苗詩雨/文

　　得益于“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，新城控股（601155）（601155.SH）率先切入了穩(wěn)健發(fā)展賽道。

　　近日，新城控股發(fā)布2021年半年度報告。數(shù)據(jù)顯示，無論是從營業(yè)收入還是凈利潤來看，新城控股都維持了穩(wěn)健的增長態(tài)勢。

　　同時，歷經(jīng)28年的發(fā)展，新城控股“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略不斷升級。2021年上半年，新城控股商業(yè)運營總收入39.38億，同比上漲近73%；新開業(yè)5座吾悅廣場，截至6月底，吾悅廣場已開業(yè)面積達(dá)950.67萬方，同比增長62.06%。

　　華泰研究研報指出，竣工提速拓展穩(wěn)健，商業(yè)收入增長，銷售穩(wěn)健，土儲庫存充沛，維持新城控股“買入”評級。

　　秉著“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險管控”五大戰(zhàn)略理念，新城控股希望在深耕的區(qū)域內(nèi)做大、做強(qiáng)，關(guān)注產(chǎn)品、服務(wù)、財務(wù)、開發(fā)力等多項提升，實現(xiàn)穩(wěn)健高質(zhì)量增長。

　　業(yè)績穩(wěn)健增長，充沛優(yōu)質(zhì)土儲

　　中報數(shù)據(jù)顯示，上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母凈利潤37.96億元，同比增長38.19%。

　　銷售方面，2021年上半年，新城控股實現(xiàn)合約銷售額1176.64億元，同比增長20.65%；累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。

　　不僅如此，新城控股董事長王曉松還透露稱，住宅方面，新城控股下半年可售貨值2900億元，有信心完成全年目標(biāo)。據(jù)悉，截至報告期末，新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3485萬平方米，鎖定未來營收及利潤的可結(jié)算資源充足。

　　無論是營業(yè)收入、凈利潤還是銷售表現(xiàn)，上半年新城控股的表現(xiàn)都較為突出。

　　而在業(yè)績保持穩(wěn)健增長的同時，新城控股的后倉土儲也緊跟節(jié)奏。上半年，新城控股新增土地儲備共61幅，新增總建筑面積1831.61萬平米，且拿地平均樓面地價約3419.75元/平方米，成本保持低位。截至2021年6月底，新城控股總土地儲備達(dá)到1.5億平米，其中一、二線城市約占總土地儲備的37.75%，長三角區(qū)域三、四線城市約占總土地儲備的29.38%。

　　基于上半年新城控股業(yè)績的出色表現(xiàn)，天風(fēng)證券（601162）、中國銀河（601881）、國信證券、平安證券等多家機(jī)構(gòu)也相繼發(fā)布研報維持對新城控股的“買入”評級。

　　商業(yè)穩(wěn)扎穩(wěn)打，運營增收顯著

　　商業(yè)作為新城控股雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略中的重要一環(huán)，上半年表現(xiàn)也絲毫不遜色。

　　據(jù)半年報透露，截至6月底，吾悅廣場已開業(yè)面積達(dá)950.67萬平方米，同比增長62.06%；上半年新城控股商業(yè)運營總收入39.38億，同比上漲近73%，平均出租率達(dá)97.12％。并且上半年新城控股物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)70.58%。

　　在2020年正式邁入百店時代后，2021年，新城控股全年計劃新開業(yè)吾悅廣場30座，到2021年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到130座，全年商業(yè)運營總收入目標(biāo)為85億元。

　　億翰智庫在分析新城控股商業(yè)板塊時指出，預(yù)計接下來新城控股將繼續(xù)保持商業(yè)運營收入的較快增加?！坝捎谛鲁强毓晌飿I(yè)出租管理的毛利潤率較高，上半年毛利潤率達(dá)70.6%，物業(yè)出租管理所帶來的利潤也將逐漸增加，對新城控股整體利潤的貢獻(xiàn)也將越來越大，上半年物業(yè)出租管理的毛利占總體毛利的 16.6%，較2020年末增加5.3個百分點，第二增長曲線表現(xiàn)優(yōu)異?！毖袌笾赋?。

　　據(jù)悉，截至2021年8月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達(dá)到177座，進(jìn)駐全國131個城市。對此，中信證券在近期研報中指出，新城控股商業(yè)運營全國化布局基本完成，開業(yè)商場數(shù)量位居上市公司第一名、行業(yè)第二名。

　　與此同時，申萬宏源也曾在研報中表述道，商場作為承載居民生活配套的重要載體，其成功運營能夠提供稅收和就業(yè)，并且是十四五內(nèi)循環(huán)、促消費戰(zhàn)略的重要落實環(huán)節(jié)，也是助力政府實現(xiàn)共同富裕、提升生活質(zhì)量的好幫手，“新城控股商場板塊已經(jīng)具備先發(fā)優(yōu)勢，規(guī)模及運營能力也排名行業(yè)前列，2021年上半年商業(yè)運營總收入39.38億元，同比增加73%，持續(xù)增長，預(yù)計21年全年收入超85億元，同比增加49%，并預(yù)計2021-2023年公司商業(yè)運營總收入復(fù)合增長率超35%。”

　　財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，評級上調(diào)

　　值得關(guān)注的是，在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動取得顯著成效的同時，新城控股也在不斷優(yōu)化財務(wù)狀況。

　　債務(wù)方面，中報顯示新城控股總資產(chǎn)同比增長6.26%，截至報告期末達(dá)到了5714.24億元，在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務(wù)270億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比約1.44倍。

　　“三道紅線”方面，截至半年度末期，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.45%，凈負(fù)債率為60.48%，現(xiàn)金短債比1.44。雖然仍保持在“黃檔”區(qū)間，但“三道紅線”指標(biāo)進(jìn)一步改善。王曉松表示，新城控股積極響應(yīng)“三道紅線”政策，結(jié)合自身實際情況和央行要求，穩(wěn)步降檔，在2023年6月末之前降至綠檔。

　　再看融資結(jié)構(gòu)，上半年新城控股拓寬融資渠道首發(fā)綠色債券，2021年6月底，發(fā)行一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%，賬簿峰值認(rèn)購超8倍。此前2021年2月還曾成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%。

　　另一方面，新城控股對于的嘗試也在持續(xù)進(jìn)行。據(jù)新城控股7月30日發(fā)布的公告顯示，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，再申請向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額，以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。這也將成為新城控股打通商業(yè)地產(chǎn)全流程開發(fā)的一次探索。

　　實際上，新城控股不斷優(yōu)化的財務(wù)表現(xiàn)也收獲了國際及國內(nèi)機(jī)構(gòu)的肯定。去年12月以來，國際三大評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普陸續(xù)對新城控股的多項評級進(jìn)行了上調(diào)，并且在7月，中誠信國際旗下的中誠信亞太也宣布，將新城控股的境外長期信用評級從BBBg-上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定，并將其高級無抵押債務(wù)評級從BBBg-上調(diào)至BBBg。

　　回望上半年的“中考”成績，新城控股在“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險管控”五大戰(zhàn)略指導(dǎo)下，不斷實現(xiàn)業(yè)績、土儲、商業(yè)、財務(wù)等方面的突破。放眼未來，新城控股也透露出，將始終堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，追求長期高質(zhì)量、穩(wěn)健的增長決心。面對下半年的沖刺跑，新城控股充裕且均衡的土儲布局，也將有利于分散市場風(fēng)險，為下半年以及未來的長遠(yuǎn)發(fā)展提供堅實支撐。

　　編輯：程闊