盡管對比三項(xiàng)指標(biāo)都已超標(biāo)的多家房企，華僑城并不足以引起關(guān)注，不過主攻文旅項(xiàng)目的特質(zhì)仍為其后續(xù)帶來不小的資金壓力。

　　8月20日，【華僑城A(000069)、股吧】發(fā)布2020年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告。

　　受新冠疫情影響，以旅游為主營業(yè)務(wù)的公司業(yè)績同比出現(xiàn)大幅下跌幾乎是可預(yù)見的現(xiàn)象。今年1-6月，華僑城共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入171.08億元，同比下降3%；毛利額93.1億元，毛利率55.3%，分別較上年同期減少19%及10個(gè)百分點(diǎn)；利潤總額29.19億元，同比下降29%；凈利潤20.56億元，同比下降29%；歸母凈利潤21.38億元，同比下降24%；每股基本盈利0.2606元，同比下降24%。

　　在利潤指標(biāo)均同比下跌2-3成的情況下，華僑城錄得的營收只出現(xiàn)3%的小幅下滑，與此同時(shí)，其旅游板塊的營收更是大漲逾70%。這不禁讓人產(chǎn)生疑問，在全球旅游行業(yè)遭受重創(chuàng)的上半年，為何以文旅為主業(yè)的華僑城會出現(xiàn)這一反差？

　　旅游營收大漲之謎

　　根據(jù)文旅部中國旅游研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季度，國內(nèi)旅游人次同比下降56%，國內(nèi)旅游收入同比下降69%。此外，機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)今年全年旅游人次將減少9.32億，收入將減少1.18萬億，同比分別下降15.5%和20.6%。

　　而當(dāng)這一行業(yè)現(xiàn)象反映到華僑城的半年度財(cái)務(wù)報(bào)告中，數(shù)據(jù)卻發(fā)生變化。2020年上半年，華僑城旗下21家景區(qū)、25家酒店、1家旅行社及2家開放式旅游區(qū)共接待游客829.7萬人次，為去年同期的47%，與此同時(shí)，旅游綜合業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入99.49億元，同比增長73.79%。

　　（圖片來源：華僑城A 2020年半年度報(bào)告）

　　在整個(gè)旅游行業(yè)遭受重創(chuàng)之際，為何華僑城旅游業(yè)務(wù)的營收會錄得超過70%的增長？

　　華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)收入來源包括景區(qū)門票及商品餐飲、文化演藝、旅行社服務(wù)、酒店、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租賃、體育休閑、咨詢策劃、城區(qū)配套服務(wù)、旅游綜合體等，看上去名目繁多，而在回答投資者上述疑問時(shí)，其解釋上半年旅游收入增長主要是部分旅游綜合項(xiàng)目在期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)收益所致。

　　將這一回復(fù)進(jìn)一步解釋，或可認(rèn)為該項(xiàng)增長主要“歸功”于華僑城“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式。財(cái)報(bào)中華僑城即曾提及公司在業(yè)態(tài)構(gòu)成上是以主題公園、酒店、旅行社、文化旅游綜合體、文創(chuàng)園區(qū)等為核心，其中文旅綜合體就包括酒店公寓、商業(yè)街等房地產(chǎn)業(yè)態(tài)。

　　財(cái)經(jīng)網(wǎng)就旅游綜合收入的具體構(gòu)成詢問華僑城證券事務(wù)代表，但對方表示該項(xiàng)業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)眾多，公司未對專項(xiàng)情況進(jìn)行披露。

　　深圳大學(xué)文化與旅游新業(yè)態(tài)發(fā)展研究中心研究員劉杰武認(rèn)為，在景區(qū)、酒店接待游客數(shù)不足去年同期水平一半的情況下，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)營收實(shí)現(xiàn)大幅增長應(yīng)該主要依賴文旅項(xiàng)目中的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，而受房地產(chǎn)回款周期影響，今年上半年實(shí)現(xiàn)的部分營收也是由近幾年的銷售結(jié)轉(zhuǎn)而來。

　　也就是說，華僑城在2020年上半年被拖累的銷售業(yè)績也會在后續(xù)幾年的報(bào)表中體現(xiàn)出來。同時(shí)，這也讓華僑城到底是“旅游+地產(chǎn)”，還是“披著旅游外衣的地產(chǎn)”再次受到關(guān)注。

　　盡管從營收占比來看，華僑城旅游綜合收入已經(jīng)占到總收入的58.15%，不過回歸盈利能力，其仍要依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。今年上半年華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然營收較去年同期下降42.09%，但其毛利率高達(dá)80.71%，仍然為公司貢獻(xiàn)55.60億元的毛利，占毛利總額的59.72%。

　　華僑城在半年報(bào)中表示，受疫情影響，公司旅游板塊中景區(qū)、酒店業(yè)務(wù)在報(bào)告期內(nèi)仍未恢復(fù)上年同期水平，同時(shí)據(jù)機(jī)構(gòu)測算今年全年國內(nèi)的旅游收入同比也將下降超過兩成，因此未來一段時(shí)間華僑城仍將依靠地產(chǎn)為業(yè)績增色。

　　低周轉(zhuǎn)、高負(fù)債之痛

　　與同比下滑的營收、利潤不相匹配的是華僑城持續(xù)走高的負(fù)債水平。

　　半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率為77.16%，較上年同期增加0.46個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款外的資產(chǎn)負(fù)債率為55.84%；公司貨幣資金余額為364.13億元，短期借款加上一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債金額為360.17億元，現(xiàn)金短債比約1.01；同時(shí)公司有息債務(wù)規(guī)模約1437.28億元，所有者權(quán)益為946.21億元，凈負(fù)債率達(dá)111.24%。

　　對應(yīng)日前業(yè)內(nèi)所傳限制房企融資的“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%；現(xiàn)金短債比不小于1倍；凈負(fù)債率不超過100%，可發(fā)現(xiàn)華僑城資產(chǎn)負(fù)債率尚在紅線之下，現(xiàn)金短債比勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)，而凈負(fù)債率水平則明顯超標(biāo)。

　　盡管對比三項(xiàng)指標(biāo)都已超標(biāo)的多家房企，華僑城并不足以引起關(guān)注，不過在劉杰武看來，主攻文旅項(xiàng)目的特質(zhì)仍為其后續(xù)帶來不小的資金壓力。

　　文旅項(xiàng)目與住宅等業(yè)態(tài)的差異在于周轉(zhuǎn)速度。當(dāng)前，一個(gè)住宅項(xiàng)目從拿地到開盤的開發(fā)周期已可縮短至半年，而文旅項(xiàng)目大多需要兩到三年，因此同一負(fù)債水平對于專注住宅開發(fā)的房企來說或許足夠安全，但對于專注文旅項(xiàng)目的房企則已經(jīng)非常冒險(xiǎn)。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)，華僑城近三年的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.24、0.14、0.15，而50家典型房企在2019年的周轉(zhuǎn)率多在0.21-0.57之間，以中位數(shù)0.30計(jì)算，一般房企3年多周轉(zhuǎn)一次，華僑城則要用上5-6年。

　　憑借較高的周轉(zhuǎn)速度，部分房企可以在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回流以充裕自身現(xiàn)金流，而華僑城則要承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)。并且過低的周轉(zhuǎn)率，還會進(jìn)一步拖累凈利潤水平、增加凈負(fù)債壓力。

　　即便如此，其并未減緩擴(kuò)張速度。今年上半年，華僑城新增項(xiàng)目14個(gè)，新增建筑面積約642萬平方米，土地總價(jià)款為221.75億元，拿地銷售比接近七成。就在半年報(bào)發(fā)布前一個(gè)月，其又在上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)拿下一宗宅地，成交價(jià)50.01億元，達(dá)到最高限價(jià)，樓面價(jià)4.42萬元/平方米，溢價(jià)率19.07%?？鄢?5%自持面積后，地塊可售部分樓板價(jià)達(dá)5.20萬元/平方米，創(chuàng)下唐鎮(zhèn)板塊樓面單價(jià)新紀(jì)錄。

　　稍把時(shí)間線拉長，可以發(fā)現(xiàn)華僑城自2017年起就走上了大舉擴(kuò)張之路。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華僑城在2017、2018年新增的土地規(guī)劃建筑面積分別為580.12萬平方米和1382.5萬平方米，而在2016年，這個(gè)數(shù)字是198.45萬平方米。再到2019年，其權(quán)益建筑面積合計(jì)約達(dá)833.90萬平方米。

　　同樣是自2017年起，其耗費(fèi)在拿地上的資金也逐年升高，分別為207億元、477億元和506億元，位列全國第27位、11位、10位。激進(jìn)的拿地節(jié)奏也推高了華僑城的負(fù)債率，過去三年，華僑城A的資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.97%、73.77%、74.98%，凈負(fù)債率分別為52.83%、84.31%、84.47%。

　　而在這些大手筆購入的土地中，有不少也已走上被出售的道路。2018年，華僑城集團(tuán)共計(jì)出售了18家子公司的股權(quán)及債權(quán)，2019年共計(jì)出售11家子公司股權(quán)及債權(quán)。今年以來，出售資產(chǎn)的腳步并沒有停歇，就在上月，華僑城再度擬以5136.06萬元轉(zhuǎn)讓無錫兆禾文旅發(fā)展16%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

　　同時(shí)盡管華僑城在財(cái)務(wù)報(bào)告中屢屢表示將提高周轉(zhuǎn)速度，不過截至上半年末，其存貨依然占到總資產(chǎn)的53.47%，較期初增加19.49%，主要為土地儲備及項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投入。

　　而觀察其近來拿地的城市，也更深入三四線。這些城市即非傳統(tǒng)旅游目的地，居民消費(fèi)力也遜于一二線城市，這或會進(jìn)一步拖累項(xiàng)目的去化速度。

　　（華僑城股份上半年新增土儲 圖片來源：華僑城A 2020年半年度報(bào)告）

　　不過劉杰武認(rèn)為，城市能級并不完全決定文旅項(xiàng)目的運(yùn)營情況。如鄭州、中山等地，因?yàn)橹苓吶狈Τ墒焱晟频男蓍e目的地，華僑城進(jìn)駐或許可以填補(bǔ)這些區(qū)域的空白。但同時(shí)他也提到，文旅項(xiàng)目最終的價(jià)值空間還是取決于開發(fā)商的運(yùn)營能力。

　　而在融資渠道收緊、旅游業(yè)難靠消費(fèi)刺激短期內(nèi)復(fù)蘇的現(xiàn)實(shí)下，周轉(zhuǎn)率與負(fù)債率都將是華僑城迅猛擴(kuò)張后急需且必須要著手解決的問題。

　　王晗玉/文（責(zé)編：高雅）