陳鑫鑫

　　文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園通過對舊產(chǎn)業(yè)園的翻新改造，即提高了資源的利用，又成功打造了當(dāng)?shù)匚幕厣包c，可謂一舉多得。

　　近期，主營文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（下稱“德必集團(tuán)（300947）”）將登陸資本市場。

　　德必集團(tuán)主要采用“承租運(yùn)營”模式運(yùn)營文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，簡而言之，便是租賃低效老舊產(chǎn)業(yè)園后對其進(jìn)行翻新改造，而后用于出租經(jīng)營。其業(yè)務(wù)從上海起步，已逐步擴(kuò)張到多個一二線城市及部分國外地區(qū)，截至2020年6月30日，德必集團(tuán)投入運(yùn)營的承租運(yùn)營園區(qū)共40個，2019年營業(yè)收入和凈利潤分別達(dá)9.1億元和1.21億元。

　　一、文化創(chuàng)意園需求旺盛

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012-2017年我國文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，從66.3萬家增加至139.83萬家。同時產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步增長，占GDP比重逐年上升，發(fā)展勢頭良好，2017年，我國文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值為3.47萬億元，占GDP比重為4.20%。

　　在一線城市中，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位更為突出。根據(jù)上海市文創(chuàng)辦統(tǒng)計，2018年，上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值4227.7億元，占全市生產(chǎn)總值的比重為12.9%；據(jù)深圳市商務(wù)局統(tǒng)計，2018年深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2621.77億元，占GDP的比重超過10%。

　　上述文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展及相關(guān)企業(yè)的增加為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來了旺盛的需求，帶動了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。

　　與一般的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同，文化創(chuàng)意園具有獨特的優(yōu)勢，能更好地服務(wù)文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)。文化創(chuàng)意園通過構(gòu)造創(chuàng)意氛圍、聚集創(chuàng)意人才，助力企業(yè)進(jìn)步。又通過對功能業(yè)態(tài)進(jìn)行分區(qū)規(guī)劃，創(chuàng)造出大量的交流空間，有利于文科創(chuàng)企業(yè)在不斷的展示和交流中激發(fā)創(chuàng)意靈感。

　　此外，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為城市文化底蘊(yùn)的集聚地，依托區(qū)域優(yōu)勢，能夠有效地整合并聚集各種資源，吸引優(yōu)質(zhì)的文科創(chuàng)企業(yè)及人才聚集，打造影響力大、輻射帶動效應(yīng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)品牌，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚。

　　二、深度服務(wù)下優(yōu)勢凸顯

　　一般的產(chǎn)業(yè)園區(qū)僅提供基礎(chǔ)的辦公場所以及簡單的維護(hù)服務(wù)，類似于房東角色，而隨著企業(yè)需求的增加，能提供延伸服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園優(yōu)勢愈發(fā)明顯。特別是文化創(chuàng)意企業(yè)，其對溝通交流的需求更大，德必集團(tuán)順勢推出相應(yīng)的服務(wù)，從簡單的房東角色轉(zhuǎn)型為企業(yè)貼心的管家。

　　形式多樣的主題社群活動已成為德必集團(tuán)的日?；顒?，如主題活動、時裝秀、論壇以及講座等。此類日?；顒訉⒋龠M(jìn)企業(yè)與企業(yè)、園區(qū)與園區(qū)之間的溝通與交流，為企業(yè)之間的資源對接、資源共享、商務(wù)合作搭建平臺，為園區(qū)內(nèi)文科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展提供更多可能性，幫助園區(qū)內(nèi)文科創(chuàng)企業(yè)實現(xiàn)資源價值的最大化。

　　此外，德必集團(tuán)還每年舉辦一次大型國際社群節(jié)，國際社群節(jié)匯聚眾多文科創(chuàng)企業(yè)及文科創(chuàng)企業(yè)員工，促進(jìn)文科創(chuàng)企業(yè)之間的合作連接和文科創(chuàng)企業(yè)員工之間的交流活動，同時也為德必集團(tuán)各園區(qū)內(nèi)文科創(chuàng)企業(yè)與園區(qū)外企業(yè)、專業(yè)機(jī)構(gòu)、政府連接牽線搭橋，加強(qiáng)各國文科創(chuàng)企業(yè)的國際化交流和資源互通共享。

　　德必集團(tuán)還為園區(qū)企業(yè)提供更多增值服務(wù)，為了幫助園區(qū)企業(yè)節(jié)省業(yè)務(wù)成本，同時能夠獲取更加便捷、可靠的服務(wù)。德必集團(tuán)精心篩選和推薦服務(wù)商，面向園區(qū)入駐企業(yè)推出集采服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容分為對公服務(wù)和對私服務(wù)兩大類，其中對公服務(wù)包括了企業(yè)經(jīng)營服務(wù)（法律咨詢服務(wù)、商標(biāo)專利申請、政策咨詢等）、員工福利服務(wù)、后勤保障服務(wù)、人力資源服務(wù)等；對私服務(wù)則包括了教育培訓(xùn)、優(yōu)惠購物等。

　　線上服務(wù)同樣出色，德必集團(tuán)依托于自主研發(fā)的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)-wehome 平臺，為入住企業(yè)提供智慧停車、線上物業(yè)繳費(fèi)、智能園區(qū)鑰匙、園區(qū)班車、園區(qū)報修、園區(qū)通知、會議室預(yù)定、工位預(yù)定等多種服務(wù)，支撐園區(qū)拓展建設(shè)與日常運(yùn)營管理要求。此外，wehome 平臺還開展線上增值服務(wù)，主要包括園區(qū)內(nèi)企業(yè)推廣、企業(yè)之間交流互動、社群活動消息推送等。

　　這些深度的延伸服務(wù)使德必集團(tuán)旗下的文化創(chuàng)意園優(yōu)勢凸顯，成功吸引了一批優(yōu)秀的文科創(chuàng)企業(yè)入駐園區(qū)。近年來德必集團(tuán)園區(qū)內(nèi)的知名客戶包括：美團(tuán)點評、滴滴打車、虎撲體育、言幾又書店、東方福利網(wǎng)、返利網(wǎng)等。

　　三、運(yùn)營能力突出，盈利能力大幅提升

　　成熟文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立需經(jīng)歷園區(qū)客戶定位、園區(qū)設(shè)計改造、園區(qū)招商和運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)，對園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商提出較高的專業(yè)經(jīng)驗要求。客戶定位是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，如何根據(jù)園區(qū)周邊環(huán)境和國家產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向確定目標(biāo)客戶群體、定位園區(qū)客戶產(chǎn)業(yè)類型將直接影響后續(xù)招商和運(yùn)營管理，影響園區(qū)入住率和盈利能力。

　　德必集團(tuán)是國內(nèi)成立較早的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)商，歷經(jīng)多年的專注和拓展，德必集團(tuán)以獨特的設(shè)計理念、優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)在市場上得到客戶與合作伙伴的廣泛認(rèn)可，建立了“德必易園”、“德必WE"”、“德必運(yùn)動LOFT”等系列園區(qū)品牌，多個園區(qū)被評為“中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最具特色十大園區(qū)”、“中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十大新銳園區(qū)”、“中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十大先鋒園區(qū)”，為德必集團(tuán)贏得了良好的品牌效應(yīng)。

　　經(jīng)過多年的行業(yè)積累，德必集團(tuán)形成了一定的設(shè)計改造優(yōu)勢，并自主建立了一支設(shè)計改造經(jīng)驗豐富、專業(yè)技術(shù)實力強(qiáng)大的園區(qū)設(shè)計改造團(tuán)隊，為園區(qū)高效、高質(zhì)量、低成本的設(shè)計改造提供保障。在改造成本控制方面，德必集團(tuán)供應(yīng)鏈中心設(shè)計了一套嚴(yán)密的既有建筑改造成本控制流程，并建立了德必集團(tuán)內(nèi)部的改造工程造價定額體系以及相關(guān)的供應(yīng)商管理系統(tǒng)，有效避免了既有建筑改造中常見的成本失控現(xiàn)象。

　　憑借上述競爭優(yōu)勢，德必集團(tuán)業(yè)務(wù)從上海逐步擴(kuò)張到北京、杭州、成都、蘇州、南京、長沙等城市及部分國外地區(qū)，形成跨城市跨區(qū)域的規(guī)?；B鎖化發(fā)展優(yōu)勢。截至2020年6月30日，德必集團(tuán)投入運(yùn)營的承租運(yùn)營園區(qū)共40個。

　　規(guī)模化以及良好運(yùn)營帶來盈利能力的快速提升，2017―2020年上半年，德必集團(tuán)的凈利潤分別為2185.84萬元、5516.46萬元、12105.37萬元及5134.44萬元，凈利潤率分別為3.61%、7.15%、13.30%及12.99%。