觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 硚口這宗地塊似乎有些“命途多舛”。

　　這宗位于漢江邊的商住地，在2018年掛牌之初憑借70億的高起拍價(jià)備受關(guān)注，被外界冠以“準(zhǔn)地王”，市場(chǎng)期待著哪位出手闊綽的開發(fā)商一舉奪得這塊貴地。

　　事與愿違，地塊從首次擬入市競(jìng)拍到最終成功花落招商，就用了整整一年零八月的時(shí)間。今年5月，招商蛇口（001979）“撿漏”以58億元低溢價(jià)摘得地塊。

　　原以為已是圓滿大結(jié)局，時(shí)隔拿地半年后，招商又在重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)悄然掛牌轉(zhuǎn)讓了項(xiàng)目近一半的股權(quán)。雖轉(zhuǎn)讓底價(jià)31.164萬元，但計(jì)算實(shí)際交易價(jià)款應(yīng)在近30億元左右。

　　實(shí)則上近期出售項(xiàng)目、資產(chǎn)的開發(fā)商并不少，背后是眾所周知的三道紅線壓力。但于招商而言，或許更多是源自于項(xiàng)目層面潛藏的一些開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　硚口地六次流轉(zhuǎn)

　　地塊掛牌之初為P（2018）096號(hào)地，位于硚口區(qū)解放大道以南、沿河大道以北，京廣鐵路以西，區(qū)位有一定優(yōu)勢(shì)；出讓面積約為13.86萬平米，建筑面積48.37萬平方米，容積率3.49。

　　單是起價(jià)這宗地就已刷新硚口片區(qū)單價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄。最初出讓條件顯示，地塊總起價(jià)70億元，起拍樓面地價(jià)1.45萬元/平方米，保證金42億元。若順利成交，將超越萬科2018年初47億元、樓面地價(jià)1.33萬元/平方米拿下的硚口地塊。

　　像是應(yīng)了那句老話，“爬得越高，摔得越重”。高起價(jià)亮相后，地塊卻前后經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)五次的出讓失敗。

　　第一次計(jì)劃在2018年9月29日出讓，但最后宣布延期；10月31日正式入市，慘遭流拍；年底12月，該宗地塊再次入市，保證金從42億降至14億元，仍舊無人問津。

　　長(zhǎng)達(dá)一年后，于2019年11月，地塊編號(hào)改為P（2019）153號(hào)并入市，但在出讓前武漢國土局宣布地塊延期至12月出讓；隨后于12月仍舊宣布延期。而據(jù)悉，延期往往也是因?yàn)闊o人報(bào)價(jià)。

　　彼時(shí)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，地塊出現(xiàn)流拍、延拍的原因主要源自兩點(diǎn)：其一是起拍樓面地價(jià)高，其二是超高層建筑，商服比例也高，測(cè)算下來房企盈利存在難度。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在總計(jì)容建筑面積48.35萬平方米中，包括商務(wù)建筑、商業(yè)建筑、地下計(jì)容商業(yè)建筑面積共計(jì)超16萬平方米。

　　不過，隨著2020年疫情黑天鵝的出現(xiàn)，反而讓拍賣方舍棄了一些“堅(jiān)持”。5月19日，在長(zhǎng)達(dá)兩三個(gè)月的疫情冰封期后，“風(fēng)暴”中心武漢久違地迎來一場(chǎng)百億土拍，其中貢獻(xiàn)值最大的便是這宗硚口地王，由招商蛇口以總價(jià)58.87億元競(jìng)得，樓面價(jià)15632元/平方米。

　　之所以在第六次出讓的時(shí)候終于成功出嫁，主要是調(diào)整了地塊本身指標(biāo)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)比前后出讓條件，此宗編號(hào)為P（2020）022號(hào)的硚口地塊，事實(shí)上只是原P（2019）153號(hào)地塊的一部分，地上規(guī)劃面積從原先13萬平方米縮減至10萬平方米左右；因此地塊總起拍價(jià)也相應(yīng)從此前70億元下調(diào)至58.37億元左右，競(jìng)買保證金也降至總價(jià)的20%左右，約11.67億元。

　　同時(shí)計(jì)容面積中，不僅商業(yè)建筑面積從9萬平方米減小至4萬平方米，同時(shí)取消了地下商業(yè)建筑用地指標(biāo)，商服比例下降。

　　調(diào)整指標(biāo)，降低門檻，房企在自己可承受價(jià)格里覓得寶地，看起來皆大歡喜。然而，不過半年，項(xiàng)目49%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　轉(zhuǎn)讓近半股權(quán)

　　對(duì)于為何轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)益，多位業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，認(rèn)為癥結(jié)不在企業(yè)而是項(xiàng)目?！罢猩碳词钩鍪圻€是保留了并表權(quán)，而且它本身并不缺錢，杠桿也比較健康，主要還是出于分?jǐn)傢?xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)考慮吧?！币粯I(yè)內(nèi)人士稱。

　　湖北中原策略顧問中心總經(jīng)理鄭源滔則具體指出，“地塊本身還是包含了一些商服比例，本身住宅一定會(huì)有壓力的，商服的壓力會(huì)更大，所以出讓40%股權(quán)并不意外，找一個(gè)合作伙伴去分擔(dān)一下資金壓力?！?/p>

　　之所以存在開發(fā)壓力，則在于項(xiàng)目盈利空間。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，雖然經(jīng)過指標(biāo)調(diào)整后地塊起拍總價(jià)降低，但樓面單價(jià)實(shí)則從原始的1.45萬元/平方米提高至1.55萬元/平方米左右，且最終成交樓面價(jià)1.56元/平方米也超越了去年融創(chuàng)拿地的14478元/平方米，成為區(qū)域樓面價(jià)新地王。

　　鄭源滔就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，目前地塊周邊項(xiàng)目新房毛坯價(jià)格已經(jīng)在2.7萬元/平方米左右，去化也不算非常理想，普遍在50%左右，所以對(duì)比來看項(xiàng)目盈利可能不會(huì)很樂觀，處在微利水平。

　　其進(jìn)一步稱，房?jī)r(jià)方面，因?yàn)楦浇L(zhǎng)期新房供應(yīng)不多，也缺少一些規(guī)劃利好的刺激，價(jià)格方面比較穩(wěn)定。

　　而從掛牌價(jià)格的漲幅也可窺出項(xiàng)目存在一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)顯示，招商蛇口旗下公司招商局地產(chǎn)（武漢）有限公司擬轉(zhuǎn)讓武漢招瑞置業(yè)有限公司即項(xiàng)目公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)31.164萬元，意向受讓方應(yīng)繳納9億元保證金。

　　雖轉(zhuǎn)讓底價(jià)不高，但招商局地產(chǎn)（武漢）公司向武漢招瑞置業(yè)提供29.44億元的借款，要求受讓方應(yīng)在《產(chǎn)權(quán)交易合同》生效之日起5個(gè)工作日內(nèi)代標(biāo)的企業(yè)將14.42億元支付至轉(zhuǎn)讓方指定賬戶并支付相應(yīng)借款利息。

　　同時(shí)，受讓方應(yīng)在2021年5月19日前借給標(biāo)的企業(yè)14.42億元，用于支付武漢市硚口區(qū)編號(hào)P（2020）022號(hào)地塊剩余土地出讓金。

　　即是說，接盤方實(shí)則支付價(jià)款在28.84億元左右。按照地塊出讓金的49%折算，基本與此次掛牌價(jià)等同，即是說招商持有土地的半年后并沒有獲得任何溢價(jià)盈利。

　　誰最終會(huì)是接盤項(xiàng)目股權(quán)的出資方呢？“像中國鐵建（601186），葛洲壩（600068）之前都有參與競(jìng)拍，如果資金充足的話現(xiàn)在接手也是個(gè)機(jī)會(huì)?！币粯I(yè)內(nèi)人士稱。

　　也有聲音認(rèn)為招商此次出手不一定那么順利?！爸饕呛竺娴娜セL(fēng)險(xiǎn)，包括整盤的利潤水平，包括現(xiàn)在這種三道紅線大背景之下，接盤方也會(huì)去綜合評(píng)估項(xiàng)目本身資質(zhì)。”鄭源韜表示。