觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 已過(guò)秋分的九月末，連南方城市廣州也一大早刮起了絲絲秋風(fēng)，挾帶些涼意。

　　有些“不應(yīng)景”，土拍市場(chǎng)再次迎來(lái)百億量級(jí)土拍，盡管搶得不算多激烈，但總歸都覓得買家。

　　9月27日，羊城黃埔、白云、花都、南沙七宗地入市競(jìng)拍，順利落子的開(kāi)發(fā)商囊括了恒大、【保利聯(lián)合(002037)、股吧】（002037）體、保利置業(yè)以及越秀，總成交價(jià)130億。

　　其中，恒大以37億連摘廣州南沙萬(wàn)頃沙三宗地，兩宗商地要求建設(shè)星級(jí)酒店、全室內(nèi)文創(chuàng)園區(qū)，且申請(qǐng)人須具備5個(gè)文化旅游項(xiàng)目投資及建設(shè)經(jīng)驗(yàn)等，加之此前廣東省2020年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃提及，未來(lái)南沙區(qū)有一個(gè)“恒大童世界主題樂(lè)園”，將在2020年動(dòng)工。

　　即是說(shuō)，該項(xiàng)目大概率將建成恒大童世界。

　　不過(guò)這場(chǎng)土拍最大贏家或許還是“保利系”，除保利置業(yè)以22.5億摘得花都中軸線地塊，保利發(fā)展則以聯(lián)合體名義，以超34億摘得黃埔科學(xué)城兩宗宅地。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去這三天，保利已接連斬獲廣州、佛山、鄭州地塊，斥資超80億元，這也是今年以來(lái)保利拿地圖譜的一個(gè)縮影。

　　還是舊改

　　9月27日，保利摘得的兩宗臨近宅地，均拉來(lái)了幫手翔龍。

　　兩宗地分別為科學(xué)城KXC-G1-5地塊、科學(xué)城KXC-G1-6地塊，均位于廣汕公路以南、開(kāi)創(chuàng)大道以西，臨近天河與黃埔邊界，一大優(yōu)勢(shì)是距離地鐵6號(hào)線黃陂站僅約300米。

　　地塊總占地面積約5.5萬(wàn)平方米，總建筑面積則超22萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)在每平方米1.6萬(wàn)元-1.7萬(wàn)元左右。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前科學(xué)城一手住宅在4萬(wàn)至5萬(wàn)左右，僅就不到兩萬(wàn)的樓面地價(jià)而言，未來(lái)項(xiàng)目盈利空間還是可控的。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該地塊隸屬于黃陂社區(qū)長(zhǎng)安片區(qū)的舊村改造融資區(qū)范圍，屬于舊改地塊。該長(zhǎng)安片區(qū)舊村改造項(xiàng)目總用地20.13公頃，規(guī)劃拆除現(xiàn)狀建筑面積18.82萬(wàn)平方米，改造后總建筑量67.81萬(wàn)平方米，預(yù)算總投資約28億元。

　　改造后的黃陂長(zhǎng)安片區(qū)分為四大功能區(qū)，分別為回遷安置區(qū)、回遷經(jīng)濟(jì)區(qū)、融資住宅區(qū)及融資商業(yè)區(qū)，此次出讓地塊為其中融資住宅區(qū)地塊。

　　為何可以摘得舊改相關(guān)地塊？據(jù)悉，該黃陂社區(qū)長(zhǎng)安片區(qū)舊村改造項(xiàng)目由廣州君御房地產(chǎn)和翔龍集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)。查閱工商信息獲悉，主要主體公司君御原先由黃陂社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社全資持有，今年9月份，大股東變更為廣州市保翔置業(yè)有限公司，持股比例為70%。

　　保翔置業(yè)于今年5月成立，由廣東保利持股51%，翔龍城市更新集團(tuán)持股49%。換而言之，事實(shí)上長(zhǎng)安片區(qū)舊村改造項(xiàng)目已由保利與翔龍共同開(kāi)發(fā)，兩者拿下出讓融資地塊不足為奇。

　　合作方之一翔龍是廣州本土房企，創(chuàng)建于1999年，早年間曾在廣州天河區(qū)珠江新城及海珠區(qū)打造過(guò)尚東君御及尚東峰景等住宅項(xiàng)目，近年來(lái)開(kāi)始轉(zhuǎn)道舊改。

　　據(jù)悉，今年5月份翔龍?jiān)c融創(chuàng)一同以底價(jià)35億元摘得黃埔科學(xué)城HBPQ-D1-1地塊，折合樓面價(jià)17321元/平方米。該地塊同樣為舊改地塊，與此次出讓地塊相近，為黃陂社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、華沙社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地收儲(chǔ)出讓項(xiàng)目，競(jìng)得人須與兩聯(lián)社簽訂《自留發(fā)展用地合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，從2019年底以來(lái)，科學(xué)城板塊出讓的多宗宅地基本都涉及到舊改，拿下的地塊均為舊村里邊的留用地塊。

　　“科學(xué)城住宅凈地幾乎沒(méi)有了，所以未來(lái)居住用地主要都以舊改轉(zhuǎn)化為主?！笔缆?lián)行（002285）廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星表示。

　　除此外，當(dāng)天吸引最多房企參與的是花都中軸線八地塊二，位于花都區(qū)花都大道以北、蓮山路以東，是近三年來(lái)花都中軸線上出讓的首宗宅地。

　　該宗地塊報(bào)名的6家房企里，同時(shí)出現(xiàn)了保利系成員――保利與保利置業(yè)。

　　一直以來(lái)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)都是保利集團(tuán)內(nèi)部?jī)纱蟮禺a(chǎn)平臺(tái)懸而未決的難題，即便是2017年進(jìn)行整合重組之后，也未完全解決。除了廣州之外，上海、重慶、武漢這些重點(diǎn)城市也是重組之前就一直進(jìn)行交叉布局的地方。

　　不過(guò)在保利方看來(lái)，足夠大的市場(chǎng)下，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的影響微乎其微。

　　今年4月份年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，保利發(fā)展副總經(jīng)理潘志華便稱，公司與保利置業(yè)由于歷史原因，在少數(shù)城市有一定重疊，而且房地產(chǎn)是充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，不存在實(shí)質(zhì)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

　　拿地變調(diào)

　　當(dāng)天，除廣州黃埔科學(xué)城落兩子外，保利還以10.01億摘得佛山南海丹灶鎮(zhèn)一宗商住地，建面17.7萬(wàn)平方米；9月25日，保利同樣一天連下兩城，28.61億元拿下白云區(qū)太和鎮(zhèn)商住地以及溢價(jià)50%奪得一宗鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)的宅地。

　　短短三日保利投資近80億擴(kuò)儲(chǔ)，若按照股權(quán)比例粗略劃分的話，也有至少60億元實(shí)際支付地價(jià)。

　　細(xì)窺其中，這便是保利今年以來(lái)拿地策略的一個(gè)縮影。

　　相比2019年以控制負(fù)債、提高盈利增長(zhǎng)為主的穩(wěn)健發(fā)展風(fēng)格，2020年，疫情之下的保利反而顯得更為“激進(jìn)”，尤其在拿地方面。

　　一季報(bào)顯示，期內(nèi)保利新拓展項(xiàng)目20個(gè)，新增容積率面積459萬(wàn)平方米，總獲取成本達(dá)347億元，拿地金額同比增長(zhǎng)118%，拿地銷售比達(dá)48.9%，較2019年上升15.2%；半年報(bào)顯示，保利實(shí)現(xiàn)拓展項(xiàng)目44個(gè)，新增容積率面積984萬(wàn)平方米，拓展成本820億元，拿地金額同比增長(zhǎng)54%，拿地銷售比為36.52%。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，拿地總支出增加的原因還包括成本的增加。

　　上半年，保利拓展土地平均樓面地價(jià)為8328元/平方米，比去年同期平均地價(jià)上漲約30%。

　　半年報(bào)中保利解釋稱，這一變動(dòng)主要是上半年公司在38個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)86%，較去年提升7個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)東方證券此前統(tǒng)計(jì)，期內(nèi)44個(gè)新增項(xiàng)目中36個(gè)位于核心一二線城市，不乏北京、上海、杭州、廣州、蘇州等核心城市地塊，即多位于一二線城市。

　　具體而言，保利所拿的44塊土地中，一線城市占比由2019年19.4%略微降至19.2%，二線城市占比由41.7%上升至64.1%，三線城市由38.9%下降至16.7%。

　　如此次三天拿下的廣州、佛山、鄭州地塊，均屬于一二線城市范疇。

　　另一個(gè)可觀察的拿地變化，則是權(quán)益比重的上升。

　　土儲(chǔ)權(quán)益比重的背后，是保利對(duì)于負(fù)債與規(guī)模之間取舍的結(jié)果。自2013年國(guó)資委對(duì)央企降負(fù)債作出相關(guān)要求后，保利便開(kāi)始主動(dòng)降低杠桿，隨之投資拿地力度、銷售規(guī)模增速趨于回調(diào)。

　　為了保持市場(chǎng)張力，保利選擇的最簡(jiǎn)單直接方式便是增加合作項(xiàng)目比重，減少投資成本，同時(shí)又能增加企業(yè)賬面銷售，擴(kuò)大總盤子。

　　隨著這幾年合作放開(kāi)，土儲(chǔ)權(quán)益比例從2015年76%降至2019年上半年65.3%，幾乎是歷史最低點(diǎn)。不過(guò)，2019年保利也有意識(shí)地提高拓展項(xiàng)目權(quán)益比例，全年新增土儲(chǔ)權(quán)益占比回升到七字頭達(dá)71%，同比提升近3.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　2020年上半年，保利新增土儲(chǔ)權(quán)益比再提升至73%。當(dāng)然，這也帶來(lái)了現(xiàn)金的減少與負(fù)債的提升，尤其是在疫情下銷售回籠資金有所減少。

　　半年報(bào)顯示，保利資產(chǎn)負(fù)債率77.66%，凈負(fù)債率為72.07%，較2019年末分別上升了0.3與15.16個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)現(xiàn)金短債比為1.96倍，較2019年末下降14.07個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-252.44億元，同比下降255.56%。

　　值得欣慰的是，在當(dāng)前盛傳的“三道紅線”下，保利均踩在安全線內(nèi)，包括截至扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.05%，不超過(guò)70%。

　　不過(guò)，本該繼續(xù)上揚(yáng)的擴(kuò)張曲線，或許在三道紅線下會(huì)有所下調(diào)。畢竟，比紅線更重要的是弦外之音，是信號(hào)，房企們拼杠桿的日子大抵是要終結(jié)了。

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