截至8月底，約有50家物企披露2021年中期業(yè)績。從整體看，物業(yè)行業(yè)規(guī)?？焖贁U容，不少物企業(yè)的合約面積和在管面積呈現(xiàn)幾何式增長。背靠規(guī)模龐大的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，借道收并購，發(fā)力商業(yè)管理，介入城市服務(wù)等業(yè)務(wù)，物企規(guī)模一路高歌猛進。

　　在當(dāng)下物業(yè)行業(yè)競爭加劇，資本表現(xiàn)分化的大環(huán)境下，保持規(guī)模高速增長，維持較高的業(yè)務(wù)成長性，成為獲得資本青睞的基本條件。

　　為更全面物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢，了解個股的業(yè)務(wù)成長，和訊物業(yè)立足物企中期業(yè)績數(shù)據(jù)，匯編發(fā)布了《2021年上半年物企業(yè)務(wù)成長力》榜單。

　　榜單數(shù)據(jù)顯示，近40家上市物企的合管比超100%，中駿商管合管比高達472%，同時康橋悅生活、星盛商業(yè)、新城悅服務(wù)以及建發(fā)物業(yè)合管比超200%，表現(xiàn)出強勁的增長動力。而規(guī)模處于行業(yè)龍頭的碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)以及恒大物業(yè)等合管比均超180%，在規(guī)?；A(chǔ)龐大的基礎(chǔ)上仍保持高速增長，未來的規(guī)模擴容值得期待。

　　數(shù)據(jù)來源∶ A+H股全部上市物企2021年中期業(yè)績公告、和訊股票。特發(fā)服務(wù)（300917）、中海物業(yè)、南都物業(yè)（603506）、浦江中國、祈福生活服務(wù)、【新大正(002968)、股吧】（002968）招商積余（001914）等8家物企數(shù)據(jù)不可得，鑫苑服務(wù)延遲刊發(fā)中期業(yè)績。

　　計算公式∶合管比=合約管理面積/在管面積*100%

　　行業(yè)規(guī)模再突破

　　龍頭物企規(guī)模增速下滑

　　從物企中報披露的數(shù)據(jù)看，2021年上半年各大物企整體保持規(guī)?？焖僭鲩L，行業(yè)規(guī)模加速集聚，強者恒強的格局形成。以行業(yè)巨無霸碧桂園為列，因收購藍光嘉寶服務(wù)新增2億平方米在管面積，截至報告期末，碧桂園服務(wù)在管面積高達6.44億平方米。

　　從行業(yè)來看，規(guī)模增長較快的物企具備兩個特征，背靠實力強勁的地產(chǎn)集團，為物企源源不斷的輸送在管面積，這個是固定的，例如恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等行業(yè)巨頭。

　　另外就是加速第三方外拓，典型案例就是合景悠活拿下雪松智聯(lián)，上演“大魚吃大魚”行業(yè)現(xiàn)象，半年時間，合景悠活在管面積實現(xiàn)翻倍增長。

　　需要注意的是，物業(yè)公司在管面積和合約面積的絕對值增長加快，但是隨著物企規(guī)模增長，其業(yè)務(wù)的增速較2020年同期整體出現(xiàn)下滑。

　　行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)以及融創(chuàng)服務(wù)，2021年上半年合管比較2020年同期分別下降41個百分點、22個百分點以及32個百分點。同時，部分規(guī)模處理行業(yè)中游的物企則表現(xiàn)出較強的增長態(tài)勢，如建發(fā)物業(yè)、正榮服務(wù)、寶龍商業(yè)、奧園健康等。

　　第三方面積占比提升

　　業(yè)務(wù)模式多元化

　　從物企的規(guī)模擴展路徑看，第三方收并購面積占比逐漸提升，關(guān)聯(lián)交易占比下降。較為明顯的為大灣區(qū)物企時代鄰里，通過持續(xù)加碼外拓和收并購，2021年上半年新增在管面積有95%來自第三方，業(yè)務(wù)發(fā)展的獨立性得到強化。

　　再如，旭輝永升生活經(jīng)過多年發(fā)展，第三方在管面積占比已高達81.5%。

　　第三方在管面積的占比快速提升，在一定程度上說明公司具備可持續(xù)增長能力，減少對房地產(chǎn)公司的依賴，能減少因關(guān)聯(lián)交易而發(fā)生粉飾業(yè)績的現(xiàn)象，提高上市公司管治的科學(xué)性；同時，將上市物企放置到一個開放的、充分競爭的市場中，有利于優(yōu)化行業(yè)發(fā)展格局。

　　在行業(yè)規(guī)模增長之際，不少物企提出發(fā)力高質(zhì)量發(fā)展，既要增長速度，又要保持增長質(zhì)量，面臨資本市場變現(xiàn)分化的格局，物企紛紛加速探索新增長路徑。

　　在上述背景下，物業(yè)行業(yè)整體的業(yè)務(wù)模式更多元化，除了服務(wù)住宅業(yè)務(wù)，同時不少專注商寫領(lǐng)域的物管企業(yè)成功上市，并獲得了良好資本市場表現(xiàn)。如：華潤萬象生活、卓越商企服務(wù)、新城悅服務(wù)等，其中華潤萬象生活市盈率高達88倍，遠(yuǎn)高于同規(guī)模龍頭物企。

　　為了培養(yǎng)差異化競爭力，各大物業(yè)在拓展業(yè)務(wù)邊界，如保利物業(yè)利用資源優(yōu)勢，強勢介入城市服務(wù)；越秀服務(wù)則發(fā)力全能型城市運營服務(wù)商，聚焦TOD物管模式，于2021年上半年TOD物管營收達到1.17億元，同時加碼在寫字樓、購物中心以及專業(yè)市場等方面的布局力度。

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