觀點地產(chǎn)網(wǎng) 繼藍(lán)光嘉寶宣布調(diào)減上市股份發(fā)售所得款用于投資的比例后，另一家物管公司也喊停了一筆收并購交易，這為愈演愈烈的物業(yè)收并購趨勢提供了一些冷思考。

　　3月2日晚間，【招商積余(001914)、股吧】（001914）發(fā)布公告稱，公司經(jīng)反復(fù)商討并綜合考量后認(rèn)為，實施創(chuàng)毅控股53.51%股份收購的條件不成熟，基于審慎原則，公司決定放棄本次項目收購機(jī)會。

　　上述交易最早追溯至2020年12月14日，招商局下屬全資公司中外運航運（控股）有限公司，建議招商積余考慮收購香港上市公司創(chuàng)毅控股逾半股份。

　　創(chuàng)毅控股是香港公屋第一大物管服務(wù)供應(yīng)商，招商積余參與并購也被解讀為“收并購落地的第一步”。

　　隨著招商積余主動放棄，這筆歷時3個月的潛在交易已成為鏡中花，外界需要花更長時間等待它實質(zhì)邁出第一步。

　　或許這只是行業(yè)大整合時代的一小步，卻是謹(jǐn)慎的央企們的一大步。

　　外界同樣關(guān)注，招商積余放棄收并購機(jī)會背后，暗含著怎樣的投資顧慮？

　　資本市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，創(chuàng)毅控股聚焦于香港，并且主營公屋管理，與招商積余存在業(yè)務(wù)匹配度問題。此外，包括交易支付方式、后續(xù)整合及區(qū)域管理也是主要挑戰(zhàn)。

　　招商方面回應(yīng)時，亦有提及收購標(biāo)的的業(yè)務(wù)定位問題。

　　并購顧慮

　　創(chuàng)毅控股與招商系存在交集是2020年12月11日，其控股股東Genesis Group Limited與中外運航運就上市公司53.51%股份的可能買賣訂立諒解備忘錄，明確排他期5個月，以及中外運航運可推薦招商局下屬控股公司作為收購主體。

　　隨后招商積余于12月14日公告，近日接到中外運航運通知，建議考慮創(chuàng)毅控股53.51%股份的收購機(jī)會，公司擬對本次項目機(jī)會進(jìn)行可行性研究，并根據(jù)需要開展盡職調(diào)查、交易協(xié)商等工作。

　　這也是招商積余重組一年多之后，為數(shù)不多披露的收并購行為。中信建投（601066）更是形容，招商積余擬參與創(chuàng)毅控股的控股型收購，或?qū)⒊蔀樵摴尽斑~出收并購的第一步”。

　　資料顯示，創(chuàng)毅控股成立于2000年，2018年在港交所上市，主要在香港為公共及私人物業(yè)提供物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)，包括屋苑一般管理、租務(wù)管理、租金及管理費收取服務(wù)、護(hù)衛(wèi)、清潔、小型維修及保養(yǎng)、項目管理服務(wù)、法律及行政支持服務(wù)。

　　華泰證券也指出，按2017年收益計算，創(chuàng)毅控股分別是香港公共房屋最大的物管服務(wù)供應(yīng)商、住宅第三大物管服務(wù)供應(yīng)商。截至去年三季度末，標(biāo)的公司在管合約102份，其中香港房委會是最大客戶。

　　對此并購，有觀點認(rèn)為，若順利實施或?qū)⒅φ猩谭e余拓展香港市場，增厚業(yè)績。實際上，今年1月19日，招商積余董事會審議通過向招商物業(yè)海外的子公司瑞嘉投資提供不超過10億港元借款時，多數(shù)投資者都認(rèn)為這筆借款與收購創(chuàng)毅控股存在關(guān)聯(lián)。

　　隨著3月2日招商積余宣布放棄本次收購機(jī)會，上述暢想與猜測都戛然而止。拋開跑馬圈地的狂熱情緒后，如今回看這筆交易，或許會發(fā)現(xiàn)一些過往容易被忽略的細(xì)節(jié)。

　　資本市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，一方面，創(chuàng)毅控股沒有內(nèi)地業(yè)務(wù)，若招商積余收購，未來整合存在很大難度。

　　其進(jìn)而分析，交易標(biāo)的是香港公屋管理最大公司，考慮到業(yè)務(wù)及人員架構(gòu)等因素，收購并不一定對招商積余的能力提升形成良好補充，也會造成管理的問題。

　　據(jù)了解，招商積余定位于發(fā)展“大物業(yè)+大資管”業(yè)務(wù)，涉及物業(yè)類型包括住宅、酒店、購物中心、寫字樓、公共建筑、醫(yī)院、學(xué)校、倉庫等。

　　招商蛇口（001979）董秘劉寧向觀點地產(chǎn)新媒體回應(yīng)，此次收并購是由招商積余與創(chuàng)毅控股方面進(jìn)行溝通，公司為保證其獨立性而并未參與。但她也提及，交易標(biāo)的以公屋管理為主，香港業(yè)務(wù)可能涉及區(qū)域管理問題。

　　這也是幾乎所有收并購都會遇到的共性問題，在收購后面臨的潛在大股東磨合、業(yè)務(wù)整合風(fēng)險，若處理不當(dāng)會影響公司規(guī)模拓展速度、盈利提升服務(wù)以及多元業(yè)務(wù)開拓進(jìn)度等。

　　除了業(yè)務(wù)匹配度，亦有觀點認(rèn)為，創(chuàng)毅控股的盈利空間也阻礙了收購。一位投資者曾在上市交流平臺給招商積余留言，認(rèn)為交易標(biāo)的屬于利潤率低下且發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮南愀畚飿I(yè)公司。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015-2019財年，創(chuàng)毅控股的營收、凈利潤年復(fù)合增長率分別為11%、21%；2020年上半財年實現(xiàn)營收4.32億港元，同比增長15%，凈利潤0.41億港元，同比增長137%，凈利潤增長主要由于收到香港特區(qū)政府的工資補貼，以及分包成本有所降低。

　　同時，創(chuàng)毅控股稱，于2019年3月底止年度及2020年3月底止年度，經(jīng)調(diào)整經(jīng)營利潤率分別為4.6%、4.8%。

　　“招商積余資金有限，應(yīng)當(dāng)把錢投到更好的標(biāo)的里去。”資本市場人士如是表示。

　　拓展之路

　　實際上，2016年中外運長航被整體并入招商局集團(tuán)以來，兩大集團(tuán)重合的業(yè)務(wù)進(jìn)行整合一直是趨勢。

　　以招商積余大股東招商蛇口為例，早在2016年12月，中外運長航便與招商蛇口簽署資源協(xié)同發(fā)展合作協(xié)議，雙方擬在土地資源優(yōu)化利用，以及醫(yī)療、教育、郵輪等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域“全面協(xié)同發(fā)展”。

　　2017年5月，招商蛇口與中外運長航簽署南通項目合作協(xié)議；同年7月，與中外運長航實業(yè)、中外運海南公司簽署項目合作意向書；9月，雙方就長江旅游發(fā)展赴武漢調(diào)研。次年9月，雙方與南昌市東湖區(qū)政府簽署東湖意庫項目合作協(xié)議。

　　“招商系”的資源整合，同樣給招商積余帶來影響。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2019年4月中旬，招商蛇口宣布將旗下招商物業(yè)與A股上市公司【中航善達(dá)(000043)、股吧】進(jìn)行重組，新公司即招商積余。同時在吸收中航物業(yè)接近5500萬平方米物管面積后，招商積余管理規(guī)模突破1.2億平方米。

　　至2020年，招商積余已完成對招商物業(yè)、中航物業(yè)的合并，并基本完成組織架構(gòu)變革，成立物業(yè)事業(yè)群、資管事業(yè)群及9個職能部門。業(yè)務(wù)層面，形成“大物業(yè)+大資管”兩條主線，并于2019年年報提出“內(nèi)外發(fā)展并舉”的舉措。

　　截至去年6月底，招商積余在管項目達(dá)1315個，管理面積1.72億平方米；期內(nèi)新簽約項目194個，凈增加管理面積達(dá)1927萬平方米。同時于去年7月，該公司依托集團(tuán)資源與廈門國際郵輪母港集團(tuán)等進(jìn)行合作；9月與中外運簽署《采購服務(wù)協(xié)議》。

　　在年底中外運航運提供收購創(chuàng)毅控股的建議之后，今年1月25日，招商積余宣布聘任陳海照為新任總經(jīng)理。值得一提的是，陳海照曾任招商局物流集團(tuán)總經(jīng)理助理、中外運冷鏈物流總經(jīng)理。

　　這一人事調(diào)整也被外界認(rèn)為是加速整合的標(biāo)志性事件之一，華泰證券認(rèn)為，陳海照上任后或加強招商積余與招商局集團(tuán)兄弟公司之間的協(xié)同，包括收購創(chuàng)毅控股、重資產(chǎn)剝離等事項。

　　不過，招商積余以內(nèi)生式為主的發(fā)展模式，反過來抑制了外部資源的利用，突出表現(xiàn)為收并購?fù)卣沽Χ炔蛔?，因而發(fā)展速度落后于同行。即便是近期被兼并的藍(lán)光嘉寶，去年通過收并購及市場化拓展，管理服務(wù)合約面積也已突破2億平方米。

　　為了解決這一短板，招商積余曾提出通過基礎(chǔ)服務(wù)保增長、專業(yè)化服務(wù)擴(kuò)規(guī)模、商業(yè)管理業(yè)務(wù)融合發(fā)展，以及推動投資并購與戰(zhàn)略合作實現(xiàn)公司業(yè)務(wù)快速發(fā)展。

　　從執(zhí)行層面看，該公司更多是通過非并購的方式拓展外部資源，比如四季度新增兩個醫(yī)院項目，與唐山兩家公司合作開展河北區(qū)域項目拓展及合作，與煙臺藍(lán)天集團(tuán)旗下煙臺藍(lán)天智慧物業(yè)成立合資公司等。

　　收并購遲遲未邁出第一步，招商積余曾披露已組建起投資團(tuán)隊，截至去年10月底接收并深入洽談并購項目20個，對接合資合作項目10余個，提交投委會審議的投資項目9個，審議通過6個，超出年度所定目標(biāo)。

　　有投資者對觀點地產(chǎn)新媒體表示，招商積余收并購緩慢，一方面是央企本身的限制，另一方面或許也是利潤率提升壓力倒逼所致，因而對交易標(biāo)的要求較高。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年，招商積余毛利率分別為19.6%、18.3%，凈利率12.9%、4.7%；相比之下，碧桂園服務(wù)2019年這兩項指標(biāo)分別為31.6%、17.8%。

　　2020年，招商積余預(yù)計歸母凈利潤為4.2-4.5億元，同比增長46.74%-57.22%；碧桂園服務(wù)則預(yù)計同比漲幅逾50%。

　　放棄收購創(chuàng)毅控股后，劉寧也表示，招商積余整合進(jìn)程不會受到影響。

　　新任總經(jīng)理陳海照，也曾于2021年工作會議上表示，今年以加快發(fā)展為中心，推進(jìn)融合融效工作，“發(fā)揮整合優(yōu)勢”。