觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 來自監(jiān)管層的規(guī)則變化，對招商蛇口（001979）的業(yè)務(wù)發(fā)展又激起一絲漣漪。

　　據(jù)9月14日公告，招商蛇口間接控股公司廣州招商房地產(chǎn)有限公司，于近日與招商局仁和養(yǎng)老投資有限公司（仁和養(yǎng)投）訂立部分房產(chǎn)整體購買意向，據(jù)此仁和養(yǎng)投將收購廣州金山谷創(chuàng)意區(qū)項(xiàng)目6棟建筑物以及地下車位，交易對價5.27億元。

　　仁和養(yǎng)投是招商仁和人壽進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的主體，此前7月上旬，招商蛇口才正式轉(zhuǎn)讓仁和養(yǎng)投49%股權(quán)。至此，從聯(lián)合投資到單方面退出，再到剝離項(xiàng)目予合資公司，招商蛇口的養(yǎng)老業(yè)務(wù)在19個月內(nèi)經(jīng)歷了一系列變化。

　　招商仁和人壽與招商蛇口產(chǎn)生交集是2018年2月，發(fā)生在招商局集團(tuán)發(fā)展大健康業(yè)務(wù)的大背景下，招商蛇口涉足養(yǎng)老大約三年后。當(dāng)時適逢“招商高利澤廣州番禺國際康復(fù)頤養(yǎng)中心”在金山谷社區(qū)開業(yè)，這是招商局首個養(yǎng)老項(xiàng)目，也是旗下兩大平臺在該領(lǐng)域首次深度合作。

　　2019年1月，上述雙方共同出資4.9億元合資成立仁和養(yǎng)投，由招商仁和人壽持股51%。按招商蛇口副總經(jīng)理、招商健康總經(jīng)理張林此前接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時的說法，布局大健康產(chǎn)業(yè)的一種模式是通過招商仁和人壽重資產(chǎn)持有，公司進(jìn)行園區(qū)配套建設(shè)及運(yùn)營。

　　而對于如今退出持股并轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，有接近交易人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，退出仁和養(yǎng)投系在銀保監(jiān)會的監(jiān)管限制下的合規(guī)安排，并為轉(zhuǎn)讓金山谷養(yǎng)老項(xiàng)目做鋪墊。該人士認(rèn)為，此事不影響兩家公司之間的合作。

　　這與招商蛇口9月14日終止向平安資管非公開發(fā)行股份的邏輯類似：為了遵守險資最新監(jiān)管要求，招商蛇口修訂條款，將原本通過引入平安資管募集現(xiàn)金調(diào)整為直接向深投控發(fā)行更多股份收購資產(chǎn)。

　　保險產(chǎn)品捆綁項(xiàng)目

　　招商仁和人壽之于招商有著獨(dú)特的歷史意義。1875年，輪船招商局創(chuàng)建中國最早的民族保險公司“保險招商局”，次年創(chuàng)辦仁和保險。至2016年，招商仁和人壽開始籌建，2017年獲得開業(yè)批復(fù)，招商將此解讀為“‘仁和保險’成功復(fù)牌”。

　　2018年周慶之際，招商仁和人壽推出名為“仁和頤家”的綜合養(yǎng)老計(jì)劃，發(fā)展策略則為“統(tǒng)一平臺、輕重并舉、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。

　　在官方APP上，該公司還披露了五年規(guī)劃，包括立足廣東，布局北京（雄安）、廣州、深圳、廈門/漳州、杭州、蘇州、粵東新城等，運(yùn)營2-3個養(yǎng)老社區(qū)，儲備3-5個二線省會城市養(yǎng)老用地或者項(xiàng)目。

　　其中，位于廣州番禺的養(yǎng)老社區(qū)（又名仁和頤家·和園），是招商仁和人壽落地的首個養(yǎng)老項(xiàng)目。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對比，仁和頤家·和園的位置與廣州番禺的招商金山谷項(xiàng)目高度重合。招商仁和人壽的客服人員也證實(shí)，公司在廣州項(xiàng)目上和招商高利澤有合作關(guān)系。

　　其中，招商高利澤是2015年招商蛇口聯(lián)合法國養(yǎng)老品牌高利澤成立的高端養(yǎng)老服務(wù)公司，而位于廣州金山谷內(nèi)的護(hù)理機(jī)構(gòu)則是招商高利澤首個養(yǎng)老地產(chǎn)落地項(xiàng)目。2016年5月，時任招商蛇口總經(jīng)理的許永軍強(qiáng)調(diào)，金山谷養(yǎng)老項(xiàng)目是“公司級重點(diǎn)項(xiàng)目”。

　　2018年2月初，招商高利澤廣州番禺國際康復(fù)頤養(yǎng)中心開業(yè)，招商蛇口代表在致辭時提及，該項(xiàng)目是招商仁和人壽“在養(yǎng)老領(lǐng)域產(chǎn)融結(jié)合的首發(fā)項(xiàng)目”。資料顯示，廣州金山谷養(yǎng)老社區(qū)總建筑面積約4.49萬平方米，其中頤養(yǎng)中心占1.2萬平方米。

　　招商仁和人壽在對外宣傳仁和頤家·和園項(xiàng)目時，也重點(diǎn)突出頤養(yǎng)中心這一特色，強(qiáng)調(diào)這是招商蛇口與高利澤聯(lián)合打造的護(hù)理機(jī)構(gòu)。

　　在運(yùn)營模式層面，招商仁和人壽的“仁和頤家”的綜合養(yǎng)老計(jì)劃主要將保險產(chǎn)品、養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合。

　　具體而言，廣州金山谷的養(yǎng)老社區(qū)（仁和頤家·和園）僅針對買保險的客戶開放，購買包括“招商仁和招盈金生年金保險”、“招商仁和和悅?cè)松K身壽險”在內(nèi)等十余種指定保險產(chǎn)品，且累計(jì)應(yīng)交保費(fèi)達(dá)到200萬以上，才可獲得養(yǎng)老社區(qū)申請資格。

　　這種將購買保險產(chǎn)品與入住養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行掛鉤的做法，過去幾年在險資布局醫(yī)養(yǎng)領(lǐng)域的進(jìn)程中并不鮮見。在招商仁和人壽之前，包括泰康人壽、合眾人壽、中國人壽（601628）、太平人壽等金融機(jī)構(gòu)，均已陸續(xù)落地相應(yīng)的養(yǎng)老社區(qū)。

　　而根據(jù)9月14日最新公告，招商蛇口出售予仁和養(yǎng)投的資產(chǎn)位于廣州番禺區(qū)東環(huán)街東藝路139號7-12棟辦公樓及酒店，地上部分建筑面積3.08萬平方米，以及268個地下車位。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，12棟即招商金山谷意庫，這也是招商高利澤廣州番禺國際康復(fù)頤養(yǎng)中心的所在地。結(jié)合地址及面積推測，招商蛇口或許已經(jīng)將金山谷養(yǎng)老社區(qū)轉(zhuǎn)至招仁和養(yǎng)投旗下。

　　養(yǎng)老輕資產(chǎn)

　　作為此番收購金山谷養(yǎng)老社區(qū)的平臺公司，仁和養(yǎng)投被招商仁和人壽、招商蛇口寄予厚望。

　　2018年12月31日，銀保監(jiān)會同意招商局仁和人壽以資本金出資2.499億元與招商蛇口共同設(shè)立仁和養(yǎng)投，雙方分別持股51%、49%。

　　招商仁和人壽在2019年1月15日公告中稱，這是公司“醫(yī)養(yǎng)”戰(zhàn)略的重要組成部分，仁和養(yǎng)投將作為公司養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資的主體，從事養(yǎng)老社區(qū)投資新建、參股并購、養(yǎng)生護(hù)理、營養(yǎng)健康等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資。

　　時間過去一年，招商仁和人壽于今年1月6日披露，公司將收購招商蛇口持有的仁和養(yǎng)投49%股權(quán)，交易價格總計(jì)約4566.96萬元。6月30日，該交易獲得銀保監(jiān)會批復(fù)；7月10日，仁和養(yǎng)投正式由招商仁和人壽100%持股。

　　接近招商蛇口的人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，平臺公司股權(quán)變更主要受“仁和頤家”綜合養(yǎng)老計(jì)劃的模式影響。

　　他解釋，將保險產(chǎn)品與入住養(yǎng)老社區(qū)及服務(wù)費(fèi)掛鉤，意味著社區(qū)的收益主要通過保費(fèi)收入呈現(xiàn)。仁和養(yǎng)投若持有社區(qū)項(xiàng)目，由于本身沒有保險資質(zhì)，監(jiān)管制度規(guī)定保費(fèi)收入不能入賬，運(yùn)營成本卻會歸入平臺公司。

　　根據(jù)招商蛇口最新公告，仁和養(yǎng)投主要負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的投資、建設(shè)、運(yùn)營及管理，重點(diǎn)發(fā)展以持續(xù)照料型養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）為主的養(yǎng)老產(chǎn)品線，健全社會保障體系，創(chuàng)新養(yǎng)老保險產(chǎn)品服務(wù)。這反映出平臺公司的服務(wù)性定位。

　　“相當(dāng)于仁和養(yǎng)投是保險公司體系下一個成本中心，收入體現(xiàn)在其它業(yè)務(wù)線。蛇口作為上市公司，在合資公司只有成本沒有收入，也不是好的安排?！?/p>

　　銀保監(jiān)會在6月底的批復(fù)函提及，招商仁和人壽應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管規(guī)定和投資協(xié)議，深化仁和養(yǎng)投與保險業(yè)務(wù)相互協(xié)同；應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)股權(quán)投資的持續(xù)管理，落實(shí)各項(xiàng)風(fēng)險管控措施，確保償付能力、財(cái)務(wù)狀況等持續(xù)符合監(jiān)管規(guī)定，防范市場風(fēng)險、運(yùn)營風(fēng)險及操作風(fēng)險等投資風(fēng)險，切實(shí)維護(hù)保險資金和保險當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　“蛇口之前共同投資仁和養(yǎng)投，是準(zhǔn)備持有重資產(chǎn)，由仁和方面控股。但經(jīng)過雙方反復(fù)研究，蛇口決定退出，再把項(xiàng)目賣給仁和養(yǎng)投?！鄙鲜鋈耸勘硎?，這是“戰(zhàn)術(shù)性調(diào)整”，股權(quán)出售屬于監(jiān)管下的合規(guī)安排，不會影響與招商仁和人壽之間的合作。

　　招商蛇口方面也向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)，出售物業(yè)不代表退出養(yǎng)老業(yè)務(wù)，招商健康在推進(jìn)與招商仁和人壽更多的合作。

　　大健康業(yè)務(wù)作為公司近年來探索的新業(yè)務(wù)之一，招商蛇口鮮有系統(tǒng)披露它的項(xiàng)目發(fā)展、戰(zhàn)略模式及拓展策略等細(xì)節(jié)。

　　2017年招商蛇口董秘劉寧曾提及，現(xiàn)階段多停留在房地產(chǎn)概念，即通過商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅等形式獲得低成本土地，并將地產(chǎn)、金融植入商業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等概念提升產(chǎn)品溢價，其實(shí)還是通過房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高的溢價。

　　至今年7月初，招商蛇口副總經(jīng)理、招商健康總經(jīng)理張林接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪就談到：養(yǎng)老、醫(yī)療、健康業(yè)務(wù)是綜合發(fā)展的重要組成部分，通過招商仁和保險重資產(chǎn)持有，招商蛇口園區(qū)配套建設(shè)及運(yùn)營。

　　盡管如此，在輕資產(chǎn)道路上，招商蛇口與招商仁和人壽的合作仍限于廣州金山谷項(xiàng)目。去年5月，招商仁和人壽方面對外表示今后將與招商蛇口共同探索落地醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)建設(shè)；而在該公司最新的養(yǎng)老綜合計(jì)劃中，所列舉的與保險產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老項(xiàng)目主要指金山谷項(xiàng)目。

　　在此之外，去年11月招商仁和人壽宣布與厚德醫(yī)療醫(yī)生集團(tuán)、華漢投資等股東，整合粵港澳臺四地醫(yī)療資源，打造綜合服務(wù)體系。同時該公司受托管理的首個醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目宣告順利完成。

　　接近招商蛇口的人士指，仁和方面會根據(jù)保險業(yè)務(wù)及養(yǎng)老社區(qū)的需要而選擇拓展形式和合作方，包括自建、收購及租賃等。若目標(biāo)區(qū)域有招商蛇口合適的項(xiàng)目，會優(yōu)先合作。

　　當(dāng)前，招商蛇口在養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面的拓展速度有所放緩，按照其過往規(guī)劃，2020年前將完成養(yǎng)老戰(zhàn)略布局，主要完成自營中端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品及團(tuán)隊(duì)成型，并在北京、上海等一線城市布局；2022年完成擴(kuò)張發(fā)展，2023年以后進(jìn)入持續(xù)的提質(zhì)增效的階段。

　　招商蛇口目前披露落地養(yǎng)老項(xiàng)目的城市包括廣州、深圳、杭州、武漢等。其中，2018年至今，廣州番禺國際康復(fù)頤養(yǎng)中心、招商觀頤之家蛇口頤養(yǎng)中心、蛇口美倫健康管理中心實(shí)現(xiàn)運(yùn)營。

　　招商蛇口副總經(jīng)理、招商健康總經(jīng)理張林早前認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公益性強(qiáng)，相對利潤低，投資回報(bào)慢。企業(yè)當(dāng)下最緊迫的是要提升運(yùn)營能力，合理管控成本，爭取在核心城市將網(wǎng)點(diǎn)密度提高。