(jié)合銷售退回項目在前期的收入確認情況、銷售退回是否屬于資產(chǎn)負債表日后調(diào)整事項

　　泰禾集團回復(fù)，上述項目于期內(nèi)存在銷售退房，導(dǎo)致期內(nèi)預(yù)售（銷售）金額為負。其中北京院子二期、廊坊大家商業(yè)城以前年度未確認收入，北京院子二期客戶、廊坊大家商業(yè)城客戶分別于報告期內(nèi)提出退房申請，期內(nèi)銷售退回直接沖減合同負債；

　　而杭州院子銷售退房涉及4套、藍山院子銷售退房涉及2套均在已在以前年度確認收入，于期內(nèi)提出退房申請，上述涉及房源銷售退回直接沖減報告期收入。

　　但泰禾集團認為，上述銷售退回屬于客戶個人原因申請退房退款的零星個案，占項目總體銷售的比例很低。，此類個案在資產(chǎn)負債表日并不存在，不屬于資產(chǎn)負債表日存在的情況。

　　而在隨后的問題中，深交所仍然進一步要求泰禾集團要求說明，商品房銷售過程中出現(xiàn)糾紛的問題，并且說明糾紛為何增長迅速的原因。

　　半年報顯示，于報告期末，泰禾集團及下屬子公司涉及的訴訟案件共148起，涉案金額約為13.51億元，未計提相關(guān)預(yù)計負債。另據(jù)《重大訴訟公告》顯示，截至8月15日，泰禾集團未披露的其他小額訴訟、仲裁事項增加到260起，涉資約16.39億元。

　　兩者大部分均為金額較小的商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛。

　　對于不到兩個月就新增了112筆訴訟事項，泰禾集團表示，有55筆為商品房合同糾紛及物業(yè)合同糾紛，涉資約合1.01億元?！皩τ谏唐贩抠忎N合同糾紛，部分因購房者基于個人原因而產(chǎn)生糾紛，部分因近期我司存在大額到期債務(wù)未歸還的情況而導(dǎo)致的消費者信心不足產(chǎn)生的退房糾紛?！?/p>

　　對于為何未計提為相關(guān)預(yù)計負債，主要是上述訴訟案件尚未有判決結(jié)果或泰禾集團已根據(jù)初審判決結(jié)果上訴的案件，公司管理層尚未在半年報中計提相應(yīng)的預(yù)計負債。

　　對此，泰禾集團表示，公司正努力解決債務(wù)及現(xiàn)金問題，力求重塑客戶信心。公司預(yù)計此類訴訟達成和解的可能性較大，預(yù)計對公司不會產(chǎn)生重大不利影響。

　　債務(wù)困局何時解？

　　在項目銷售過程遇到的問題，或許與泰禾集團的債務(wù)、資金流動性狀況密切相關(guān)。而該公司在問詢函回復(fù)中的字里行間也一直提及“重提客戶信心”。

　　今年以來，泰禾集團先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按時兌付。于6月末，泰禾集團因訴訟糾紛被司法凍結(jié)的銀行存款為約8.92億元，較期初增長273.63%。到了8月15日，已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。

　　在這種情況下，泰禾集團因子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人，也因此導(dǎo)致公司持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性。對此，深交所要求說明，目前公司債務(wù)重組事項的具體進展及后續(xù)安排，是否存在被實行其他風險警示的情形。

　　泰禾集團表示，公司目前從三個方面正在開展的債務(wù)重組工作：一是、與各方債權(quán)人主動開展溝通，聽取各方債權(quán)人關(guān)于后續(xù)解決方案的意見；二是、綜合債權(quán)人意見，并結(jié)合公司目前狀況及未來發(fā)展規(guī)劃，形成可實施的后續(xù)債務(wù)解決方案；三是、通過引入戰(zhàn)略投資者，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，推動債務(wù)重組工作進程。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解到，目前，泰禾集團仍處于與各方債權(quán)人溝通階段，尚未形成全面?zhèn)鶆?wù)重組方案；而在引入戰(zhàn)略投資者方面則與萬科達成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議。

　　于今年7月30日，泰禾集團控股股東泰禾投資、實際控制人黃其森與萬科企業(yè)全資子公司海南萬益簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》。據(jù)此，泰禾投資擬將其持有泰禾集團的19.9%股份轉(zhuǎn)讓給海南萬益。

　　但這份股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中設(shè)置了股份轉(zhuǎn)讓的主要兩項先決條件，一是，需要公司制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達成一致，債務(wù)重組方案能支持公司恢復(fù)正常、可持續(xù)經(jīng)營，同時債務(wù)重組方案的上述作用能得到泰禾投資和萬科的一致認可；

　　二是，萬科對泰禾投資、泰禾集團完成法律、財務(wù)、業(yè)務(wù)等盡職調(diào)查，且各方在盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案及擬議交易的方案達成一致，不存在影響擬議交易的重大問題；同時，泰禾投資及泰禾集團的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。

　　對于兩項先決條件的工作進展情況，泰禾集團表示，債務(wù)重組方案正在與各方確定中；同時，萬科對公司開展的盡職調(diào)查工作正在進行，盡職調(diào)查的結(jié)果尚待工作完成后出具。目前，公司不存在生產(chǎn)經(jīng)營活動受到嚴重影響且預(yù)計在三個月以內(nèi)不能恢復(fù)正常的情形等。

　　而泰禾集團的回復(fù)中可以得知，其債務(wù)重組事項何時能解，仍然是個未知數(shù)。

　　做了筆投資？

　　而在資金流動性方面，深交所問詢中，泰禾集團存在預(yù)付賬款、代墊款項大幅增長的問題，并要求其予以說明這部分資金涉及的對象、具體事項及相應(yīng)的金額。

　　半年報顯示，于期末，泰禾集團預(yù)付款余額為30.58億元，較期初增長175.18%；其他應(yīng)收款下代墊款項期末余額為1.78億元，較期初增長148.26%。

　　關(guān)于預(yù)付賬款暴增的原因，泰禾集團表示，今年項目開發(fā)建設(shè)受新冠肺炎疫情影響，開發(fā)進度遠落后于原計劃，為保障項目回款需搶回預(yù)售節(jié)點，基于公司資金緊張的實際情況，公司通過商業(yè)票據(jù)、房抵工程款等方式替代資金支付，與各供應(yīng)商積極協(xié)商復(fù)工趕工，加速推動項目建設(shè)，造成賬面預(yù)付賬款暫時性增加。

　　“為復(fù)工趕工需求，采用商業(yè)票據(jù)、以房抵款及預(yù)付工程款方式為行業(yè)慣例，隨著項目建設(shè)進度的推進，相應(yīng)預(yù)付賬款將形成公司項目的開發(fā)成本”，泰禾集團在公告中稱。

　　預(yù)付賬款中，主要來源于建安工程款項，金額約為21.45億元，占比為70.12%；其次為土地相關(guān)款項，金額為5.16億元，占比為16.88%；再者為商品零星采購及其他類，金額為1.37億元，占比為4.48%；以及開發(fā)間接費及其他工程類款項金額8122.46萬元，占比為2.66%。泰禾集團與上述涉及項目款項的供應(yīng)商均無關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　而在“其他應(yīng)收款-代墊款項”中，1.77億元款項涉及商管、地產(chǎn)及物業(yè)公司等近百家，屬于公司日常經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容，亦無關(guān)聯(lián)關(guān)系。其中，商管代管的商業(yè)項目代收代付商戶租金等部分金額為1.27億元；地產(chǎn)代收代付公維契稅等部分金額為4003.27萬元；物業(yè)公司代收代付各項費用等部分金額為768.04萬元。

　　不過，有趣的是，在面臨債務(wù)問題時，深交所發(fā)現(xiàn)，報告期內(nèi)，泰禾集團購買中信證券股票約4002.66萬元，要求說明在流動性緊張的情況下仍進行證券投資的原因。

　　泰禾集團表示，2019年12月，因港股股票日交易量較小、處置手續(xù)較復(fù)雜等因素，為盤活已有港股證券投資資產(chǎn)、短期保值且后續(xù)易于進行資產(chǎn)處置，公司開始陸續(xù)買入中信證券，自2019年12月至2020年2月，共買入中信證券股票合計金額為5244.64萬元人民幣，后續(xù)未再買入。公司已于2020年2月底，將所購入中信證券股票全部賣出。

　　此外，期內(nèi)，泰禾集團將對兩家子公司增城荔豐、增城荔濤的投資從“長期股權(quán)投資”調(diào)整為“其他權(quán)益工具投資”，對應(yīng)的期末余額為2441.5萬元、2049.43萬元，較原本項目下的期初余額均減少了95%。深交所要求說明，該項調(diào)整主要考慮和依據(jù)。

　　泰禾集團表示，上述兩家公司與五礦信托于今年6月22日簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，分別將兩家公司19%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予五礦信托設(shè)立的信托計劃。于報告期末，泰禾集團已收到交易對價約4.88億元，目前工商變更手續(xù)已完成，其分別持有增城荔豐、增城荔濤1%股權(quán)。