4月7日，金科股份（000656）召開2020年度線上業(yè)績說明會，向外展示公司過去一年的經(jīng)營成果，分享公司未來發(fā)展的目標(biāo)與愿景，以及實現(xiàn)的方法和路徑。 金科控股董事局主席、金科股份實際控制人黃紅云，金科股份董事長周達、總裁楊程鈞、執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人李華、副總裁兼董秘張強等出席會議。

　　會上，金科控股董事局主席、金科股份實際控制人黃紅云表示，“還是非?？春梅康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，判斷未來房地產(chǎn)市場總量穩(wěn)定，每年仍將保持平穩(wěn)上升趨勢”，但分化將進一步加劇，行業(yè)集中度會進一步提升。

　　金科股份董事長周達總結(jié)2020年工作稱： 公司銷售規(guī)模實現(xiàn)強勁增長、結(jié)算業(yè)績穩(wěn)健增長、新增土地儲備質(zhì)量好。

　　根據(jù)年報數(shù)據(jù)，2020年金科股份全口徑銷售金額2232億元，同比提升20%；全口徑銷售面積2240萬平米，較2019年同比增長18%；實現(xiàn)營業(yè)總收入877.04億元，同比增長29.41%；同期公司實現(xiàn)凈利潤97.04億元，同比增長52.65%；歸屬于母公司股東的凈利潤70.30億元，同比增長23.86%，高于行業(yè)平均水平。

　　另一方面，公司去年新增土地投資148宗，購置金額892億元。按土地購置金額計算，二線（含新一線）城市占比74%。土儲能級的提升、資源結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，無疑也為公司未來的可持續(xù)增長奠定了基礎(chǔ)。

　　01.

　　跨越式發(fā)展戰(zhàn)略完美收官

　　2017至2020年，是金科股份實施跨越式發(fā)展戰(zhàn)略的4年。

　　這期間，公司銷售規(guī)模連續(xù)突破，期間公司全口徑銷售金額從658億元增至2232億元，復(fù)合增長率超50%。

　　反映到財報層面，便是公司各項核心經(jīng)營數(shù)據(jù)的跨越式增長。至2020年末，金科股份營收、凈利潤分別達到877.04億元、97.04億元，較2017年時的348億元和22.85億元實現(xiàn)了極大幅度提升。

　　對比歷史數(shù)據(jù)可以看出，公司經(jīng)營能力在2020年進一步增強，凈利潤率達11.06%，較上年再次提升1.68個百分點。

　　這背后，是金科股份整體運營效率的大幅提升，以及構(gòu)建諸多“百億級”區(qū)域市場所帶來的可觀增量。

　　就重點市場來看，因始終堅持“區(qū)域深耕”戰(zhàn)略、通過產(chǎn)品力的提升打造良好口碑，公司“百億級”城市梯隊縱深廣闊，2020年重慶銷售規(guī)模超400億元，江蘇、浙江銷售規(guī)模超200億元，四川、河南、山東銷售規(guī)模超100億元。就重點區(qū)域市場而言，公司在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達到41%、19%、12%、13%、7%。

　　更為重要的是，廣東、陜西、江西、湖南等地銷售規(guī)模在2020年均保持了高速增長態(tài)勢，僅以湖南為例，2020年銷售金額便達84億元，同比增長74%。

　　而隨著上述優(yōu)勢區(qū)域及“準(zhǔn)百億級”市場的增長，金科股份市場縱深明顯擴大，而這也為后續(xù)公司銷售規(guī)模提升預(yù)留了充足空間。

　　02.

　　控杠桿成效顯著

　　“三道紅線”全部達標(biāo)

　　在“三道紅線”監(jiān)管壓力下，房企要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)是必然選擇。

　　金科股份此前發(fā)布的五年戰(zhàn)略規(guī)劃也指出，“公司將不斷強化以財務(wù)指標(biāo)為核心的經(jīng)營管理理念，持續(xù)改善資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等財務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)，實現(xiàn)有息負(fù)債規(guī)模合理增長，負(fù)債結(jié)構(gòu)和成本持續(xù)優(yōu)化?！?/p>

　　通過去年接近半年的努力，公司三道紅線在2020年末全面達標(biāo)轉(zhuǎn)利，公司凈負(fù)債率75.07%，同比下降45個百分點；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.85%，同比降低5個百分點；現(xiàn)金短債比1.34倍。至此，金科“由黃轉(zhuǎn)綠”成功躋身“三好學(xué)生”陣營。

　　同期，金科股份貨幣資金余額435億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額為325億元，貨幣資金余額有效覆蓋短期有息負(fù)債。就債務(wù)分布來看，1年內(nèi)到期債務(wù)占比33%、2年內(nèi)到期債務(wù)占比36%、3年內(nèi)到期債務(wù)20%、3年及以上到期債務(wù)11%。公司到期債務(wù)分布均衡，集中兌付風(fēng)險較低，這無疑為公司長期可持續(xù)發(fā)展提供了有效保障。

　　金科股份董事長周達在業(yè)績說明會上指出，“這主要得益于公司堅持打造優(yōu)質(zhì)平臺，對于財務(wù)結(jié)構(gòu)提出了明顯的債務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)；其次是公司一直堅持有質(zhì)量的銷售，2020年公司全口徑銷售回款金額超過2000億元，回款率超過90%，在行業(yè)當(dāng)中處于優(yōu)秀或領(lǐng)先的地位；最后是源于公司堅持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，進一步豐富融資渠道。”

　　在被問到未來公司是否有能力繼續(xù)保持三道紅線指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求時，周達表示，“在制訂2021年到2025年總體戰(zhàn)略規(guī)劃的時候，也將三道紅線作為了一個重要的參考指標(biāo)，公司有信心持續(xù)滿足監(jiān)管要求。”后續(xù)投資方面，公司將嚴(yán)守量力而出、效益優(yōu)先的投資原則，不再單純的追求規(guī)模的增長，而是將現(xiàn)金流的安全和穩(wěn)健放在首位；同時，持續(xù)鞏固回款優(yōu)勢、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。

　　03.

　　充裕土儲及高效運營能力

　　支撐2500億目標(biāo)

　　對于2021年目標(biāo)，金科股份總裁楊程鈞在業(yè)績說明會上指出，“2021年，結(jié)合市場環(huán)境及公司高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略要求，公司及所投資的公司計劃全年銷售目標(biāo)不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積約2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米……”

　　如何來實現(xiàn)？這需要從公司的土儲及運營能力中尋找答案。

　　根據(jù)年報數(shù)據(jù)，雖然金科股份2020年的土地購置總額變化不大，但是能級提升的特點卻十分明顯。

　　2020年，公司新增土地儲備按計容建筑面積計算二三線（含新一線）城市占比近80%，其中二線（含新一線）城市占比63%。截至去年末，公司總可售面積超7100萬平米，其中，重慶、華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為 24%、23%、17%、17%、10%、5%；總可售面積城市能級分布方面，一線及新一線占比43%、二線占比14%、三線占比23%、四線占比11%。

　　此外，金科股份也在通過收并購、一二級聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)拿地等多種方式，進一步充實自身土地儲備，并優(yōu)化項目結(jié)構(gòu)。如2020年該公司在建項目中，便包含了純“產(chǎn)業(yè)”類型的長沙科技新城項目、山西智慧科技城，以及“產(chǎn)業(yè)+住宅”重慶兩江健康科技城項目。

　　另一方面，公司積極通過數(shù)字化改革、PMO管理體系改革等措施提升經(jīng)營質(zhì)效。據(jù)楊程鈞介紹，“2021年公司聯(lián)合IBM和SAP，斥資1億元推動‘金石計劃’落地，推動科技與產(chǎn)品、生產(chǎn)、管理營銷的深度融合，打造數(shù)字化金科，賦能發(fā)展和管理”；同時，“公司將塑造基于PMO交圈穿透機制的經(jīng)營管理邏輯，由直線職能式管理變革為矩陣式管理，全面實施項目PMO大運營管控機制?！?/p>

　　04.

　　“四位一體、生態(tài)協(xié)同”戰(zhàn)略護航

　　新高管團隊貢獻管理紅利

　　經(jīng)過四年“跨越式發(fā)展”，公司經(jīng)營質(zhì)效全面提升，行業(yè)地位不斷攀升，為向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變做足準(zhǔn)備。

　　在公司看來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，行業(yè)格局將由規(guī)?；偁庍M入差異化競爭轉(zhuǎn)變，比拼增速的時代已經(jīng)結(jié)束；數(shù)字化在房企價值鏈的各個環(huán)節(jié)開始滲透；企業(yè)發(fā)展模式將更加重視持有經(jīng)營，持有物業(yè)的估值水平將會迅速提升；卓越的地產(chǎn)企業(yè)只有捕捉不同階段市場需求、不斷進行多元化產(chǎn)品組合，拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域才能獲得穿透市場周期的能力，實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營。

　　為此，金科提前謀劃并立足深遠(yuǎn)，于報告期內(nèi)正式公布了2021-2025年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，確立了“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略。即，精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。并全面提升公司經(jīng)營能力、管理模式、激勵機制等，力爭向2025年沖擊4500億元的目標(biāo)奮斗。

　　實現(xiàn)上述目標(biāo)，自然需要相應(yīng)的團隊支撐。今年1月底，金科新一屆董事會亮相，最明顯的特征就是“年輕化、專業(yè)化、知識化”。其中，新任董事長周達、總裁楊程鈞均來自金科內(nèi)部長期培養(yǎng)的優(yōu)秀人才，既是跨越式發(fā)展過程中的中堅力量，還深度參與了2021-2025年高質(zhì)量戰(zhàn)略規(guī)劃的制定，將進一步釋放管理層面帶來的紅利。

　　這在地產(chǎn)行業(yè)土地紅利、金融紅利褪去的背景下，至關(guān)重要。金科股份新任管理層未來釋放的管理紅利，將為公司沖刺新的五年目標(biāo)帶來更多助力。

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