雖然公司成立還不足半年時間，但是這并沒有絲毫減少北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司（以下簡稱“京城佳業(yè)”）對于登陸資本市場的熱情。

　　近日京城佳業(yè)向港交所遞交了招股書。材料顯示，京城佳業(yè)是一家立足于首都、隸屬北京國資委、服務網(wǎng)絡遍布全國的物業(yè)管理服務綜合運營商。2020年12月下旬，公司由城建集團、【城建發(fā)展(600266)、股吧】（600266）、住總集團及天街集團共同注冊成立。目前，京城佳業(yè)旗下?lián)碛兴募腋綄龠\營公司，包括北宇物業(yè)、城承物業(yè)、城建置業(yè)、重慶物業(yè)。

　　業(yè)務深耕京津冀

　　其實從公司名稱，便不難看出京城佳業(yè)是一家以北京地區(qū)為大本營的企業(yè)。縱然公司成立時間并不久，但實際上京城佳業(yè)的歷史可以向前追溯至1991年。彼時，公司開始為住總集團開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務。在經(jīng)歷三十年的發(fā)展后，如今公司已成為京津冀地區(qū)領(lǐng)先的物業(yè)管理公司之一。

　　根據(jù)中指院的資料，按綜合實力計，京城佳業(yè)于2021年在中國物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第24；在2021年中國物業(yè)服務百強企業(yè)中，按截至2020年末在北京的在管建筑面積計，公司排名第三；在總部設(shè)于京津冀地區(qū)的2021年中國物業(yè)服務百強企業(yè)中，按2020年總收入計公司排名第九，按2020年增值服務收入計則排名第六。

　　業(yè)績表現(xiàn)來看，2018年-2020年，京城佳業(yè)分別實現(xiàn)收入9.18億元、10.45億元、10.91億元，實現(xiàn)利潤4137.7萬元、5111.9萬元、6875.7萬元，兩組數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長態(tài)勢。

　　從業(yè)務結(jié)構(gòu)來看，京城佳業(yè)的收入來源包括物業(yè)管理服務、非主業(yè)增值服務和社區(qū)增值服務三大板塊。其中，物業(yè)管理服務為公司主要收入來源，過去三年該業(yè)務對公司的收入貢獻占比均超過六成，且收入規(guī)模由2018年的5.6億元增長至2020年的7.33億元，占比由61%增長至67.2%，呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。

　　了解到，京城佳業(yè)的物業(yè)管理服務涵蓋住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，其中非住宅物業(yè)包括了商業(yè)物業(yè)、公共及其他物業(yè)以及胡同。值得一提的是，京城佳業(yè)是最早走進北京胡同物業(yè)管理的物業(yè)公司，而且承擔了奧運場館、政府辦公、國資委控制的企業(yè)集團等在市場上具影響力的項目的物業(yè)管理及相關(guān)服務，其中便包括了國家體育場（鳥巢）、國家石油天然氣管網(wǎng)集團辦公樓及史家胡同等項目。

　　招股書顯示，截至2020年末，京城佳業(yè)的在管面積為2910萬平方米，其中住宅物業(yè)的在管面積超過70%，約為2050萬平方米；其余商業(yè)物業(yè)、公共及其他物業(yè)以及胡同物業(yè)的在管面積分別為120萬平方米、130萬平方米、610萬平方米。

　　再來看京城佳業(yè)的非主業(yè)增值服務和社區(qū)增值服務。2018年-2020年，非主業(yè)增值服務帶來的收入變動不大，分別為1.15億元、1.32億元、1.12億元，占總的收入比重的12.5%、12.6%、10.3%；社區(qū)增值服務實現(xiàn)收入2.43億元、2.32億元、2.45億元，占比26.5%、22.2%、22.5%。

　　業(yè)績受益于大股東

　　正如前文所述，京城佳業(yè)股東背景自帶“光環(huán)”。招股書顯示，城建集團、城建發(fā)展及住總集團合計持有公司約98.87%的股份，其中城建發(fā)展和住總集團分別為城建集團的非全資附屬公司和全資子公司。而城建集團又隸屬于北京市國資委，因而京城佳業(yè)可謂是“根正苗紅”的國企。

　　也正是得益于這一身份，京城佳業(yè)“近水樓臺”拿下鳥巢、胡同等物業(yè)項目也順理成章了。同時，背靠城建集團，也為京城佳業(yè)的業(yè)績提供了不少助益。招股書顯示，2018年-2020年京城佳業(yè)來自于城建集團的收入分別為1.48億元、2億元及1.81億元，占公司總收入的比重為16.1%、19.1%、17%。

　　更進一步來看，2018年-2020年京城佳業(yè)來自于城建集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)開發(fā)或擁有的物業(yè)提供服務產(chǎn)生的收入，分別占京城佳業(yè)總收入的69.8%、64.6%、65.4%，后者對于京城佳業(yè)的重要性不言而喻。

　　另一方面，也正是得益于京城佳業(yè)與城建集團的緊密關(guān)系，京城佳業(yè)與其多數(shù)客戶之間的關(guān)系較為穩(wěn)固，2018年-2020年間公司物業(yè)管理服務合同的保留率和續(xù)約率可圈可點。

　　根據(jù)招股書披露內(nèi)容顯示，2018年-2020年，公司物業(yè)管理服務合同的保留率分別為96.9%、94.3%、93%，續(xù)約率分別為80.6%、84.4%、93.3%。同期，公司與城建集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司訂立的物業(yè)管理服務合同保留率分別為99.2%、98.4%、97.6%，與城建集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司訂立的物業(yè)管理服務合同續(xù)約率為100%、88.9%、100%。

　　增值服務盈利潛力待釋

　　美中不足的是，京城佳業(yè)的盈利表現(xiàn)并不突出。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年港股物業(yè)服務上市企業(yè)毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%、15.3%。同期，京城佳業(yè)的毛利率和凈利率為20.8%、6.3%，與行業(yè)相比稍遜一籌。

　　結(jié)合京城佳業(yè)三大業(yè)務板塊的毛利率數(shù)據(jù)，可見社區(qū)增值服務是拖累公司綜合毛利率水平的原因之一。2020年，京城佳業(yè)的物業(yè)管理服務、非主業(yè)增值服務和社區(qū)增值服務毛利率分別為20.3%、34.3%、16%。

　　根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，港股物企營收前十名之中，社區(qū)增值服務毛利率均值為47.5%，相比之下京城佳業(yè)該業(yè)務的毛利率仍有非常大的提升空間。

　　事實上，從行業(yè)角度來看，社區(qū)增值服務或是一塊頗具想象力的“大蛋糕”。根據(jù)平安證券研報顯示，2020年13家主流上市物企社區(qū)增值服務合計收入121.5億元，同比增長68.1%，毛利潤54億元，同比增長67%。當前社區(qū)增值服務已小有成就，但仍處于量變積累過程。由于該業(yè)務是基于人與物的服務需求再挖掘，想象空間巨大，未來某一細分領(lǐng)域盈利模式一旦跑通，快速復制下有望推動物管行業(yè)天花板進一步上移。

　　從招股書看，京城佳業(yè)也顯然看到了這一點。在公司的業(yè)務規(guī)劃中，“繼續(xù)拓展價值鏈，并豐富增值服務”是其重要業(yè)務戰(zhàn)略之一，接下來京城佳業(yè)將有意識地優(yōu)化業(yè)務組合，通過擴大增值服務的收入份額來進一步提高盈利能力。未來倘若京城佳業(yè)能借此提升盈利能力，公司的投資價值有望更為凸顯。