圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　10月19日晚間，A股房企第一張三季報出爐。發(fā)布者是開發(fā)商招商蛇口（001979），這也是目前為止Top30房企發(fā)布的唯一一份三季報。

　　上半年，招商蛇口為Top30房企中營收增幅最高者，但凈利潤跌幅也最大。如今，這種“增收不增利”的情況繼續(xù)延續(xù)到了三季度。

　　三季報顯示，前9個月招商蛇口營收501.18億元，同比增長96.21%。但同期，其凈利潤同比下降41.51%至34.1億元，歸母凈利潤同比下降56.96%至21.92億元。

　　此外，前9月招商蛇口銷售額1901.76億元，同比增長17.36%，表現(xiàn)較好。由于銷售提速，其經(jīng)營現(xiàn)金流凈額也由中期末的-29.91億元扭轉(zhuǎn)為正。

　　在此背景下，截止三季度末，招商蛇口財務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，“三條紅線”均全部達(dá)標(biāo)，一扭中期“踩線”局面。

　　前9月“增收不贈利”，投資收益同比減40億

　　細(xì)究招商蛇口三季報可發(fā)現(xiàn)，前三季度其實現(xiàn)投資收益7.63億元，較去年同期的近48.19億元下降84.17%，這是其凈利潤下跌的主要原因。

　　對此，招商蛇口在三季報中解釋稱，此為項目整體轉(zhuǎn)讓收益及權(quán)益法投資收益同比減少所致。

　　“凈利潤下跌一則因受房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響，社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降；二則因新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，公司對租賃物業(yè)采取了減免租等措施，導(dǎo)致公司園區(qū)業(yè)務(wù)利潤同比下降明顯?！闭猩躺呖谠谌緢笾斜硎尽?/p>

　　三季報數(shù)據(jù)顯示，前9個月招商蛇口毛利率24.32%，同比下滑11.68個百分點；歸母凈利率4.37%，同比下滑15.57個百分點。

　　“上年同期，公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26 億元”招商蛇口還在三季報中如此表示。

　　搜狐財經(jīng)查詢數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2020年前9月，招商蛇口投資收益僅為7.6億元，同比減少40.6億元,跌幅超過80%。

　　此外，在報告期內(nèi)，招商蛇口實現(xiàn)少數(shù)股東損益為12.2億元，少數(shù)股東損益占比35.7%，同比提升23.1個百分點，攤薄了歸母利潤。

　　圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　雖然“增收不增利”的短板依舊存在，但對比半年報數(shù)據(jù)來看，招商蛇口的凈利潤下滑速度已經(jīng)有所放緩，從中期末的81.35%縮小至79.48%。

　　值得注意的是，三季度單季招商蛇口業(yè)績增長較為突出。

　　經(jīng)計算，招商蛇口分別在三個季度實現(xiàn)營收118、125.2和258億元，同比增速分別為171.2%、1.5%和191.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤5.4億元、3.7億元和12.8億元，同比增速分別為-79.5%、-83.5%和557.1%。

　　全年銷售目標(biāo)完成76%，現(xiàn)金短債比1.02“達(dá)標(biāo)”

　　與中期相比，三季度招商蛇口加大了推盤力度。今年9月，借力傳統(tǒng)銷售季“金九”，招商蛇口單月推出15個新盤。其中，太原3個，南京、合肥、西安各2個。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售面積109.44萬平方米，同比增加5.67%；實現(xiàn)簽約銷售金額298.01億元，同比增加27.05%。

　　2020年1月至9月，招商蛇口實現(xiàn)銷售額1901.76億元，同比增長17.36%，完成全年2500億元銷售目標(biāo)的76%。

　　圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

　　同期，招商蛇口合同負(fù)債為1535.13億，較中期末的1310.93億增加224.2億元，同比增長509.49%。

　　由此，招商蛇口三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額今年來首次轉(zhuǎn)正。前三季度累計132.36億元，同比增長337.54%。

　　招商蛇口也在三季報中指出，“增長主要因其銷售回款超過購地及基建投入增長幅度”。

　　具體來看，2020年前9月，招商蛇口銷售商品及提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金約1163.08億元，較去年同期增長326.2億元；而購買商品及接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金約為720.15億元，較去年同期僅增長了325.47億元。

　　房地產(chǎn)作為重資產(chǎn)行業(yè)，在資金流動性吃緊時及時“賣子”是房企的常用手段。招商蛇口也不列外，近來頻繁“甩賣”旗下資產(chǎn)。

　　8月以來，招商蛇口先后掛牌轉(zhuǎn)讓招盛閣置業(yè)、太子灣商儲置業(yè)、樂藝置業(yè)、廣州金山谷創(chuàng)意園區(qū)項目等附屬公司股權(quán)或出售相關(guān)資產(chǎn)，涉及金額不少于11.3億元。

　　三季報數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，招商蛇口總資產(chǎn)7063.25億元，同比增長14.35%。較2019年末的6176.88億元，增加了886.37億元。

　　10月20日，招商蛇口將旗下兩家全資子公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)掛上了北交所，轉(zhuǎn)讓底價合計41.46億元；僅一天后其又宣布，擬以2136.29萬元轉(zhuǎn)讓旗下公司武漢招盈漢都置業(yè)30%股權(quán)。

　　事實上，中期業(yè)績發(fā)布后，招商蛇口的現(xiàn)金流壓力一度被外界所關(guān)注。

　　彼時，招商蛇口現(xiàn)金短債比為0.97，踩了“三條紅線”其中一條。

　　而隨著銷售提速、現(xiàn)金流的逐步改善，截止三季度末，招商蛇口在手現(xiàn)金724.5億，較中期末增加76.13億元，現(xiàn)金短債比1.02。同期，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為46.25%，凈負(fù)債率為36.83%。

　　這便意味著，以截止三季度末的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，招商蛇口“三條紅線”均全部達(dá)標(biāo)。

　　值得注意的是，在發(fā)布三季報的同一天，招商蛇口還發(fā)布了一則“關(guān)于出資設(shè)立私募股權(quán)投資基金”的公告，總規(guī)模41.5億元。

　　“本基金將積極尋找符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的投資機(jī)會，為公司創(chuàng)造合理的投資回報?！辈贿^，招商蛇口并非在公告中透露基金投資的具體內(nèi)容。

　　此外，10月21日招商蛇口還宣布完成發(fā)行15億元超短期融資券 ，利率2.65%。其表示，這將用于歸還“20招商蛇口SCP002”超短期融資券，后者將于今年10月23日到期。