在疫情、“三道紅線”、“雙集中”供地等新常態(tài)下，中國房地產(chǎn)亦面臨著最深層次變化。從行業(yè)規(guī)則、企業(yè)模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。共識是行業(yè)進入低速增長期，中小房企、頭部房企皆在尋求新增長曲線。

　　幾番嘗試，圍繞房子去拓展多元化業(yè)務，成為開發(fā)商向發(fā)展商轉(zhuǎn)型的主流思路，代建、物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、文旅+醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)等細分化、且需長期運營的業(yè)務成為香餑餑。

　　值得一提的是，近日多家房企大區(qū)操盤手向記者表示，疫情以來，一、二線主流城市周邊的小鎮(zhèn)進入發(fā)力期，一是出國游、跨省游擔心受疫情影響，周邊游成首選；二是逆城市化趨勢明顯，工作在城市，休閑在周邊小鎮(zhèn)的“5+2”生活方式潮流正在襲來。

　　“我們在河北遵化的古泉小鎮(zhèn)，一期已經(jīng)入市，近期銷售很好，客戶主要是30歲-50歲年齡層的當?shù)厝耍灿胁糠直本┖吞旖虻目蛻?，看中的是溫泉、醫(yī)療和度假資源?！苯鹑诮郑?00402）·古泉小鎮(zhèn)項目營銷負責人向記者表示，金融街控股（以下簡稱金融街）已經(jīng)布局了多個小鎮(zhèn)，康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)產(chǎn)品已成公司持有型資產(chǎn)外的重要產(chǎn)品線，正處在發(fā)力期。

　　做小鎮(zhèn)需“長期主義”

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，小鎮(zhèn)模式曾經(jīng)熱過一段時間。彼時，地產(chǎn)名人宋衛(wèi)平不再是綠城中國大股東，其創(chuàng)立藍城集團后的理想事業(yè)，是“百鎮(zhèn)萬億計劃”。2016年以來，不少房企也都加碼布局小鎮(zhèn)，這種跟風投資熱讓小鎮(zhèn)一度爆發(fā)式增長，但隨著而來的就是輪番陣亡的冷靜期。

　　“中國城市化率已經(jīng)要接近70%了，如果說上一個十年是城市化進程，人均居住面積快達到30平方米了。那么，接下來房地產(chǎn)細分領(lǐng)域里就會有逆城市化市場的擴大，核心城市周邊資源稟賦好、配套全的小鎮(zhèn)或率先發(fā)力?！钡禺a(chǎn)分析師嚴躍進向記者表示，但造鎮(zhèn)不能僅依靠政府，還要依靠資金實力強、有產(chǎn)業(yè)整合能力、善于長期運營的發(fā)展商，畢竟，造一個小鎮(zhèn)少則需要五年左右，多則需要十年以上，這是需要滾動開發(fā)和持續(xù)投入運營的商業(yè)模式。

　　最重要的是，嚴躍進強調(diào)，發(fā)展商造鎮(zhèn)，若為了追風口一頭扎進來，用地產(chǎn)開發(fā)的一錘子買賣思維來投資小鎮(zhèn)，最終可能變身爛尾樓。造鎮(zhèn)成功的運營商，比如【中青旅(600138)、股吧】（600138）模式等，需要有長期主義理念，想清楚堅持下來，用合理的選址規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)資源和不斷創(chuàng)新的運營理念來“建造+運營”小鎮(zhèn)。

　　“造鎮(zhèn)確實需要長期的資金投入，全國各地很多小鎮(zhèn)做不下去一般都是資金鏈斷掉了。金融街不是第一個布局小鎮(zhèn)業(yè)務的，但在惠州的康養(yǎng)度假小鎮(zhèn)已經(jīng)做了10年以上了，游客接待量已經(jīng)從每年6000人到500萬了，這需要資金實力，也需要產(chǎn)業(yè)支撐?！苯鹑诮?古泉小鎮(zhèn)項目營銷負責人向記者表示，對金融街來說，地產(chǎn)是平臺，產(chǎn)業(yè)是核心，通過房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)打造，促進經(jīng)濟發(fā)展，提升區(qū)域價值是商業(yè)模式。

　　“住宅+”多業(yè)態(tài)造鎮(zhèn)

　　談起造鎮(zhèn)，離不開兩個因素，一是規(guī)模，要根據(jù)位置、面積、人口和產(chǎn)業(yè)或資源吸納能力規(guī)劃；二是資源，自然資源是特色資源，公共資源包括商業(yè)、教育、醫(yī)療等，由此構(gòu)成的生活場景，是開發(fā)商造鎮(zhèn)頂層設計的尺度。

　　有分析師向記者表示，運營較好的特色小鎮(zhèn)一般有三大類，一是投資“傍城”，多位于核心一、二線城市周邊；二是傍產(chǎn)，比如符合國家戰(zhàn)略要求的新興產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)；三是傍色，根基是當?shù)靥厣?，比如擁有獨特的自然資源等。

　　但其造鎮(zhèn)尺度的關(guān)鍵和核心，在于圍繞人提供服務。上述古泉小鎮(zhèn)負責人表示，從這個思路出發(fā)，金融街在北京東部、天津北、河北秦皇島、承德等旅游區(qū)以及唐山五個城市外延線的交叉核心區(qū)選址，開發(fā)建設運營大型綠色智慧度假康養(yǎng)項目古泉小鎮(zhèn)。據(jù)悉，除了1600余年歷史的皇家古溫泉、4000余畝上關(guān)湖景區(qū)、世界文化遺產(chǎn)明長城、百年貢栗園資源優(yōu)勢外，圍繞康養(yǎng)、度假這個“主體”，古泉小鎮(zhèn)規(guī)劃了20余項度假設施，包括古泉皇冠假日酒店、古泉水世界、冰雪樂園、運動公園、拓展基地、特色商業(yè)、睦鄰商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，以及三級醫(yī)療體系來保障業(yè)主健康。

　　值得一提的是，依靠以商務地產(chǎn)為主導，以住宅地產(chǎn)為補充，金融街已成功打造出產(chǎn)城融合、環(huán)境友好、功能完善的創(chuàng)新發(fā)展綠色小鎮(zhèn)，包括惠州巽寮灣、重慶磁器口、北京慕田峪、天津聽湖小鎮(zhèn)等，均在逐步步入收獲期。

　　“土地紅利時代已經(jīng)終結(jié)，拿地-建房-銷售，再去新的城市再拿地-建房-銷售，就當前形勢來看，已無什么利潤可言，金融街要轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式和盈利模式，緊跟政策結(jié)合大健康等產(chǎn)業(yè)做的綠色小鎮(zhèn)，是金融街近年來的重要產(chǎn)品線。”有接近金融街人士向記者透露，在2021年半年工作規(guī)劃中，金融街管理層明確表示，會積極參與TOD項目、舊城改造、城市更新以及收并購項目的獲取，持續(xù)拓展戰(zhàn)略型綠色小鎮(zhèn)項目。