在營收、凈利潤均大幅下降的背景下，【榮豐控股(000668)、股吧】（000668）能否順利進(jìn)軍大健康領(lǐng)域，培育新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)值得關(guān)注

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員 王雨

　　在房住不炒總基調(diào)下，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降趨勢，行業(yè)內(nèi)資金和項(xiàng)目逐漸向龍頭企業(yè)聚集。而以榮豐控股集團(tuán)股份有限公司（下稱榮豐控股，000668.SZ)為代表的部分中小房企則面臨轉(zhuǎn)型壓力。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，榮豐控股營收分別為2.49億元、4.19億元、1.10億元，整體呈下行趨勢。且從總規(guī)模上看，榮豐控股已處于房地產(chǎn)行業(yè)末端，尤其是2020年?duì)I收下跌明顯。針對(duì)其2020年業(yè)績下行，交易所還向榮豐控股下發(fā)了問詢函。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，事實(shí)上自2008年以來，榮豐控股就在尋求轉(zhuǎn)型。最新消息顯示，2020年榮豐控股欲收購蕪湖東旭威宇醫(yī)療器械科技有限公司(下稱威宇醫(yī)療)30.15%股權(quán)，進(jìn)軍醫(yī)療器械行業(yè)。值得注意的是，這部分股權(quán)原為榮豐控股大股東盛世達(dá)持有。

　　目前，榮豐控股已少有新增土地儲(chǔ)備，營收主要來自長春國際金融中心項(xiàng)目。而2020年該公司營收、凈利潤均大幅下降，營收來源少又要投資新領(lǐng)域，也使其現(xiàn)金流并不充裕。

　　轉(zhuǎn)型大健康領(lǐng)域

　　2008年，榮豐控股借殼“S武石油”順利登錄主板。查閱榮豐控股官網(wǎng)可以看到，2008年前，榮豐控股的主要活動(dòng)可以總結(jié)為拿地、入股銀行。

　　1992年榮豐控股的前身榮豐地產(chǎn)成立，依靠上海市動(dòng)遷房項(xiàng)目賺到第一桶金，此后該公司又陸續(xù)開發(fā)杭州項(xiàng)目、“榮豐2008”、非常男女和非?？臻g。2006年榮豐控股獲得重慶慈母山地塊使用權(quán)，2007年12月摘牌長春國際金融中心地塊。

　　在投資方面，2001年北京榮豐年入股長沙市商業(yè)銀行（現(xiàn)長沙銀行（601577）,601577.SH）。2004年，榮豐控股控股股東入股北京市商業(yè)銀行（現(xiàn)北京銀行，601169.SH），2007年榮豐控股入股安徽省馬鞍山農(nóng)村合作銀行，成為該行第一大股東。

　　而從2007年起，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了黃金十年。但在這樣一個(gè)機(jī)遇期面前，榮豐控股仍在持續(xù)投資其他行業(yè)。2009年，榮豐控股實(shí)控人王征入主香港亞洲電視。大事記顯示，本次投資王征共投入自有資金逾23億港幣，但該次投資并未獲得成功。

　　在2020年年報(bào)中，榮豐控股表示，公司將逐步對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離處置，后續(xù)將注入盈利能力較強(qiáng)、市場空間廣闊的醫(yī)療健康行業(yè)相關(guān)資產(chǎn)。

　　事實(shí)上，2020年5月，榮豐控股開始籌劃以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式威宇醫(yī)療100%股權(quán)。2021年6月8日，榮豐控股披露重組報(bào)告書，擬以約3.17億元現(xiàn)金購買威宇醫(yī)療30.15%股權(quán)，同時(shí)擬以現(xiàn)金0.60億元對(duì)威宇醫(yī)療進(jìn)行增資，值得注意的是，這30.15%的股權(quán)原是榮豐控股的大股東盛世達(dá)持有的。

　　本次交易完成后，榮豐控股2020年度凈利潤由-2328.53萬元變?yōu)?740.18萬元。

　　榮豐控股近兩年?duì)I收狀況（萬元）

　　數(shù)據(jù)來源：榮豐控股2020年年報(bào)

　　收入來源單一

　　盡管交易完成后榮豐控股利潤由負(fù)轉(zhuǎn)正，但2020年其營收規(guī)模和盈利能力仍明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，榮豐控股營收分別為2.49億元、4.19億元、1.10億元，扣非凈利潤分別為736.01萬元、3851.23萬元、-3187.56萬元。

　　2020年，該公司營收同比下降73.84%，凈利潤同比下降182.78%。其中，第四季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入0.66億元，占全年收入的六成。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為30.45%，同比下降25.74個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，榮豐控股2020年末應(yīng)收賬款余額為2996.81萬元，同比大幅增長258.31%。其中，對(duì)母公司之聯(lián)營企業(yè)威宇醫(yī)療應(yīng)收賬款為417.17萬元。

　　針對(duì)2020年的業(yè)績狀況，交易所對(duì)榮豐控股下發(fā)了問詢函，要求公司說明業(yè)績下滑的原因及四季度營收占比高的合理性。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員查詢資料注意到，近年來榮豐控股唯一建設(shè)的項(xiàng)目就是長春國際金融中心。該項(xiàng)目于2015年開始建設(shè)，在2016年后成為該公司的主要收入來源。

　　而2020年，榮豐控股業(yè)績下滑主要是由于2019年長春國際金融中心的結(jié)算金額為4.08億元，而2020年該項(xiàng)目的結(jié)算金額僅為7465.52萬元。

　　本次問詢中提到，長春國際金融中心項(xiàng)目目前主要為商辦產(chǎn)品且定位較為高端，售價(jià)遠(yuǎn)高于市場平均水平，市場競爭壓力較大。2020年年報(bào)顯示，長春國際金融中心的平均出租率僅為39.63%，累計(jì)預(yù)售面積占總可售面積的29.34%。

　　由于收入來源相對(duì)單一，榮豐控股的現(xiàn)金流狀況并不樂觀。年報(bào)顯示，該公司2020年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為2606.89萬元，經(jīng)營活動(dòng)、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較去年有所下滑。一年內(nèi)到期的銀行貸款、票據(jù)和非銀行類貸款合計(jì)達(dá)到了7.22億元。

　　或是為了緩解現(xiàn)金流狀況，近年來榮豐控股也在出售各類資產(chǎn)。

　　2019年9月榮豐控股子公司北京榮豐擬分批出售所持有的長沙銀行4982.51萬股股票，首批擬處置820萬股，計(jì)劃于兩個(gè)月內(nèi)出售完成，10月繼續(xù)出售剩余的股票，11月17日通過集中競價(jià)的方式賣出全部長沙銀行的股票。2001年，北京榮豐入股長沙市商業(yè)銀行（后更名為長沙銀行），2018年長沙銀行上市，2019年，僅在上市一年后北京榮豐便將這部分資產(chǎn)出售。

　　2020年12月榮豐控股將持有的重慶榮豐吉聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱重慶榮豐）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司。預(yù)計(jì)此次出售能給榮豐控股增加凈利潤約4.12億元。重慶榮豐的核心資產(chǎn)是位于重慶市慈母山的一宗土地，該土地也是榮豐控股目前僅有的土地儲(chǔ)備。

　　本次問詢函也要求榮豐控股說明，在存量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少、市場競爭壓力較大等情況下，公司持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性。

　　針對(duì)上述情況，榮豐控股回復(fù)問詢函表示，年度報(bào)告期內(nèi)，其持有重慶慈母山和長春國金中心兩個(gè)項(xiàng)目。其中，重慶榮豐100%股權(quán)已于報(bào)告期末轉(zhuǎn)讓給保利重慶公司，總交易對(duì)價(jià)為12.10億元。

　　目前，交易雙方正在按合同約定正常履行。長春國金中心項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)整體竣工驗(yàn)收，可售面積為20.1萬平方米，已售面積5.9萬平方米，待售面積14.2萬平方米。其中，寫字樓待售面積10.9萬平方米，如按已售均價(jià)每平米1.92萬元計(jì)算，未來僅寫字樓部分將產(chǎn)生銷售收入21億元。預(yù)計(jì)隨著重慶榮豐股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)的推進(jìn)及長春國金中心項(xiàng)目陸續(xù)銷售，公司將有較為充裕的現(xiàn)金流，支持主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。