《世界是平的》作者湯馬斯· 弗里德曼說(shuō)過(guò)，“我們生活在兩個(gè)超級(jí)大國(guó)的世界里。一個(gè)是美國(guó)，可以用導(dǎo)彈蕩平一個(gè)國(guó)家；一個(gè)是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，可以用債券降級(jí)摧毀一個(gè)國(guó)家；有時(shí)候，兩者的力量說(shuō)不上誰(shuí)更大?！?/p>

　　雖是調(diào)侃，但NRSRO的威力可見一斑。

　　反之亦然。

　　長(zhǎng)期評(píng)級(jí)上，標(biāo)普的評(píng)定維度聚焦信用和投資價(jià)值，穆迪按信用質(zhì)量和信用風(fēng)險(xiǎn)依次排序，惠譽(yù)則主要衡量一個(gè)主體償付外幣或本幣債務(wù)的能力。

　　所以，如果一家企業(yè)能讓苛刻的國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中的哪怕任何一家，做出正向評(píng)估和展望，基本便可以判斷出其安全性和收益性良好，相當(dāng)于被發(fā)放了資信“身份證”和融資“通行證”。

　　而新城發(fā)展（01030.HK）和新城控股（601155）(行情601155)（601155.SH），在幾乎短短一月之內(nèi)，接連獲得三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中的兩家授予評(píng)級(jí)上調(diào)。

　　先是11月2日，標(biāo)普出具報(bào)告，宣布將新城發(fā)展及新城控股的評(píng)級(jí)展望從“BB 穩(wěn)定”上調(diào)至“BB 正面”。其后12月4日，惠譽(yù)又將新城發(fā)展（01030.HK）的長(zhǎng)期本外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)及其子公司新城控股（601155.SH）的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)由“BB”上調(diào)至“BB+”，評(píng)級(jí)展望定為“穩(wěn)定”。同時(shí)將新城發(fā)展、新城控股、新城環(huán)球的高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)上調(diào)至“BB+”；并同步提升了新城ESG評(píng)分。

　　特別值得一提的是ESG，這種結(jié)合環(huán)境、社會(huì)責(zé)任和公司治理三大因素的企業(yè)信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，能夠明徹照透企業(yè)內(nèi)外部，是對(duì)投資者有比較充分價(jià)值的參考依據(jù)。

　　評(píng)級(jí)提升利好推動(dòng)下，又借境外債券市場(chǎng)發(fā)行窗口。12月8日，新城控股緊鑼密鼓地成功發(fā)行了一筆4.5億美元4年期、2年內(nèi)不可贖回高級(jí)美元債券，票息定價(jià)于4.800%，共收到來(lái)自156個(gè)賬戶的33億美元訂單，且票息最終定價(jià)較初始價(jià)格大幅收緊55個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下第四季度迄今中資地產(chǎn)類美元債發(fā)行收益率最大收窄幅度。

　　今年初，新城明確提出，由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，由 “沖規(guī)模，提排名”轉(zhuǎn)為“以資本回報(bào)率為核心，聚焦利潤(rùn)” 從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。而在今年的半年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上，公司高層特將“用國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)審視和優(yōu)化自身”單獨(dú)作為一個(gè)部分重點(diǎn)提講。照目前情況看來(lái)，這種國(guó)際化的經(jīng)管視野和視角，已經(jīng)在起到積極作用。

　　盡管各家機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)分類和參考要素多少有所差異，但基本面高度統(tǒng)一，即要求評(píng)級(jí)對(duì)象“穩(wěn)中有進(jìn)”――既安全穩(wěn)健又成長(zhǎng)可期。

　　但在慣用杠桿撬規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)中，做到這樣的平衡并非易事。激進(jìn)必然伴隨危險(xiǎn)，但過(guò)于溫吞又容易停滯不前。新城此番受兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不約而同地肯定，卻是難得地在這兩端都表現(xiàn)得值得圈點(diǎn)。

　　2020半年報(bào)顯示，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收377.36億元，同比增長(zhǎng)121.15%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)32.04億元，同比增長(zhǎng)23.59%；扣非歸母凈利潤(rùn)27.47億元，同比增長(zhǎng)33.91%。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)5066.31億元，同比增長(zhǎng)9.63%。盡管房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的毛利率同比下滑10.33%，使凈利潤(rùn)增幅小于營(yíng)收增幅，主要原因也是結(jié)算了低毛利率項(xiàng)目及計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　其實(shí)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看去，住宅開發(fā)的毛利率會(huì)進(jìn)一步下滑是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)，因而無(wú)論從投資邏輯方向還是分拆上市動(dòng)作，房企都在愈發(fā)明顯地向物業(yè)和商業(yè)轉(zhuǎn)身。較早前瞻到這一趨勢(shì)，并選定商業(yè)方向與住宅組成“雙輪驅(qū)動(dòng)”的新城，用住宅開發(fā)的現(xiàn)金流和獲利支持商業(yè)廣場(chǎng)的持有運(yùn)營(yíng)，逐漸形成了住開和商開“互哺”的良性連通。

　　在12月9日召開的新城控股2020年第二次臨時(shí)股東大會(huì)上，新城表示，未來(lái)三年每年?duì)幦⌒略?0座吾悅廣場(chǎng)，加之已有的148座吾悅廣場(chǎng)，新城購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)規(guī)模在國(guó)內(nèi)僅次于萬(wàn)達(dá)，明顯領(lǐng)先其他企業(yè)。上半年，在疫情影響之下，吾悅廣場(chǎng)出租率仍高達(dá)96.08%，良好的出租率，以及成熟商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率超過(guò)50%粗計(jì)，再加上其已經(jīng)能夠輸出品牌和管理的輕資項(xiàng)目，預(yù)計(jì)新城商業(yè)未來(lái)的資本收益率和內(nèi)部收益率都將十分可觀。

　　至今年半年度期末，新城控股資產(chǎn)負(fù)債率為87.66%，剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.47%；凈負(fù)債率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56個(gè)百分點(diǎn)至35.06%。公司在手現(xiàn)金649.95億元，短期債務(wù)375.81億元，完全能夠覆蓋，現(xiàn)金短債比超過(guò)1.73倍。

　　今年之于房企最要緊甚至要命的“三條紅線”， 三條紅線的作用之一，就是一定程度上限制高負(fù)債率的房企拿地，降低土拍市場(chǎng)溢價(jià)率，對(duì)于新城這樣的穩(wěn)健型企業(yè)來(lái)說(shuō)正是利好。根據(jù)半年報(bào)，新城上半年新增了56幅土儲(chǔ)，僅披露的公開市場(chǎng)拿地金額就達(dá)547億元，凈負(fù)債率卻只有小幅上升。

　　根據(jù)行業(yè)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至11月末，新城共花費(fèi)779億元新增土儲(chǔ)面積2133萬(wàn)平方米，新增權(quán)益貨值2292億元。三項(xiàng)指標(biāo)在全國(guó)房企中分別排名第10位、第4位和第7位。這也正符合公司對(duì)自身在關(guān)鍵成長(zhǎng)指標(biāo)上要能長(zhǎng)期保持在10名左右，不冒進(jìn)也不退步的目標(biāo)定位。

　　在幾天前召開的臨時(shí)股東大會(huì)上，投資人關(guān)切地詢問(wèn)公司對(duì)三條紅線的看法，王曉松回復(fù)：對(duì)行業(yè)是個(gè)利好，企業(yè)發(fā)展更加理性，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期發(fā)展也因此可以更加持久。這一態(tài)度，與年初的從“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，到半年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上以國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)做自我審視，一脈相承。

　　由此想到，新城一直自比作“駱駝”――腳力深厚，耐力持久，而如果用另一種交通工具汽車來(lái)比喻這家公司，沃爾沃應(yīng)該最合適不過(guò)。外觀并非最絢麗，加速也非最迅猛，內(nèi)飾亦不很奢華，甚至品牌也不是最歷史悠久，但他對(duì)安全的把控最積極、很充分。