01：“十四五”，正視了下房地產(chǎn)新形勢(shì)下的地產(chǎn)分水嶺

　　中國(guó)即將踏上“十四五”的新賽道。

　　11月3日,《**中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(下稱《建議》)全文公布。

　　其中，對(duì)于房地產(chǎn)增加了一些新表述。

　　一是，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。

　　二是，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

　　看似熟悉而平淡，實(shí)則力透紙背。

　　這有一個(gè)大背景，當(dāng)今世界正經(jīng)歷百年未有之大變局，新冠肺炎疫情全球大流行又使這個(gè)大變局加速變化，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、科技、文化、安全、政治等格局都在發(fā)生深刻調(diào)整。

　　因此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)急需高質(zhì)量發(fā)展，走出低效投資的惡性循環(huán)。

　　對(duì)于各家房企來說，新賽道和新配速，就是一次分水嶺。

　　02：兩駕馬車，兩條賽道誰是新配速？

　　新賽道在哪里？

　　在“十四五”提出的以人為核心的新型城鎮(zhèn)化里。

　　這一輪新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程，大基建產(chǎn)業(yè)包括新基建，將是重要的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力來源，也正吸引更多企業(yè)和資源的新一輪聚集和升級(jí)。

　　提到基建狂魔，就不得不提及一直被我們視為基建切片樣本的綠地。

　　綠地其旗下已擁有了綠地城投、綠地城建、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工、廣西建工等核心基建成員企業(yè)，形成了“布局東西南北中、覆蓋投融建造管”的發(fā)展局面，成為房地產(chǎn)業(yè)之外又一個(gè)千億級(jí)的產(chǎn)業(yè)板塊。

　　今年還正式組建了“綠地大基建集團(tuán)”。

　　尤其，當(dāng)前中國(guó)的一大形勢(shì)是：軌道大爆發(fā)。軌道包括高鐵與地鐵。

　　綠地在中國(guó)高鐵沿線重點(diǎn)城市落地“城際空間站”項(xiàng)目超過20個(gè)，成為中國(guó)高鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。

　　回到新城鎮(zhèn)這三個(gè)字上，代表的也是當(dāng)前中國(guó)的另一大形勢(shì)。

　　中國(guó)的超級(jí)企業(yè)，必須得懂這三個(gè)字。

　　“十四五”里說，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。

　　實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　強(qiáng)化歷史文化保護(hù)、塑造城市風(fēng)貌，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)城市防洪排澇能力，建設(shè)海綿城市、韌性城市。

　　對(duì)于城鎮(zhèn)，綠地已經(jīng)做了什么？

　　舉兩個(gè)例子，一個(gè)在上海浦東康橋地區(qū)，對(duì)老舊的工業(yè)園進(jìn)行更新改造，建設(shè)醫(yī)用物資研發(fā)生產(chǎn)基地。

　　一個(gè)在吳江汾湖，與央企中車交通開展戰(zhàn)略合作打造“長(zhǎng)三角綠色智能制造協(xié)同創(chuàng)新示范區(qū)”項(xiàng)目，整合區(qū)域內(nèi)的低效產(chǎn)能，對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)存量用地實(shí)施梯度開發(fā)，并“騰籠換鳥”，導(dǎo)入新的產(chǎn)業(yè)資源，幫助當(dāng)?shù)赝七M(jìn)傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造“智造星艦超級(jí)工廠”和“AI未來社區(qū)”。

　　看得出來，綠地做的，已不是房地產(chǎn)思維下的大拆大建，或者說也不是傳統(tǒng)意義上的城市更新，而且嵌入了產(chǎn)業(yè)后的聚核升級(jí)。

　　那么，綠地的“城鎮(zhèn)”能做到什么程度？

　　綠地提供了一份大額全國(guó)布局樣本，已基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費(fèi)、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營(yíng)格局。

　　總結(jié)成一句，就是多元化，而綠地的多元化也是基于產(chǎn)業(yè)鏈本身的多元化。

　　03：暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，誰是硬核？

　　全面促消費(fèi)是主旋律。

　　既要繁榮國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，又要暢通國(guó)際循環(huán)，就需要有一個(gè)打通終末的消費(fèi)載體。

　　綠地的全球商品貿(mào)易港，就是硬核載體。

　　一方面，依托中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)平臺(tái)，作為政府批準(zhǔn)的進(jìn)博會(huì)“6+365”常年展示交易主平臺(tái)，以物流供應(yīng)鏈為基礎(chǔ)設(shè)施、以線上線下零售為市場(chǎng)終端的上下游一體化業(yè)務(wù)鏈，在全國(guó)23座一二線核心城市布局了貿(mào)易港分港15家、零售網(wǎng)點(diǎn)G-Super近100家。

　　另一方面，將把貿(mào)易港建設(shè)成為海外優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的“中轉(zhuǎn)站”，實(shí)現(xiàn)交易規(guī)模突破2000億元，成為立足長(zhǎng)三角、服務(wù)全國(guó)、輻射亞太的進(jìn)口商品集散地。

　　貿(mào)易港開業(yè)至今，已成功吸引了來自70個(gè)國(guó)家和地區(qū)的176家企業(yè)入駐，引進(jìn)了進(jìn)口商品20余個(gè)大類、8萬余款，其中“進(jìn)博同款”商品超過1萬款，平臺(tái)累計(jì)交易規(guī)模已超過500億元。

　　除了國(guó)家在奮勇巨變，還有一個(gè)直接原因，就是綠地對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)都有了顛覆性的新判斷。

　　“十四五”提出，要推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，那么房地產(chǎn)行業(yè)就不能只蓋房子，還要有跟房子相結(jié)合的一系列服務(wù)。

　　所以，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的荷爾蒙在于，升級(jí)跟房子相結(jié)合的一系列服務(wù)。

　　升級(jí)的是什么？主要還是內(nèi)容。

　　綠地的做法，一方面積極打通旗下社區(qū)物業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、酒店旅游、康養(yǎng)醫(yī)療、長(zhǎng)租公寓等自有綜合產(chǎn)業(yè)資源，另一方面積極整合外部產(chǎn)業(yè)資源，通過“功能植入、服務(wù)延伸、效率升級(jí)”，打造“開放生態(tài)”、“一屏通行”的大服務(wù)體系，全方位增進(jìn)城市服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和客戶服務(wù)，這就是終端和末端的雙重閉環(huán)。

　　04：“十四五”后，房企之變

　　當(dāng)然，數(shù)字量化的改變，最能看出這其中的變化。

　　一個(gè)數(shù)字：從53%下降到46%。

　　這是綠地集團(tuán)在2017年-2019年，房地產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)整體營(yíng)業(yè)收入中的比重，已經(jīng)從53%下降到46%。

　　2020年前三季度，綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3417億元，同比增長(zhǎng)16%，其中：房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1464億元，占比43%；

　　基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1334億元，占比39%；消費(fèi)等其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入619億元，占比18%。

　　這離不開綠地進(jìn)行的優(yōu)化調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，將戰(zhàn)略放到風(fēng)口籃子里。

　　現(xiàn)在的中國(guó)，有兩大戰(zhàn)略，健康和科技。

　　誰能在這個(gè)條賽道上出奇出新，彎道超車，誰就掌握了升級(jí)密碼。

　　為健康戰(zhàn)略而升級(jí)。

　　綠地以“康養(yǎng)谷”、“醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園”等為載體，發(fā)展醫(yī)康養(yǎng)業(yè)務(wù)。

　　目前，已在全國(guó)多地形成康養(yǎng)居項(xiàng)目近30個(gè)，并在建設(shè)運(yùn)營(yíng)多個(gè)康養(yǎng)谷項(xiàng)目，可提供康養(yǎng)旅居、遠(yuǎn)程醫(yī)療、健康體檢等基礎(chǔ)服務(wù)。

　　同時(shí)，積極引入美國(guó)德克薩斯醫(yī)療中心等全球頂尖醫(yī)療資源，選址建設(shè)全球醫(yī)學(xué)中心，打造高端醫(yī)療基地。

　　與上海中醫(yī)藥大學(xué)、上海醫(yī)藥（601607）集團(tuán)合作，在上海奉賢、寧波杭州灣等長(zhǎng)三角重點(diǎn)區(qū)域投資建設(shè)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園。

　　為科技戰(zhàn)略而升級(jí)。

　　綠地與復(fù)旦大學(xué)、上海交大等頂尖高校及華為、阿里等科技巨頭攜手合作，為企業(yè)提供科技賦能。入股深蘭科技、城云國(guó)際等。

　　打造高校孵化園、城市科技園、科技產(chǎn)業(yè)城，宿州科技產(chǎn)業(yè)園位于皖北地區(qū)，總投資約150億元，是長(zhǎng)三角內(nèi)陸城市接駁沿海城市的重要窗口和紐帶。

　　上海青浦趙巷，投資約200億元，建成后將成為面向互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等總部型企業(yè)的生態(tài)科技園。

　　在健康和科技兩大戰(zhàn)略的加持下，建造方式也會(huì)跟著改變。

　　綠地的設(shè)想是，讓“房子是一部無屏手機(jī)”。這就是聯(lián)合華為、阿里等頭部科技企業(yè)，打造綠芯系統(tǒng)(即綠地人工智能家庭大腦操作系統(tǒng))。

　　早在2019年，綠地推出“科技宅”A計(jì)劃，包含全屋智控、全域智聯(lián)、全區(qū)智防、全境智康等4大技術(shù)體系。目前，已在全國(guó)落地20個(gè)項(xiàng)目，建筑面積244萬平方米。

　　緊接著，綠地又推出了“科技宅”B計(jì)劃，擬對(duì)傳統(tǒng)居住產(chǎn)品進(jìn)行更高能級(jí)的科技賦能，這也是綠地的一種多元競(jìng)爭(zhēng)力。

　　賦能轉(zhuǎn)變背后，綠地在提高產(chǎn)品附加值，或者說叫做增加優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供給。

　　目前7個(gè)大類47個(gè)小類的產(chǎn)品線，包括住宅、超高層、辦公、商業(yè)、會(huì)展、酒店等，形成了綠、健、百、科的四維產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。

　　根據(jù)億翰智庫了解，截止到10月末 ，已有房企成功實(shí)現(xiàn)全年預(yù)設(shè)合約銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)的90%，多家房企業(yè)績(jī) 目標(biāo)完成率達(dá)到80% ，房企的銷售業(yè)績(jī)依然向著好的方向邁進(jìn)。

　　中國(guó)TOP10房企，全部都在高歌猛進(jìn)。

　　看一眼綠地在這條新賽道的成效，你已經(jīng)能發(fā)現(xiàn)了顯著的改變和提高。這也源于綠地對(duì)中國(guó)新時(shí)期經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型上的及時(shí)探索，而自身充盈的多元化產(chǎn)業(yè)內(nèi)核元素，更有助于綠地及早完成轉(zhuǎn)型期的脈絡(luò)鋪就。

　　當(dāng)轉(zhuǎn)型進(jìn)入關(guān)鍵期，“十四五”指了指新方向，新思路已出現(xiàn)。