觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 距離2021年只剩下不到10個(gè)工作日，在紛紛促銷抓回款之際，各大房企對明年工作亦開始了部署和討論。

　　12月19日，市場傳言，踩中“三道紅線”的綠地控股（600606）在投資人會(huì)議上進(jìn)一步透露，春節(jié)后將引入有金融背景央企戰(zhàn)略投資者，融資規(guī)模為60億元；同時(shí)，推動(dòng)旗下金融、貿(mào)易港業(yè)務(wù)分拆上市，于“三道紅線”上力求一年降一檔，先降現(xiàn)金短債比，再降凈負(fù)債率，最后降有息負(fù)債。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體多方求證，上述消息確有其事。其中，關(guān)于引入戰(zhàn)投的消息最早見于彭博社11月19日報(bào)道，彼時(shí)稱綠地控股股權(quán)轉(zhuǎn)讓有望在春節(jié)后完成、擬引入的戰(zhàn)投可能包括有金融背景的央企，但具體的融資規(guī)模并未對外披露。

　　若央企戰(zhàn)投果真攜60億元在春節(jié)后到位，這無疑對綠地控股的“一年降一檔”計(jì)劃起到一定助力。畢竟，無論是市場投資人，還是地產(chǎn)從業(yè)者亦或是媒體，大家都在關(guān)心綠地控股的下一步將會(huì)怎么走，國資國企改革又將如何落實(shí)。

　　力求一年降一檔

　　“三道紅線”的橫空出世，無疑是房企在今年下半年所經(jīng)受的最高級(jí)別考驗(yàn)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)、高負(fù)債是常態(tài)，降負(fù)債存在其必要性，可以幫助企業(yè)及時(shí)梳理現(xiàn)金流、控制風(fēng)險(xiǎn)與管理預(yù)期。但房企以拿地開發(fā)為主業(yè)，當(dāng)債務(wù)融資規(guī)模受限、只能投入自有資金時(shí)，其拿地開發(fā)的速度也會(huì)隨之受到影響，擴(kuò)張速度也必將放緩。

　　截至2020年第三季度，綠地控股仍踩中所有紅線，屬于“紅橙黃綠”四檔中的警示最高級(jí)別：其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，超過70%的標(biāo)準(zhǔn)；凈負(fù)債率為183.45%，遠(yuǎn)超過100%的標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)金短債比為0.78，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)；有息負(fù)債約3354.17億元，含一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債730.38億元。

　　對此，有消息報(bào)道，綠地控股在投資人會(huì)議上表示，公司對到期債務(wù)已準(zhǔn)備兩套以上方案，確保如期還款，并明確提出了“降檔”時(shí)間節(jié)點(diǎn)，力求一年降一檔――

　　到2021年6月30日，公司現(xiàn)金短債比降至綠檔；

　　到2022年6月30日，凈負(fù)債率降至綠檔；

　　到2023年6月30日，完成有息負(fù)債降至2800億元以下。

　　至于如何“降檔”？綠地控股表示，一是優(yōu)化有息負(fù)債結(jié)構(gòu)，如壓縮短期借款占比、增加中長期借款占比；二是抓回款，強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)金為王”，加快去化商業(yè)、辦公、酒店等存量大宗資產(chǎn)，同時(shí)按照國家政策收縮海外房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　說干就干。在2020年11月，綠地控股接連甩出一系列動(dòng)作：于11月3日，180億元公司債狀態(tài)變更為“已受理”；于11月5日，交付韓國濟(jì)州島夢想大廈，回籠資金41億元；于11月中旬，梳理出上海和江蘇兩地231億元商辦物業(yè)，集中向客戶推介。進(jìn)入12月后，再宣布以自有資金按期兌付到期債券“15綠地01、15綠地02”，共計(jì)89億元。

　　在上述投資人會(huì)議上，綠地控股表示，未來一年到期債務(wù)包括12月、1月到期的170億公司債券合計(jì)約1000億元。其中，12月到期債券仍將以自有資金償還，目前資金已儲(chǔ)備好；2021年1月到期的債券約81億元，計(jì)劃根據(jù)公開市場情況發(fā)一部分新債，剩余部分以自有資金償還。

　　至于回款方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，就2020年前11月，綠地控股累計(jì)全口徑銷售金額為2763.8億元，較去年同期的3015.5億元下滑了8.35%。按照其三季度91%的回款率計(jì)算，綠地控股前11月可回款金額達(dá)2515億元，住宅仍是回款的重點(diǎn)工作；而12月份的銷售疊加元旦假期因素，最佳的銷售節(jié)點(diǎn)還未到來。

　　另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，綠地控股曾預(yù)期2020全年非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比將進(jìn)一步上升至60%，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤總額占比將超過45%。

　　這意味著兩大主業(yè)中的基建、協(xié)同產(chǎn)業(yè)中的消費(fèi)及金融等將占據(jù)綠地控股更多關(guān)注。畢竟，自2017年以來，綠地控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入占比持續(xù)下降，2020年三季度已降至43%；而金融產(chǎn)業(yè)則是2020年上半年增長幅度最大的板塊之一，前三季度利潤總額同比增速升至10%，重要性不言而喻。

　　公開資料顯示，于2020年12月，綠地控股旗下綠地金融組成的財(cái)團(tuán)拿下了新加坡金融管理局頒發(fā)的數(shù)字批發(fā)銀行牌照（DWB），擬成立暫命名為綠聯(lián)銀行（GLL Bank）的數(shù)字銀行，計(jì)劃為中小型企業(yè)和其他非零售部門提供服務(wù)，預(yù)計(jì)注冊資本不低于1億美元。該數(shù)字銀行由綠地金融持股75%，綠地控股便間接獲得了絕對控股權(quán)和按比例分配的大多數(shù)利潤分配。另有消息指，綠地金融的分拆上市計(jì)劃在3年內(nèi)完成。

　　然而，同樣獲得DWB牌照的【螞蟻集團(tuán)(688688)、股吧】因?yàn)橘Y金監(jiān)管、股權(quán)穿透等因素已經(jīng)推遲了原定于年內(nèi)的A+H股雙上市計(jì)劃暨本年度全球最大IPO募資。這也從側(cè)面說明，綠地控股的數(shù)字銀行計(jì)劃仍需要根據(jù)國家政策方向來謹(jǐn)慎發(fā)展，在實(shí)際落地上需要更多時(shí)間；同時(shí)，新金融模式所能帶來的利潤回報(bào)亦無從衡量，分拆上市計(jì)劃更是難上加難。

　　時(shí)間就是金錢，效率就是生命，，而最是時(shí)間從不等人。要在2021年年中前，實(shí)現(xiàn)將現(xiàn)金短債比從0.78提升到1倍以上的第一次“降檔”，綠地控股要做的事情還有很多。

　　再提分拆貿(mào)易港業(yè)務(wù)上市

　　除了金融板塊外，貿(mào)易港業(yè)務(wù)的分拆上市亦再次提上日程。

　　作為大消費(fèi)戰(zhàn)略的主要實(shí)施者，成立于2005年的綠地貿(mào)易港集團(tuán)（原綠地商貿(mào)集團(tuán)）重在開拓國際貿(mào)易、終端零售、商業(yè)運(yùn)營、商貿(mào)物流領(lǐng)域，圍繞進(jìn)口全產(chǎn)業(yè)鏈布局，“買全球、賣全球”。該平臺(tái)于2017年便傳出要分拆上市的風(fēng)聲，并在綠地控股大小會(huì)議上頻頻被提起。

　　據(jù)企業(yè)披露，綠地貿(mào)易港2019年?duì)I收67億元，同比增速達(dá)91%，對于綠地控股多元化業(yè)務(wù)發(fā)展所起的助力明顯。其中，綠地全球商品貿(mào)易港自2018年11月開業(yè)，已開業(yè)項(xiàng)目4個(gè)、在建10個(gè)，現(xiàn)有來自56個(gè)國家和地區(qū)的138家企業(yè)及組織入駐，開設(shè)國家進(jìn)口館34個(gè)，引進(jìn)商品超6萬件，累計(jì)交易額超50億元。

　　2020年，綠地控股有很多個(gè)關(guān)鍵詞：國企混改、免稅概念、資產(chǎn)推介……具體到綠地貿(mào)易港而言，雖然海南自貿(mào)港等政策東風(fēng)導(dǎo)致免稅牌照申請仍是綠地控股中小投資者最為關(guān)心的傳言，但第三屆進(jìn)博會(huì)才是其大力著墨的宣傳點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲知，綠地貿(mào)易港在今年進(jìn)博會(huì)上首次成為組展商，完成組織32個(gè)國家和地區(qū)的155個(gè)海外品牌參展工作，參展總面積超過1200平方米，引進(jìn)展品2800余件。同時(shí)，作為采購商，又與68家企業(yè)達(dá)成采購意向簽約，累計(jì)意向采購金額超過12億美元。

　　于零售連鎖上，綠地貿(mào)易港正式發(fā)布線上貿(mào)易港平臺(tái)G-Hub APP，線下已于一二線城市布局80家門店，第三屆進(jìn)博會(huì)開幕以來，線上線下全渠道零售額超過2300萬元。

　　于商業(yè)運(yùn)營上，其城市商業(yè)綜合體“綠地繽紛城”已于北京、上海、武漢、南昌、西安、寧波等城市開業(yè)超過10個(gè)項(xiàng)目，聚焦家庭親子、城市白領(lǐng)、年輕潮人等多層次人群消費(fèi)。

　　于物流地產(chǎn)上，綠地貿(mào)易港已在天津、武漢、成都、蘇州、蕪湖等地拿下超過1000畝用地，計(jì)劃在全國范圍內(nèi)開展高標(biāo)倉儲(chǔ)投資建設(shè)、供應(yīng)鏈增值服務(wù)、物流與保稅園區(qū)運(yùn)營等業(yè)務(wù)。

　　在綠地控股2020年三季度報(bào)告中，關(guān)于綠地貿(mào)易港的內(nèi)容只有寥寥數(shù)行。其中，綠地控股提到，公司三季度國際貿(mào)易快速上量、訂單新增16億元，正在“積極謀求在海南設(shè)立供應(yīng)鏈總部及結(jié)算中心”，這明顯與投資者們關(guān)心的免稅牌照申請無關(guān)。

　　此外，對于綠地控股的基建業(yè)務(wù)，雖然明確公告稱暫時(shí)沒有分拆上市的計(jì)劃，但或許董事長張玉良抱以的期望更高――基建業(yè)務(wù)營收已經(jīng)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)接近。

　　綠地控股正在基建業(yè)務(wù)上沖刺擴(kuò)張。繼完成收購廣西建工66%股權(quán)之后，綠地控股又簽約上海市水利工程集團(tuán)混改，提高了2015至2019年間每年一家的混改速度（貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工等）。

　　2020年4月，綠地控股同時(shí)揭牌綠地大基建集團(tuán)、綠地大基建技術(shù)研究院，并簽約首期50億綠地大基建產(chǎn)業(yè)基金。據(jù)媒體報(bào)道，張玉良對綠地大基建集團(tuán)提出的目標(biāo)是，到2025年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8000億元。

　　因項(xiàng)目規(guī)模體量大、周期更長、回款更慢，基建業(yè)務(wù)所需占用的資金也不在少數(shù)。追求“一年降一檔”的綠地控股將會(huì)如何平衡發(fā)展與“降檔”，如何平衡地產(chǎn)與基建業(yè)務(wù)，想必也將更受市場關(guān)注。

　　解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實(shí)一面。