聶黎明（招商蛇口（001979）副總經(jīng)理、招商商管董事長）：各位同行、各位嘉賓，大家下午好，很高興有今天這么一個機會，和大家進行交流。我今天和大家交流的題目是“資本化、精細化，綜合發(fā)展模式下的招商蛇口商業(yè)觀”。

　　前不久我碰到兩個朋友，一個是我的老業(yè)主，跟著我們買了很多房子，也經(jīng)常去我們樓下的花園城買東西，他跟我講，你們這個花園城要提升一下了，環(huán)境要加點錢，我說我們都研究一下。過幾天，我碰到一個投行的朋友，也是我們一個投資人，他跟我說，你們花園城有些成本還要壓一下，人也配多了，有些地方怎么怎么樣。

　　我就在思考這個事兒，剛才在前面的討論環(huán)節(jié)，我所說的，我們要怎么做，才能讓客戶滿意，讓資本滿意？這也引起了一些思考。今天我和大家分享一下，“資本化和精細化的商業(yè)觀”。

　　大家業(yè)內(nèi)有一個共識，我們這個行業(yè)正在從增量時代到存量時代。對于我們來講，很多同行都面臨著一個轉(zhuǎn)型，尤其對我們做商業(yè)地產(chǎn)而言。這種轉(zhuǎn)型應(yīng)該說是在我們行業(yè)還沒有到達頂點的時候，我們還有資源、機會進行轉(zhuǎn)型的時候，我們主動尋求轉(zhuǎn)型。

　　而轉(zhuǎn)型的方向，當(dāng)然我們會尋找和我們現(xiàn)有業(yè)務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)進行轉(zhuǎn)變，因此，可能商業(yè)不可避免的成為很多同行面臨的問題是，很多都選擇把商業(yè)作為自己的一個主賽道。

　　在轉(zhuǎn)型的過程中，我們手中持有的物業(yè)會越來越多，資金的周轉(zhuǎn)會越來越慢，企業(yè)無法長期的承受。持有物業(yè)資本化，尤其包括商業(yè)REITs的呼聲越來越高。美國是遠遠走在我們前列的，他們現(xiàn)在是一萬多億美元的REITs市值。這是從企業(yè)本身和資本市場來看，從客戶來看，消費升級迭代，市場日漸分化，精細化的運營和服務(wù)成為主流。

　　中科院有一個統(tǒng)計，家庭年收入超過50萬的中產(chǎn)階級戶數(shù)以每年1%的增速擴大，這個結(jié)構(gòu)的變化可能和我們整個經(jīng)濟和社會帶來的影響都會非常非常巨大和深遠。下面我想分享招商蛇口在這方面的一些思考和實踐。

　　招商蛇口是綜合運營服務(wù)商，我們說的“3T平衡下的綜合發(fā)展模式”，這個模式下分為三大業(yè)務(wù)?！癟+3”：三年看回報，就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式；“T+10”：十年看回報，包括商辦和持有物業(yè)板塊；“T+30”，30年看回報，雖然回報率周期長，但是回報比較高，比較穩(wěn)定，我們分別叫做社區(qū)、園區(qū)等業(yè)務(wù)。

　　其實前面我們看，這三類業(yè)務(wù)之間我們怎么樣平衡，才能讓我們跑得又穩(wěn)又快，這里面有一個比例的關(guān)系。未來我們持有性物業(yè)會超過1500億，占7000億的20%多，這樣的體量，對我們企業(yè)怎么跑得又穩(wěn)又快，是我們實現(xiàn)全過程全周期的持有物業(yè)的發(fā)展路徑。

　　從去年開始，招商蛇口成立了資產(chǎn)管理中心。作為招商蛇口的重資產(chǎn)管理平臺，統(tǒng)籌招商蛇口整個持有物業(yè)的經(jīng)營、管理和發(fā)展一系列問題，同時我們在去年年底完成了對“000043”的收購，收購以后更名為“【招商積余(001914)、股吧】（001914）”上市。

　　這樣必然帶來輕重分離、監(jiān)管分離的問題，也對我們資管、商辦和物管板塊帶來一系列變革。持有物業(yè)如果太多會轉(zhuǎn)不動，雖然看起來穩(wěn)但回報比較低，尤其是跑不快，因此我們運用基金REITs等資本通道實現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)的有效循環(huán)，也是招商蛇口多年來試圖激活存量物業(yè)的主要方向。

　　在2019年，我們成功實現(xiàn)了首單央企房地產(chǎn)信托基金。招商局商業(yè)房托在香港上市，就是“1503”，把五項資產(chǎn)成功出表，目前發(fā)出公告，正在對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，上報國家相關(guān)審批部門，進行審批，同時還有幾項資產(chǎn)，也以REITs的方式實現(xiàn)出表。

　　招商蛇口就形成了四個上市平臺的協(xié)同運作，一個是招商蛇口本身，這是母公司，作為綜合發(fā)展的一家平臺，另外是“001914”，召開大物管大資管的輕資產(chǎn)平臺，然后是“978”，在香港上市的金融地產(chǎn)的平臺，加上“1503”，作為一個房托基金。

　　在和資本市場進行打通之后，資本化對我們來講在精細化運營方面會提出更高的要求，我們既然和資本市場已經(jīng)無縫連接，必須能夠通過我們管理和運營水平的提高，滿足資本市場的需求，在這個方面，我們的邏輯是什么？

　　我們想通過按照精細化的運營，讓客戶滿意，只有客戶滿意才能讓資本滿意。招商蛇口今年對整個商業(yè)板塊進行了重大變革，原來我們是商業(yè)板塊分散在各個區(qū)域，今年我們成立新的招商商管，把原招商積余下團隊整合，進行統(tǒng)一的運營管理。

　　今年國慶中秋期間，通過精細化的運營整合全盤商業(yè)，也取得了一些比較好的業(yè)績。整體銷售在今年國慶期間同比增長11%，客流同比增長9%，新會員同比增長164%。

　　目前招商蛇口在全國的商業(yè)布局超過25個城市，60個項目，350萬平米，其中形成了三大商業(yè)產(chǎn)品系，分別是海上世界、花園系和九方系。當(dāng)然，花園系和九方系目前正在進行產(chǎn)品和品牌的整合，也在做研究，希望能夠有更好的產(chǎn)品和品牌。

　?。ㄒ奝PT）這是我們第一個海上世界，位于深圳的蛇口，是一個文旅商業(yè)綜合體，充分利用城市的臨水特點，打造城市目的地，濱水文旅商業(yè)。目前我們海上世界已經(jīng)在其他濱海城市進行了布局，這是我們招商蛇口的一個綜合發(fā)展的模式，我們認為所有的海港、空港，都是交通樞紐，在港口周邊進行產(chǎn)業(yè)的聚集，在產(chǎn)業(yè)的周邊進行城市的開發(fā)，就是前港中區(qū)后城的發(fā)展模式。

　　深圳海上世界已經(jīng)全面開業(yè)了，廈門海上世界正在建設(shè)之中，湛江海上世界也在建設(shè)中，煙臺海上世界在前期準(zhǔn)備，這些都是在郵輪母港的邊上。

　　花園系，以綠色都市優(yōu)悅生活為特征，重視綠色低碳、商業(yè)生態(tài)化打造和環(huán)境的交流；九方系的產(chǎn)品，也納入了整個招商商管，包括昆山九方購物中心、贛州九方購物中心、成都九方等等，還有一些輕資產(chǎn)的項目。

　　除了這些之外，我們因地制宜，還有一些特色的商業(yè)，一個是深圳海上世界的匯港購物中心，還有深圳會展灣，有50多萬平米的一個商業(yè)，這塊我們會打造為一個全球最大會展中心旁邊的商業(yè)酒店和寫字樓的集群，總共310萬平米。

　?。ㄒ奝PT）正在建設(shè)籌備中的成都大魔方，這是演藝中心旁邊的商業(yè)，還有深圳太子灣，我們和新世界一起，打造一些商業(yè)業(yè)態(tài)，以及我們自己的一些濱水商業(yè)。另外是已經(jīng)開業(yè)的重慶長嘉匯購物公園，還有深圳前海灣，有500多萬的建筑，商業(yè)體量非常大，已經(jīng)在建設(shè)之中。上海閱江匯，也是在建設(shè)之中，這些是和港口、會展、演藝，以及和文化古跡相關(guān)的特殊業(yè)態(tài)的商業(yè)。

　　招商商管正在發(fā)力，希望有更多的機會與行業(yè)的同行進行交流，以及與朋友們進行更多的合作，謝謝大家。