經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 1月21日，在每年例行的媒體交流會(huì)上，綠地董事長張玉良被提問最多的是綠地被收購的傳聞。張玉良辟謠了傳聞，并透露了混改進(jìn)展。（詳見《張玉良：萬科中海收購綠地是謠言 混改進(jìn)展春節(jié)后會(huì)進(jìn)一步明朗》）

　　這個(gè)問題之所以引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注，有兩點(diǎn)主要原因：一是，2020年中，綠地公告了新一輪混改計(jì)劃，要引入新的投資人；二是，房地產(chǎn)的“三道紅線”，綠地全部踩中，融資受限，風(fēng)險(xiǎn)如何化解一直為外界所關(guān)心。

　　2019年報(bào)顯示，綠地集團(tuán)凈負(fù)債率為155.6%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%、現(xiàn)金短債比0.76，“三條紅線”全踩雷。

　　截至2020年第三季度，綠地控股（600606）仍踩中“三道紅線”：凈負(fù)債率為183.45%，遠(yuǎn)超100%的標(biāo)準(zhǔn)；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%，超過70%的標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)金短債比為0.78，低于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。

　　張玉良表示，針對(duì)三條紅線，綠地已經(jīng)制定了降檔時(shí)間表，先降的是現(xiàn)金短債比，原計(jì)劃2021年6月完成，按現(xiàn)在的情況，2021年一季度降完一條線沒有問題，“其他兩條線我們的目標(biāo)也是按要求提早，希望提早越多越好?！?/p>

　　同時(shí)，面向未來三年，綠地提出了“六大舉措”降低資產(chǎn)負(fù)債率，包括：壓減有息負(fù)債規(guī)模、調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏、加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)、提高土地投資質(zhì)量、加快銷售、充實(shí)企業(yè)資本金。

　　實(shí)際上，要完成“降線”任務(wù)，銷售的作用最為直接。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-12月，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售額3584億元，同比減少7.7%，未達(dá)成全年4000億元的銷售目標(biāo)，行業(yè)排名也較2019年下降一位至第7名。

　　對(duì)此，綠地集團(tuán)董秘王曉東表示，銷售額下滑主要受商業(yè)和辦公兩個(gè)品類影響?；ヂ?lián)網(wǎng)線上快速發(fā)展，對(duì)辦公樓和商業(yè)的整體需求都在下降，加上疫情影響不斷顯現(xiàn)，導(dǎo)致綠地的商業(yè)辦公去化不及預(yù)期。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年，綠地住宅銷售金額為2725億元，同比增長8%，占比達(dá)到76%；商辦銷售金額859億元，同比下降達(dá)37%。

　　王曉東同時(shí)提到，從數(shù)據(jù)看，2020年，中國辦公樓的需求量下降了60%，這個(gè)趨勢(shì)仍在不斷進(jìn)行中，商業(yè)和辦公已經(jīng)連續(xù)5年下降幅度都很大，“綠地因?yàn)樯剔k較同行高，所以整體的銷售金額稍微拖了后腿，有壓力”。

　　因此，綠地也在有意識(shí)地調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

　　2020年，綠地累計(jì)獲取項(xiàng)目90個(gè)，新增計(jì)容建筑面積2932萬平方米。從業(yè)態(tài)看，2020年新獲取的項(xiàng)目中，住宅建筑面積占比70%，商辦占比30%；從城市的布局看，一二線占比70%，三四線占比30%；在拿地方式上，“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項(xiàng)目建筑面積超過2300萬平方米，占比超過80%。

　　張玉良表示，2020年，綠地的收入中，非房收入占60%，預(yù)計(jì)2021年，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入和利潤在整個(gè)企業(yè)中的占比還會(huì)大幅增加。2021年，綠地的收入目標(biāo)中，房地產(chǎn)收入占比會(huì)不到整個(gè)企業(yè)收入的1/3，利潤也最多占到50%。

　　當(dāng)被問及2021年銷售目標(biāo)時(shí)，張玉良稱，“單一地產(chǎn)方面的排名我們不在乎，因?yàn)槲乙凑麄€(gè)企業(yè)，整個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，希望它達(dá)到什么程度，按自己的需求來看。”

　　他透露，主要指標(biāo)有把握保持10%乃至以上的增長速度，同時(shí)高質(zhì)量的前提下降負(fù)債，但2021年不會(huì)設(shè)置具體的銷售額目標(biāo)。