作為完成重大資產(chǎn)重組后的首份年報(bào)，招商積余（001914）(SZ:001914)2020年業(yè)績(jī)?nèi)绾危?/p>

　　2020年，招商積余營(yíng)收86.35億元、歸母凈利潤(rùn)4.35億元，分別同比增長(zhǎng)42.07%、52.03%。同期，招商物業(yè)凈利潤(rùn)2.34億元，業(yè)績(jī)承諾實(shí)現(xiàn)率114.04%。

　　截至2020年末，招商積余物業(yè)在管面積約1.91億平方米,同比增長(zhǎng)25%。

　　開(kāi)年以來(lái)，招商積余還完成了重組上市以來(lái)的最大一次高層調(diào)整。其在年報(bào)中表示，今年將繼續(xù)推進(jìn)“12347”戰(zhàn)略，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)全年?duì)I收103 億元并探索跨越式平臺(tái)化發(fā)展模式。

　　專(zhuān)業(yè)化服務(wù)營(yíng)收增180%，毛利率降至13.6%

　　物業(yè)管理業(yè)務(wù)依然是招商積余的最大收入來(lái)源，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收80.35億元，同比增長(zhǎng)56.04%，營(yíng)收貢獻(xiàn)比93.06%。

　　營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的主要系招商物業(yè)自2019年12月起納入公司并表范圍，同時(shí)公司原有物業(yè)管理項(xiàng)目自然增長(zhǎng)及新拓展物業(yè)管理項(xiàng)目增加。

　　從服務(wù)類(lèi)型來(lái)看，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，招商積余全年基礎(chǔ)物業(yè)營(yíng)收64.63億元，同比增長(zhǎng) 40.52%，占物業(yè)管理業(yè)務(wù)總收入的 80.44%。

　　其中，非主住宅物業(yè)（辦公、政府、公共物業(yè)等業(yè)態(tài)）營(yíng)收43.98億元，占基礎(chǔ)物業(yè)營(yíng)收的68.05%，遠(yuǎn)超住宅物業(yè)31.95%的營(yíng)收貢獻(xiàn)比。

　　專(zhuān)業(yè)化服務(wù)營(yíng)收增幅明顯達(dá)185.80%，全年?duì)I收15.71億元，占物業(yè)管理業(yè)務(wù)總收入的19.56%。在這一板塊中，收入排行前三的業(yè)分別是案場(chǎng)協(xié)銷(xiāo)及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（7.1億元）、設(shè)施管理服務(wù)（3.2億元）、建筑科技服務(wù)（2.8億元），營(yíng)收占比45.19%、20.96%、18.02%。

　　從區(qū)域來(lái)看，2020年物業(yè)管理收入排名前五的區(qū)域分別為：深圳、江蘇、四川、山東和北京，營(yíng)收合計(jì)約為 46.26億元。

　　資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)是招商積余的第二大收入來(lái)源，與物業(yè)管理業(yè)務(wù)并列為主營(yíng)業(yè)務(wù)，但該板塊的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)近兩年均出現(xiàn)明顯下降。

　　最新年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.44億元，同比下降29.65%，營(yíng)收貢獻(xiàn)比5.02%；而2019年，這一板塊營(yíng)收6.16億元，同比下降2.35%。

　　對(duì)此，招商積余稱(chēng)，主要系受2020年疫情影響，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)、酒店出租及其他持有型物業(yè)收入減少，以及租金減免導(dǎo)致的收入減少。

　　其中，持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.1億元，同比減少25.53%，占資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入的 94.88%；商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收0.22億元，同比減少65.25%。

　　年報(bào)披露，截至 2020年12月，招商積余在管商業(yè)項(xiàng)目 26 個(gè)(含籌備項(xiàng)目)，管理面積 136 萬(wàn)平方米。其中，由管理公司自持項(xiàng)目4個(gè)，受托管理控股股東招商蛇口（001979）自持項(xiàng)目18 個(gè)，第三方品牌輸出項(xiàng)目4個(gè)。

　　受報(bào)告期內(nèi)購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓的平均出租率略有下降影響，2020年招商積余總體出租率為95%，較2019年微降1個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是，資管業(yè)務(wù)的盈利能力處于高位。2019年年報(bào)顯示，該業(yè)務(wù)的毛利率為73.08%。不過(guò)，在2020年年報(bào)中，招商積余并未披露具體數(shù)據(jù)。

　　不過(guò)，資管業(yè)務(wù)的高盈利能力，并這不足以改善招商積余整體的毛利率表現(xiàn)。2020年招商積余利潤(rùn)總額6.25億元，歸母凈利潤(rùn)4.35億元，同比增長(zhǎng)53.30%、52.03%。

　　但同期，招商積余營(yíng)業(yè)成本74.6億，同比增長(zhǎng)50.2%，高于營(yíng)業(yè)收入42.1%的增速，導(dǎo)致整體毛利率下降4.7%，僅為13.6%。

　　招商積余2020年毛利率分行業(yè)、分產(chǎn)品概括，圖片來(lái)源：招商積余2020年年報(bào)

　　分產(chǎn)品來(lái)看，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，招商積余住宅物業(yè)毛利率最低，僅為6.71%；專(zhuān)業(yè)化服務(wù)毛利率14%，但同比減少超7個(gè)百分點(diǎn)。2020年，這一板塊營(yíng)業(yè)成本同比增速211.97%，遠(yuǎn)超同期185.80%的營(yíng)收增速。

　　最終，2020年在招商積余總營(yíng)收中占比9成左右的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，整體毛利率10.97%，僅同比微增1.13個(gè)百分點(diǎn)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，招商積余2019年物管業(yè)務(wù)毛利率9.8%，低于全部上市物管公司23.8%的水平，也低于A(yíng)股另外兩家物管上市公司19.1%的平均水平。

　　毛利率低一直是招商積余的一道待解難題，2017年以前，其這一指標(biāo)還保持在20%以上；此后便一路下降，2020年的13.61%創(chuàng)下歷史新低。

　　而除了毛利率之外，招商積余還面臨著凈利率低的問(wèn)題。2018年-2020年期間，這一指標(biāo)分別為12.38%、4.44%、4.73%，整體呈下降趨勢(shì)。

　　盈利指標(biāo)部分欠佳，但招商積余還是完成了重組上市時(shí)的業(yè)績(jī)承諾。作為招商局集團(tuán)旗下唯一一家從事物業(yè)資產(chǎn)管理與服務(wù)的企業(yè)，招商積余于2019年完成重組更名，坐擁“招商物業(yè)”和“中航物業(yè)”兩個(gè)業(yè)內(nèi)知名央企物業(yè)品牌。

　　根據(jù)重組上市時(shí)交易各方簽署的協(xié)議，招商物業(yè)承諾2019年-2021年凈利潤(rùn)分別為不低于1.59 億元、1.89 億元、2.15 億元。

　　重組之后的招商積余，明確了“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，主攻發(fā)展物業(yè)管理、資產(chǎn)管理兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)；并在總部完成了組織架構(gòu)調(diào)整，包括整合招商積余、招商物業(yè)、中航物業(yè)三總部職能，設(shè)立物業(yè)BG、資管BG兩大事業(yè)群和9個(gè)職能中心/部門(mén)等。

　　2019年-2020年，招商物業(yè)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.72億元、2.34億元，業(yè)績(jī)承諾實(shí)現(xiàn)率108.77%、114.04%。

　　在管面積破1.91億方，位列行業(yè)前十

　　招商積余也在不斷通過(guò)內(nèi)生、收并購(gòu)、外拓的方式迅速提升在管規(guī)模，如2020年8月，招商積余與遂寧東涪投資有限責(zé)任公司成立合資公司。實(shí)現(xiàn)城市物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展；對(duì)北京招商局物業(yè)管理有限公司增資2500萬(wàn)元，以促進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模等。

　　年報(bào)顯示，2020年招商積余物業(yè)管理業(yè)務(wù)凈增加管理面積 3824.17萬(wàn)平方米；新簽?zāi)甓群贤~ 24.55 億元，同比增長(zhǎng)11.36%。

　　截至年末，招商積余在管物業(yè)項(xiàng)目達(dá)到1438 個(gè)，同比增長(zhǎng)20.02%；管理面積達(dá)1.91億平方米，同比增長(zhǎng) 25%。

　　就客戶(hù)類(lèi)型來(lái)看，來(lái)自控股股東的住宅管理面積為5952萬(wàn)平方米，占住宅總在管面積9614萬(wàn)平方米的61.9%；非住宅管理面積為1351萬(wàn)平方米，占非住宅總在管面積9476萬(wàn)平方米的15.25%。

　　招商積余2020年在管規(guī)模概況，圖片來(lái)源：招商積余2020年年報(bào)

　　對(duì)照克而瑞發(fā)布的《2020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模榜TOP100》來(lái)看，招商積余截止2020年末超1.9億平方米的在管面積，位列行業(yè)第九位。

　　去年年底，招商局下屬全資公司中外運(yùn)航運(yùn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中外運(yùn)航運(yùn)”），曾建議招商積余考慮收購(gòu)創(chuàng)毅控股53.51%股份。

　　創(chuàng)毅控股是香港公屋第一大物管服務(wù)供應(yīng)商、住宅第三大物管服務(wù)供應(yīng)商，2018年在港交所上市。截至2020 年9月30日，創(chuàng)毅控股營(yíng)收3.8億元，歸母凈利潤(rùn)0.35億元。

　　這一收并購(gòu)動(dòng)作被外界解讀為招商積余拓展香港市場(chǎng)增厚業(yè)績(jī)的主要?jiǎng)幼?，不過(guò)在3月2日晚間，該宗并購(gòu)卻以失敗告終，招商積余稱(chēng)“實(shí)施該項(xiàng)股收購(gòu)的條件不成熟”。

　　之后在3月8日，創(chuàng)毅控股公告，中外航運(yùn)以3.89億港元收購(gòu)創(chuàng)毅控股53.51%股份。同日，招商積余也發(fā)布公告強(qiáng)調(diào)，目前其在香港從事的業(yè)務(wù)規(guī)模非常小且與創(chuàng)毅控股所從事的業(yè)務(wù)不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　“待條件成熟，招商局集團(tuán)將協(xié)調(diào)創(chuàng)毅控股股權(quán)按照市場(chǎng)公允價(jià)格轉(zhuǎn)讓予招商積余。”其還在公告中如此表示，換言之，未來(lái)時(shí)機(jī)若成熟創(chuàng)毅控股再?gòu)男值芄臼种修D(zhuǎn)至招商積余手中，也是有可能的。

　　迎上市以來(lái)最大人事調(diào)整，今年?duì)I收目標(biāo)103億元，

　　進(jìn)入2021年，招商積余人事調(diào)整不斷。在1月初，招商局集團(tuán)先是發(fā)出了一則《公開(kāi)招聘招商積余總經(jīng)理》的公告。隨后，在1月25日招商積余便發(fā)布公告稱(chēng)，石正林因個(gè)人原因申請(qǐng)辭去包括招商積余總經(jīng)理在內(nèi)的所有職務(wù)。

　　據(jù)招商積余往期披露的資料，石正林，現(xiàn)年53歲，碩士研究生，長(zhǎng)江商學(xué)院 EMBA，一級(jí)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，曾任中航物業(yè)總經(jīng)理。

　　作為一名老員工，從2006年4月至辭任，石正林曾擔(dān)任招商積余副總經(jīng)理、董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記等多個(gè)職務(wù)。2019年他的薪酬為183萬(wàn)元，比2018年增加6萬(wàn)元左右，是彼時(shí)招商積余薪酬最高的高層。

　　石正林辭任后，曾任招商局物流集團(tuán)總經(jīng)理助理、招商局漳州總經(jīng)理助理的陳海照接替了他的職位，擔(dān)任招商積余總經(jīng)理，成為招商積余最年輕的高管（現(xiàn)年43歲）。

　　陳海照上任一周后，便提名趙肖任招商積余副總經(jīng)理、物業(yè)BG常務(wù)副總經(jīng)理。彼時(shí)公告顯示，后者曾任中航物業(yè)副總經(jīng)理、黨委書(shū)記兼常務(wù)副總經(jīng)理。

　　緊鑼密鼓地完成了總經(jīng)理等高級(jí)別的高管調(diào)整后，招商積余迎來(lái)新董事長(zhǎng)。

　　3月5日晚間，招商積余公告，許永軍因工作安排原因辭任包括招商積余董事長(zhǎng)在內(nèi)的所有職務(wù)，聶黎明接棒成為公司新董事長(zhǎng)。

　　履歷資料顯示，許永軍1963年生，現(xiàn)任招商蛇口董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記；聶黎明1971年，現(xiàn)任招商蛇口副總經(jīng)歷。

　　這是招商積余自2019年在深交所重組更名上市以來(lái)的最大一次人事變動(dòng)，也被業(yè)內(nèi)分析為是其重組上市后內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整完畢釋放出的信號(hào)。

　　對(duì)于現(xiàn)在招商積余來(lái)說(shuō)，在營(yíng)收快速增長(zhǎng)和在管面積拓展的同時(shí)，提升盈利能力是其亟待解決的問(wèn)題，也是擺在新的領(lǐng)導(dǎo)班子面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　在年報(bào)中，招商積余稱(chēng)，公司業(yè)務(wù)發(fā)展以市場(chǎng)拓展為主，收并購(gòu)?fù)卣沽Χ炔蛔?，發(fā)展速度落后于行業(yè)頭部企業(yè)。

　　針對(duì)2021年的發(fā)展，招商積余提出，將在“12347”的戰(zhàn)略下，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103 億元，并探索跨越式平臺(tái)化發(fā)展模式。