回顧2020年，“三道紅線”尚未施行，但已經(jīng)讓房企進入調(diào)整期，而“退市紅線”又將登場，為房企定下新的KPI。

　　12月8日，在香港聯(lián)交所復(fù)核委員會舉行了對五洲國際覆核除牌決定的聆訊后，委員會于11月25日宣布，決定維持除牌決定，取消五洲國際的上市地位。

　　至此，這家江蘇省首家登陸資本市場的商業(yè)地產(chǎn)商正式從聯(lián)交所下線。而此前不久，滬深交易所一同發(fā)布了改革后的退市制度征求意見稿，又或讓其在A股市場的數(shù)家同行們在今后步上退市后塵。

　　多家房企的退市危機下，再看其身后的一眾小型房地產(chǎn)公司，在還未等到上市之時，也已在2020年宣告了破產(chǎn)。

　　債務(wù)風(fēng)險引發(fā)房企退市、倒閉

　　盡管對于聯(lián)交所作出的除牌決定，五洲國際董事會在公告中表示“感到失望”，不過復(fù)盤其過去7年的業(yè)績，同樣讓市場“失望”。

　　根據(jù)當(dāng)年的招股書，五洲國際在上市前三年進入快速增長期，2010年-2012年間的復(fù)合年增長率分別為60.4%、75.5%和56.7%。彼時根據(jù)第一太平戴維斯的分析，按總建面計算，截至2012年底五洲國際為中國前三大專業(yè)市場發(fā)展商及運營商。因此，至2013年6月，五洲國際順利登陸聯(lián)交所。

　　但隨后的一年，卻成了五洲國際的分水嶺。2014年，公司持有人應(yīng)占利潤及全面收益總額遭遇“膝蓋斬”，同比大跌75.2%，此后在2015年-2019年間，其銷售額與利潤更是逐年下滑、連年虧損，僅2016年因出售哈爾濱一幅土地獲得1.01億元盈利。

　　與此同時，五洲國際的負債率卻在逐年攀升，從2013年的59.8%飆升至今年上半年的131.2%，這也令其對相當(dāng)一部分債務(wù)無力承擔(dān)。2018年7月5日，五洲國際披露了5項對其提出的與償還貸款有關(guān)的民事訴訟，債務(wù)金額達4.844億元，就此拉開債務(wù)危機的序幕，此后銀行、信托公司、施工單位等各方債權(quán)人紛至沓來，而五洲國際也在股價暴跌與債務(wù)違約等多重問題中自當(dāng)年8月起停牌。

　　來到2020年，聯(lián)交所的除牌決定將五洲國際的股市風(fēng)云永遠定格在兩年前的8月，而與此同時，更多小規(guī)模房企還未迎來上市，“生命”已在今年停止。

　　財經(jīng)網(wǎng)梳理人民法院網(wǎng)發(fā)布的破產(chǎn)文書，截至12月23日，房地產(chǎn)相關(guān)的破產(chǎn)文書已有486條，而今年前10月，申請破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)已達294家。也就是說，今年前10個月平均每天都有一家房企破產(chǎn)。

　　與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也在今年迎來信用債和其他有息負債的集中兌付高峰期，行業(yè)到期債務(wù)約有1.46萬億元。在年初受疫情影響復(fù)工銷售回款延期、年中“三道紅線”降臨融資監(jiān)管收緊、政策層面繼續(xù)貫徹“房主不炒”的環(huán)境下，行業(yè)債務(wù)規(guī)模繼續(xù)走高，為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防控帶來了巨大壓力。

　　而在今年宣告破產(chǎn)的房企中，大多數(shù)都是處于三四線城市的中小房企。融資渠道收窄、融資成本提高進一步推升了處于集中償債期的中小房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率和資金鏈風(fēng)險。因此，后續(xù)還需進一步關(guān)注中小房企的債務(wù)風(fēng)險及其向地方金融體系的滲透擴散。

　　退市新規(guī)來襲

　　年中，“三道紅線”已經(jīng)讓一眾房企帶上“緊箍咒”，臨近年底，滬深市場的退市新規(guī)又為A股房企送上了新的“達摩克利斯之劍”。

　　12月14日晚間，滬深交易所發(fā)布了改革后的退市制度征求意見稿。新的意見顯示在財務(wù)類退市指標(biāo)方面，新規(guī)將取消過去單一凈利潤為負、營業(yè)收入低于1000萬元的指標(biāo)，新增組合指標(biāo)，即扣非前/后凈利潤為負且營收低于1億元，將面臨退市風(fēng)險警示，連續(xù)兩年則終止上市。

　　根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年三季度末，A股約有55家公司營收低于1億元，同時扣非前/后凈利潤為負。這其中，有7家為房地產(chǎn)企業(yè)，分別為中房股份（600890）、【綠景控股(000502)、股吧】（000502）、鐵嶺新城（000809）、海航投資（000616）、榮豐控股（000668）、中迪投資（000609）、萊茵體育（000558）。

　　而這類公司要想像五洲國際那樣依靠出售資產(chǎn)實現(xiàn)利潤回正，在今后的退市新規(guī)下或也將行不通。上交所就財務(wù)類退市指標(biāo)表示，新規(guī)明確了凈利潤將取扣除非經(jīng)常性損益前后孰低值，這在一定程度上解決了多年來公司通過外部輸血、出售資產(chǎn)等盈余管理手段規(guī)避退市的問題。因此新規(guī)施行后，那些長期依靠政府補貼或出售資產(chǎn)維生的公司將面臨退市風(fēng)險。

　　而盤點上述公司過往的經(jīng)營履歷，依靠外部手段規(guī)避退市風(fēng)險恰好正是其常用手段。

　　更多房企面臨“撤退”

　　以綠景控股為例，2017年-2019年，綠景控股營業(yè)收入分別為2206.13萬元、1741.43萬元、1631.87萬元，均在1億元以下，歸母凈利潤分別為-8326.08萬元、7744.15萬元、-903.11萬元。盡管這一表現(xiàn)讓其規(guī)避了“連續(xù)兩年凈利潤均為負值”的退市風(fēng)險警示，但細究其2018年的業(yè)績表現(xiàn)，可發(fā)現(xiàn)其當(dāng)年處置了多家子公司股權(quán)，以此實現(xiàn)扭虧為盈。

　　而實際上如果按照扣非凈利潤的退市新規(guī)指標(biāo)衡量，綠景控股已經(jīng)連續(xù)三年扣非凈利潤為負值。

　　同樣通過出售資產(chǎn)規(guī)避退市的還有中房股份，其從2014年起就一直保持歸母凈利潤賺一年、虧一年的節(jié)奏，其中2019年前三季度還虧損2173.28萬元，至年末則扭轉(zhuǎn)虧損態(tài)勢，實現(xiàn)歸母凈利潤2846萬元。而當(dāng)年的第四季度，中房股份出售了新疆兵團大廈裙樓6548.64平方米的投資性房產(chǎn)，換得了1.27億元的收入。

　　而在2014-2018年間，中房股份扣非凈利潤已連續(xù)五年為負。

　　根據(jù)最新的財務(wù)數(shù)據(jù)，2020年前三季度，中房股份歸母凈利潤為-2177.25萬元，扣非凈利潤為-2285.37萬元。而進入第四季度，中房股份“故伎重演”，于12月1日再度出售新疆兵團大廈裙樓四層面積為950平方米的房產(chǎn)，以此獲得收入1057萬元，預(yù)計增加利潤550萬元。

　　只是在新規(guī)下，這一做法再難為其規(guī)避退市風(fēng)險。

　　回顧2020年，“三道紅線”尚未施行，但已經(jīng)讓房企進入調(diào)整期，而“退市紅線”又將登場，為房企定下新的KPI。融資新規(guī)、退市新規(guī)并行的當(dāng)下，甩賣資產(chǎn)等臨時抱佛腳式的手段已經(jīng)愈難奏效，而幸存的房企能做的只有修煉內(nèi)功，把精力聚焦到經(jīng)營主業(yè)上來。

　　王晗玉/文（責(zé)編：高雅）