房地產(chǎn)信托就是指信托公司通過信托計劃達到籌集資金的目的，資金用來進行房地產(chǎn)開發(fā)等項目，而房地產(chǎn)信托股權(quán)投資包括多種模式，本文小編會進行詳細介紹。

　　一、房地產(chǎn)信托股權(quán)投資模式

　　1.貸款信托模式

　　這是最基本最簡單的形式，也就是我們通常所說的信托貸款，委托人(投資人)投資信托公司，信托公司向開發(fā)商發(fā)放信托貸款，開發(fā)商提供資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等。并按照約定向信托公司支付利息和償還本金，然后信托公司向投資者分配信托收益和本金。

　　2.股權(quán)信托模式

　　這種方式可以充分發(fā)揮信托公司在產(chǎn)業(yè)直接投資、反賭投融資、補充項目資金和煽動資金其他來源方面的優(yōu)勢

　　這種模式的關(guān)鍵在于信托公司對項目的控制地位以及如何退出股權(quán)，這與股權(quán)基金私募的運作模式有些相似，但目前市場上所謂的房地產(chǎn)信托基金大多是這種類型。

　　3.股權(quán)信托模式

　　應(yīng)該說這種模式充分利用了投行的思維。主要觀點是，房地產(chǎn)企業(yè)一般使用資產(chǎn)收益權(quán)，包括租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項目收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)等。并結(jié)合信托公司的買入返售業(yè)務(wù)模式，通過資產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓和追加回購承諾等方式與信托公司合作。

　　4.債務(wù)、股權(quán)或股票投資組合信托模式

　　上述三種模式也可以結(jié)合使用，如股權(quán)投資貸款、股權(quán)投資股權(quán)投資、股權(quán)投資產(chǎn)權(quán)信托等。一般采取的風(fēng)險控制措施與上述股權(quán)模式相同，即通過委派董事或財務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、資產(chǎn)質(zhì)押、第三方擔(dān)保等方式。

　　5.類別資產(chǎn)的證券信托模型

　　這種方式比較靈活，其重點是信托受益權(quán)的增加，即不動產(chǎn)物權(quán)信托的信托受益權(quán)的轉(zhuǎn)移。請注意，這里的信托受益人需要注冊。

　　6.基金信托模式

　　房地產(chǎn)信托基金可以說是現(xiàn)在最熱門的，因為信托和基金有著天然的聯(lián)系，比如資金信托本身就是一只基金。房地產(chǎn)信托基金的基本形式是股權(quán)投資信托計劃，即信托資金以股權(quán)投資的形式以股東身份參股項目公司，或以房地產(chǎn)開發(fā)商為合伙人建立有限合伙關(guān)系。模型比較靈活，比如期限可以和長度匹配，收益可以分段、分層、分段，可以設(shè)置閉期-開倉期或者申購贖回制度。

　　二、房地產(chǎn)信托股權(quán)投資存在風(fēng)險

　　1.資產(chǎn)價值評估風(fēng)險

　　一方面，目標(biāo)公司可能存在未知債務(wù)，或者目標(biāo)公司股東可能沒有完成出資義務(wù)。防范措施包括盡職調(diào)查、明確擔(dān)保清單、同意預(yù)留受讓款、在受讓協(xié)議中約定違約責(zé)任。

　　另一方面，房地產(chǎn)項目估價可能不準(zhǔn)確。因此，要做好區(qū)域市場調(diào)研，重點關(guān)注項目所在地的經(jīng)濟社會環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境和競爭產(chǎn)品環(huán)境。

　　2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險

　　有些地區(qū)對國有土地轉(zhuǎn)讓有限制，如土地受讓方的投資比例、股權(quán)的結(jié)構(gòu)、實際控制人等不得改變。信托公司將無法實現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者在獲得后將沒有有效的退出機制。

　　3.合規(guī)風(fēng)險

　　在本文第一部分提到的政策依據(jù)中，對信托公司在股權(quán)的房地產(chǎn)投資有許多限制和要求，需要進行合規(guī)性審查。如《操作指引》規(guī)定，參與設(shè)立股權(quán)投資的信托公司的固有資金不得超過信托計劃財產(chǎn)和公司凈資產(chǎn)的20%；股權(quán)投資信托負責(zé)人5人以上，其中至少2人具有2年以上股權(quán)投資或相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗；投資顧問的條件；報告要求等。

　　4.缺乏抵押擔(dān)保的風(fēng)險

　　由于純股權(quán)投資缺乏主債權(quán)，抵押質(zhì)押措施難以配套。沒有這些保障措施，信托公司將面臨更高的風(fēng)險。人為構(gòu)建抵押措施和反抵押措施所構(gòu)建的主債權(quán)的真實性難以保證，與股權(quán)投資基金的關(guān)系也難以掛鉤

　　5.稅收問題

　　如果是增資入股或者面臨所得稅問題，需要提前與稅務(wù)和工商部門溝通。

　　以上就是房地產(chǎn)信托股權(quán)投資的全部內(nèi)容，更多股權(quán)相關(guān)問題，大家也可以關(guān)注股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收