12月10日，恰逢【新大正(002968)、股吧】（002968）成立22周年、上市一周年，中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)專訪了新大正總裁劉文波，共同探討新趨勢(shì)下非住宅領(lǐng)域的前景及未來(lái)。

　　PART1

　　立足西南布局全國(guó)

　　積極尋找城市服務(wù)突破口

　　作為一家以非住宅業(yè)態(tài)為主的獨(dú)立第三方物業(yè)公司，新大正的率先上市出乎很多人的意料。作為A股第二家上市物業(yè)公司，新大正吸引了外界的諸多關(guān)注。

　　對(duì)此，劉文波表示，公司創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)當(dāng)初做出上市的決定，出發(fā)點(diǎn)很樸實(shí)，就是為了活下去。新大正既沒(méi)有開(kāi)發(fā)商背景，又不是國(guó)有企業(yè)，而是一直在市場(chǎng)里打拼，因此新大正始終在思考如何在眾強(qiáng)環(huán)繞的背景下活下去。后來(lái)公司研判資本市場(chǎng)或許是一條可行之路，借助資本平臺(tái)，在未來(lái)快速做強(qiáng)做大，至少不會(huì)被頭部企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在后面，這樣在未來(lái)3-5年后才能占有一席之地。

　　成功上市之后，如何借助資本平臺(tái)更好地發(fā)展，成為新大正思考的重點(diǎn)。

　　劉文波坦言，新大正首先要做好西南的業(yè)務(wù)。目前重慶業(yè)務(wù)占了新大正總收入的70%以上，其實(shí)也才7億多。對(duì)于一個(gè)直轄市而言，7個(gè)億不算什么，這也意味著新大正在成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈為主的西南地區(qū)還有很大的增長(zhǎng)空間，我希望把西南市場(chǎng)做深做透。

　　其次，要借助資本市場(chǎng)的力量，而收購(gòu)四川民興物業(yè)無(wú)疑是一次積極地嘗試。

　　公開(kāi)資料顯示，四川民興物業(yè)現(xiàn)有在管項(xiàng)目100余個(gè)，在管面積逾350萬(wàn)平方米，簽約合同總金額約4.3億元。四川民興物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目主要集中在成都及周邊地區(qū)，以服務(wù)金融機(jī)構(gòu)、政府企事業(yè)機(jī)關(guān)辦公樓、園區(qū)等辦公業(yè)態(tài)為主。整合完畢后，新大正在川渝地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力及影響力將進(jìn)一步提升，亦將對(duì)后續(xù)企業(yè)收并購(gòu)及物業(yè)公司的整合產(chǎn)生積極影響。

　　“新大正不能做井底之蛙，只把自己當(dāng)成一個(gè)西南的公司，所以下一步我們要實(shí)現(xiàn)全國(guó)快速布局。新大正今年篩選出15個(gè)城市作為后續(xù)重點(diǎn)發(fā)展據(jù)點(diǎn)，這些城市基本上都是國(guó)家中心城市，布局成功將能夠?qū)崿F(xiàn)自身規(guī)模體量的快速增長(zhǎng)”，劉文波補(bǔ)充道。

　　規(guī)模之外，服務(wù)領(lǐng)域的選擇也至關(guān)重要。劉文波認(rèn)為，新大正將堅(jiān)持深耕非住宅領(lǐng)域，持續(xù)發(fā)力城市服務(wù)。

　　“城市服務(wù)才剛剛開(kāi)始，遠(yuǎn)沒(méi)有到塵埃落定的階段，城市服務(wù)的模式尚未成型，大家都在摸索，那么誰(shuí)能夠真正找到可行的商業(yè)邏輯，這才是關(guān)鍵”，劉文波分析道。

　　自萬(wàn)物云高調(diào)出圈后，不少物業(yè)公司紛紛加碼城市服務(wù)。在劉文波看來(lái)，大的物業(yè)公司走向城市服務(wù)，這是必然的結(jié)果。一方面是因?yàn)槲飿I(yè)公司在快速發(fā)展過(guò)程中，很多能力都已經(jīng)成熟，成熟之后就有外溢效應(yīng)，從點(diǎn)到面。另一方面是國(guó)家重心發(fā)生變化，疫情只是一個(gè)觸發(fā)點(diǎn)。比如，今年脫貧已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)，以后會(huì)更加關(guān)注城市。隨著大拆大建逐步轉(zhuǎn)化為小修小補(bǔ)、局部更新，物業(yè)公司將有極大的發(fā)展空間。

　　“我覺(jué)得現(xiàn)在任何一家企業(yè)去探索，都有可能會(huì)成功，所以新大正也積極進(jìn)行探索，找到適合自身的突破口”，劉文波透露。

　　PART2

　　內(nèi)部升級(jí)外部協(xié)同

　　整合資源滿足多元需求

　　面對(duì)愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及即將到來(lái)的行業(yè)大變局，新大正正從內(nèi)部升級(jí)與外部協(xié)同出發(fā)，在直面挑戰(zhàn)的過(guò)程中不斷實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展與進(jìn)化。

　　內(nèi)部升級(jí)方面，新大正主要從人才、產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)化等方面入手。

　　人才方面，劉文波表示，新大正從創(chuàng)始之初形成的“社會(huì)、企業(yè)、員工和諧進(jìn)步”的核心價(jià)值觀及文化，特別是把公司利益和員工分享機(jī)制掛鉤，這是別的企業(yè)很難復(fù)制的，而這也是招募人才的殺手锏。

　　劉文波舉例道，新大正2001年第一次股份制改革的時(shí)候，當(dāng)時(shí)兩個(gè)大股東就拿出40%的股權(quán)給到1/3的員工，他們中很多人現(xiàn)在是公司的骨干；2016年第二次股份制改造時(shí)，將25%的股權(quán)改為持股平臺(tái)，授予所有分支機(jī)構(gòu)總助級(jí)以上的管理團(tuán)隊(duì)，真實(shí)地實(shí)踐讓員工分享企業(yè)發(fā)展成果、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值觀。而未來(lái)新大正有長(zhǎng)期的，持續(xù)性的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃作為骨干員工股權(quán)激勵(lì)。

　　“我們要把以前的這種價(jià)值觀、共同的事業(yè)平臺(tái)、體制機(jī)制的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，新大正的平臺(tái)不是屬于個(gè)人，而是屬于行業(yè)志同道合的有志之士共同的事業(yè)平臺(tái)。我們希望以這種方式來(lái)吸引內(nèi)外的精英骨干，從而對(duì)未來(lái)的業(yè)務(wù)起到非常好的支撐作用”，劉文波解釋道。

　　產(chǎn)品方面，劉文波也表示，新大正要結(jié)合客戶需求對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行針對(duì)性研發(fā)。我們要把優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)做好，比如學(xué)校、航空等業(yè)態(tài)。然后，在服務(wù)過(guò)程中，慢慢形成自己的產(chǎn)品體系以及如何去研究產(chǎn)品的工具與方式方法。這樣在面對(duì)新業(yè)態(tài)的時(shí)候，就可以快速地把工具、方法應(yīng)用到新業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)出全新的產(chǎn)品體系。

　　“標(biāo)準(zhǔn)化方面，企業(yè)要形成標(biāo)準(zhǔn)化的能力，這樣可以帶來(lái)效率的極大提升與成本的節(jié)約。公建物業(yè)項(xiàng)目通常會(huì)包含多個(gè)業(yè)態(tài)，如學(xué)校會(huì)包括一些場(chǎng)館、醫(yī)院甚至商業(yè)街等。在服務(wù)的過(guò)程中，新大正已經(jīng)積累了全過(guò)程的產(chǎn)品體系與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合自身強(qiáng)大的復(fù)制能力和多業(yè)態(tài)整合能力，在全國(guó)推廣的時(shí)候，就會(huì)比較輕松，這就是新大正標(biāo)準(zhǔn)化的能力”，劉文波指出。

　　不過(guò)，劉文波也進(jìn)一步表示，標(biāo)準(zhǔn)化的能力不能停留在口頭上，要通過(guò)信息化系統(tǒng)來(lái)承載，一線員工最好只負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行。一線員工借助業(yè)務(wù)系統(tǒng)，就可以按部就班地往前推進(jìn)，同時(shí)還能確保流程、服務(wù)等較為穩(wěn)固的質(zhì)量，支撐未來(lái)可持續(xù)的增長(zhǎng)。

　　而在外部協(xié)同方面，劉文波主要從科技協(xié)同、行業(yè)協(xié)同、伙伴協(xié)同三方面進(jìn)行了闡述。

　　“科技協(xié)同方面，數(shù)字化或者是互聯(lián)網(wǎng)不是替代人、不是替代現(xiàn)在所做的一些事情，而是相互協(xié)同、相互助力的關(guān)系。雖然在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，物業(yè)公司受到一定的影響，但物業(yè)服務(wù)存在的價(jià)值也愈發(fā)明顯。數(shù)字化也會(huì)助力物業(yè)公司提供更有溫度的鏈接，更好地為客戶提供服務(wù)”。

　　一方面，面對(duì)客戶的新信息、新需求，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化等對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)品或服務(wù)流程進(jìn)行改造，可以滿足客戶特別是B端客戶極強(qiáng)的個(gè)性化需求，提高效率，降低成本，讓客戶的需求更精準(zhǔn)地傳遞到后端。另一方面，通過(guò)數(shù)字化大量整合數(shù)據(jù)后，未來(lái)可以創(chuàng)新商業(yè)模式，也能更精準(zhǔn)地研究客戶的訴求?！霸谶@個(gè)過(guò)程中，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，一定要積極擁抱，而不是抵觸、抗拒。我們要形成合力，去改變、改造傳統(tǒng)的行業(yè)”，劉文波意味深長(zhǎng)地說(shuō)。

　　行業(yè)協(xié)同方面，劉文波也表達(dá)了自己的看法?！拔覀兿Ｍ懈嗟拿擞眩晕覀儠?huì)通過(guò)資本的紐帶來(lái)聯(lián)接行業(yè)里優(yōu)秀的企業(yè)。以四川民興物業(yè)為例，其最終選擇新大正更多的是雙方比較契合、互相認(rèn)可。我們也想把這種模式復(fù)制到全國(guó)的同行中去，只要大家目標(biāo)一致、志同道合，就可以通過(guò)資本紐帶一起干一番事業(yè)”。

　　“伙伴協(xié)同方面，我們希望能開(kāi)辟新的賽道，與供應(yīng)商及合作伙伴一起滿足客戶需求。目前來(lái)看行業(yè)發(fā)展的邊界越來(lái)越淡化、越來(lái)越模糊，有很多的業(yè)務(wù)可以去考慮、可以去開(kāi)發(fā)。希望新大正規(guī)模上去之后，能開(kāi)發(fā)出一些新的業(yè)態(tài)、新的生態(tài)，與供應(yīng)商及合作伙伴一起響應(yīng)客戶的需求，促成消費(fèi)者和生產(chǎn)者之間的交易，把新大正從傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型服務(wù)公司變成綜合性服務(wù)公司或者平臺(tái)企業(yè)”。

　　劉文波表示，新大正在機(jī)構(gòu)、公建類(lèi)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)較為突出，跟B端客戶粘性非常強(qiáng)。但B端客戶個(gè)性化需求較多、較復(fù)雜，甚至每個(gè)客戶都有個(gè)性化需求，如何滿足每個(gè)客戶的需求非常困難?！叭绻l(shuí)能解決好這個(gè)問(wèn)題，就占據(jù)了很大的市場(chǎng)份額。目前在to B的行政后勤外包方面，還沒(méi)有一個(gè)成熟的模式”。

　　“我們現(xiàn)在嘗試的方式，更多的是搭平臺(tái)，然后引進(jìn)有能力的供應(yīng)商，讓他們來(lái)滿足客戶的不同需求。物業(yè)公司雖然不具備做這些多元業(yè)務(wù)的能力，但是可以把平臺(tái)開(kāi)放給大家，共同滿足客戶多元化的需求，這才是新大正真正的價(jià)值所在?！眲⑽牟ㄍ嘎?。