“三道紅線”出臺(tái)以后，背負(fù)高負(fù)債壓力的金融街（000402）通過(guò)“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”快速回血，并由“紅檔”降至“橙檔”。但降負(fù)債穩(wěn)定下來(lái)之后，外界更關(guān)注的是金融街自身的造血能力，然而，這一點(diǎn)，金融街的表現(xiàn)遠(yuǎn)不如預(yù)期。

　　可以說(shuō)，2021年上半年，金融街的業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然延續(xù)了疫情期間的低迷態(tài)勢(shì)，即便在去年較低的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)之上，也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，主要盈利指標(biāo)不斷下滑，甚至跌回10年前。

　　結(jié)合調(diào)控持續(xù)趨緊的態(tài)勢(shì)和未來(lái)行業(yè)增長(zhǎng)空間見(jiàn)頂，外界認(rèn)為，金融街的盈利能力承壓，未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)逐漸失去想象空間。

　　01

　　業(yè)績(jī)“跌回”10年前

　　金融街的半年報(bào)可以用“慘淡”來(lái)形容。

　　來(lái)看一組數(shù)據(jù)：營(yíng)收54.73億，同比減少6.71%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)0.68億元，同比減少46.67%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率僅為1.65%。

　　而規(guī)模相近的力高、正商、當(dāng)代、榮安、港龍中國(guó)等均實(shí)現(xiàn)可觀的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，綜合各家財(cái)報(bào)顯示，力高營(yíng)收增速36.2%，歸屬股東凈利潤(rùn)增速19.9%；當(dāng)代置業(yè)營(yíng)收增速9.6%，歸屬股東凈利潤(rùn)增速12.43%；榮安地產(chǎn)（000517）營(yíng)收增速179.94%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增速1.47%。

　　相較而言，金融街的業(yè)績(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同規(guī)模的房企，不僅如此，其盈利能力也顯著低于行業(yè)平均水平， 比如，金融街的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為23.14%，較去年同期下降12.40個(gè)百分點(diǎn)，根據(jù)數(shù)據(jù)，披露業(yè)績(jī)的143家房企銷(xiāo)售毛利率算術(shù)平均值為26.9%，較去年同期減少了4個(gè)百分點(diǎn)。

　　也就是說(shuō)，金融街的銷(xiāo)售毛利率比行業(yè)低出3.8個(gè)百分點(diǎn)，毛利率下滑速度更是比行業(yè)快一倍，這顯然是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

　　金融街將此歸因于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算存在季度間的不均衡性，事實(shí)也確實(shí)如此。券商人士對(duì)和訊房產(chǎn)表示，由于體量和布局問(wèn)題，金融街業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。不過(guò)，在去年疫情的基礎(chǔ)上，金融街的業(yè)績(jī)?nèi)匀怀霈F(xiàn)大幅跌落，還是讓很多人感到意外。

　　和訊房產(chǎn)梳理了金融街過(guò)去的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)其營(yíng)收規(guī)模始終沒(méi)有突破百億元，近兩年的業(yè)績(jī)甚至退回到10年前的水平，比如，今年上半年，金融街的營(yíng)收規(guī)模是54.73億，低于2013年同期的64.77億元，與2012年的51.39幾近持平。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

　　利潤(rùn)表現(xiàn)則更差，金融街今年上半年的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)僅為0.68億元，是除2015年以外近10年的最低水平。巴菲特曾經(jīng)在《價(jià)值投資之外的巴菲特》一書(shū)中表示：投資一支股票的長(zhǎng)期收益基本不會(huì)離凈資產(chǎn)回報(bào)率(ROE)太遠(yuǎn)。而金融街的凈資產(chǎn)收益率不到高點(diǎn)時(shí) （2012年為5.9%） 的三分之一。

　　過(guò)去十年，是房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的黃金時(shí)代，然而金融街不但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，甚至盈利能力還出現(xiàn)倒退，這多少讓人有些費(fèi)解。

　　02

　　“看家本領(lǐng)”不靈了？

　　不過(guò)，雖然金融街的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)較差，但作為一家中小型房企，金融街最引以為傲的是在北京、上海等重點(diǎn)城市持有寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等優(yōu)質(zhì)物業(yè)，可以說(shuō)，“金融街”三個(gè)字就是北京第一大支柱產(chǎn)業(yè)金融業(yè)的象征。

　　但看家本領(lǐng)似乎也不靈了，金融街上半年的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)收入8.34億元，同比下降7.18%，毛利率為90.65%，雖然仍然維持在行業(yè)高位，但較去年同期下降2.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　相較而言，同樣在北京及天津核心區(qū)持有投資物業(yè)的【金隅集團(tuán)(601992)、股吧】（601992），其物業(yè)投資與管理板塊上半年實(shí)現(xiàn)收入21.3億元，同比增加13.4%，利潤(rùn)4.3億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。再比如，寶龍商業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收11.7億元，同比增長(zhǎng)34.8%；歸母凈利潤(rùn)2.03億元，同比增長(zhǎng)40.3%。

　　對(duì)于失速于行業(yè)的表現(xiàn)，金融街在財(cái)報(bào)中解釋?zhuān)饕且驗(yàn)閷?xiě)字樓板塊受金融街中心客戶租賃計(jì)劃變化、金融街·萬(wàn)科豐科中心轉(zhuǎn)讓等影響。雖然確實(shí)受到出售豐科中心的影響，但這樣的解釋顯得蒼白無(wú)力，尤其，外界沒(méi)有看到金融街提升物業(yè)租賃收入的動(dòng)力和未來(lái)的計(jì)劃。

　　實(shí)際上，縱觀過(guò)去10年金融街物業(yè)在租賃方面的表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)，2019年以來(lái)，金融街在物業(yè)租賃方面增長(zhǎng)就比較乏力，收入連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑，暫時(shí)還看不到改善的跡象。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順

　　就投資物業(yè)而言，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)一般來(lái)自兩個(gè)方面，一是本身經(jīng)營(yíng)能力的提高，從而促使租金得到提升，二是新增項(xiàng)目的擴(kuò)展，目前來(lái)看，這兩方面的增長(zhǎng)都非常受限，起碼從金融街的報(bào)告中看不到未來(lái)增長(zhǎng)的潛力。

　　從大的行業(yè)環(huán)境來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金沒(méi)能從疫情的影像中完全恢復(fù)，以北京為例，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，2021年上半年，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的空置率為16.9%，較去年同期提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，寫(xiě)字樓租金分別為398.9元/平米/月，較去年同期下降了5.0%。

　　不可避免的，金融街的寫(xiě)字樓出租率也出現(xiàn)顯著下降，和訊房產(chǎn)對(duì)比金融街近兩年的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，諸如金融街中心、金融街（月壇）中心、金融街公寓出租率均出現(xiàn)了下降。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：金融街財(cái)務(wù)公告，由和訊房產(chǎn)整理

　　而對(duì)于新增項(xiàng)目的擴(kuò)展，當(dāng)前寶龍商業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)靠的主要是新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的增量，世茂股份（600823）也在積極探索輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的增長(zhǎng)之道，但金融街在這方面卻給人無(wú)動(dòng)于衷的印象，金融街在財(cái)報(bào)中的未來(lái)發(fā)展部分對(duì)此沒(méi)有提及。

　　03

　　業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)失去想象空間？

　　當(dāng)慘淡的業(yè)績(jī)表現(xiàn)遇上逐漸收緊的政策調(diào)控，外界對(duì)金融街的未來(lái)增長(zhǎng)很難重拾信心。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，金融街上半年的銷(xiāo)售增速是35%，速略低于百?gòu)?qiáng)房企的平均水平，后者的銷(xiāo)售增速均值為36.7%，但金融街也算跟上了行業(yè)發(fā)展的節(jié)奏。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，金融街實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額213億元。

　　不過(guò)，隨時(shí)樓市下行，行業(yè)銷(xiāo)售增速放緩，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年1-8月，金融街實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額250.6億元，相當(dāng)于完成了2020年銷(xiāo)售額的62%，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)持續(xù)降溫，金融街今年的規(guī)模能否實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)還是未知。

　　金融街在土儲(chǔ)補(bǔ)充方面也比較謹(jǐn)慎，上半年僅在上海、固安獲取項(xiàng)目3個(gè)，新增項(xiàng)目權(quán)益規(guī)劃建筑面積69.8萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)權(quán)益投資額約35.4億元。

　　對(duì)于下半年的拿地策略，金融街表示，會(huì)保持公開(kāi)市場(chǎng)的適度參與度，還會(huì)積極參與TOD項(xiàng)目、舊城改造、城市更新以及收并購(gòu)項(xiàng)目的獲取，持續(xù)拓展戰(zhàn)略型綠色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

　　可以確定的是，金融街在拿地方面已經(jīng)發(fā)力，截至8月29日，金融街相繼在無(wú)錫、蘇州等地獲取項(xiàng)目，前8月累計(jì)新增項(xiàng)目權(quán)益規(guī)劃建筑面積115.7萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)權(quán)益投資額約81.4億元。

　　不過(guò)，“三道紅線”當(dāng)?shù)?，增速放緩已成行業(yè)的必然趨勢(shì)，金融界也不例外。 在業(yè)內(nèi)看來(lái)，作為國(guó)企，金融街雖然有融資優(yōu)勢(shì)，比如，債券融資的成本僅在2.21%-4.74%之間，但在已經(jīng)觸及兩道紅線的情況下（2021年上半年，金融街剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率73.3%，凈負(fù)債率163.7%，貨幣資金/短期債務(wù)是1.13。），其增長(zhǎng)空間還是會(huì)受到限制。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：金融街財(cái)報(bào)

　　一位多年持續(xù)關(guān)注金融街的分析師對(duì)和訊表示，金融街有很好的資源，而且有這么大的杠桿空間，但即便如此，十多年過(guò)去，依然沒(méi)有做起來(lái)，確實(shí)是公司自身存在問(wèn)題，未來(lái)是向管理要效益的時(shí)代，無(wú)論是項(xiàng)目周轉(zhuǎn)還是組織管理，金融街都失去了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　也許，對(duì)金融街來(lái)說(shuō)，是時(shí)候做出真正有魄力的改變了。

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