從事軟件與信息技術(shù)服務(wù)的達實智能，要進入房地產(chǎn)？

　　近日，達實智能（002421）(002421.SZ)公告稱，擬以現(xiàn)金出資1.6億元，購買董事長劉磅旗下合肥達實100%股份。

　　值得關(guān)注的是，合肥達實增值率接近兩倍，而且主要資產(chǎn)為貨幣資金、房產(chǎn)及2.37萬平方米的土地。

　　不僅如此，合肥達實2020年總資產(chǎn)達5547.13萬元，但營業(yè)收入僅329.68萬元，凈利潤只有11.92萬元。

　　達實智能表示，收購合肥達實后，其所擁有的園區(qū)作為公司后方研發(fā)、生產(chǎn)、運營基地，可支撐公司未來十年戰(zhàn)略。

　　9月13日，深交所下發(fā)關(guān)注函，要求達實智能說明合肥達實是否曾經(jīng)從事或擬從事住宅類或商業(yè)類房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。

　　從業(yè)績來看，達實智能可能也需要新的動力。2021年第二季度，達實智能營業(yè)收入同比下滑4.33%；凈利潤同比下降4.33%；扣非凈利潤同比下降15.4%。

　　標的主要資產(chǎn)為房產(chǎn)和土地

　　達實智能主營業(yè)務(wù)是提供智能物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和解決方案，為人們營造低碳、高效、安全的工作和生活環(huán)境。

　　9月10日，達實智能公告稱，為切實有效的支撐公司未來十年戰(zhàn)略，公司擬以現(xiàn)金出資1.6億元，購買劉磅、劉昂、褚慶喜、深圳市達實股權(quán)投資發(fā)展有限公司（簡稱“達實股權(quán)投資公司”）所持有的合肥達實數(shù)字科技有限公司（簡稱“合肥達實”）100%股份。

　　達實智能表示，本次收購合肥達實100%股份，目的在于收購?fù)瓿珊螅瑢ζ渌钟械纳罡蹟?shù)字化產(chǎn)業(yè)園三期進行開發(fā)，建成后，該園區(qū)作為達實后方的研發(fā)、生產(chǎn)、運營基地，優(yōu)化成本與區(qū)域布局。圍繞智能物聯(lián)、低碳發(fā)展打造“近零碳”智慧產(chǎn)業(yè)園標桿，創(chuàng)新驅(qū)動，匹配公司未來十年的戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展。

　　由于交易對手方劉磅為達實智能董事長、總經(jīng)理，劉昂為達實智能董事，達實股權(quán)投資公司為劉磅直接控制的公司，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

　　公告顯示，合肥達實成立于2006年7月，主營業(yè)務(wù)為軟件開發(fā)；信息系統(tǒng)集成服務(wù)；信息技術(shù)咨詢服務(wù)；園區(qū)管理服務(wù)；物業(yè)管理等。

　　2020年和2021年前7月，合肥達實資產(chǎn)總額分別為5547.13萬元、5643.81萬元；營業(yè)收入分別為329.68萬元和196.99萬元，營業(yè)利潤分別為9.9萬元和163.27萬元；凈利潤分別為11.92萬元和122.91萬元。

　　不過，合肥達實雖是一家軟件開發(fā)公司，但主要資產(chǎn)為貨幣資金、房產(chǎn)及2.37萬平方米的土地。

　　經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，合肥達實評估基準日總資產(chǎn)賬面價值為5643.81萬元，評估價值為1.65億元，增值額為1.08億元，增值率為191.47%；總負債賬面價值為127.97萬元，評估價值為127.97萬元，無增減值；股東全部權(quán)益賬面價值為5515.84萬元，股東全部權(quán)益評估價值為1.63億元，增值額為1.08億元，增值率為195.92%。公司凈資產(chǎn)在2021年7月31日所表現(xiàn)的市場價值為1.63億元。

　　合肥達實介紹，評估增值原因主要有納入評價范圍的土地為2006年入賬，房產(chǎn)為2010年之前入賬，經(jīng)過多年的折舊使得凈值較低，目前房地產(chǎn)市場行情近年來持續(xù)上漲，從而造成價值增加。而且本次評估的房產(chǎn)，企業(yè)賬面價值未包含所應(yīng)分攤的土地使用權(quán)價值，本次評估是房地合估，從而造成評估增值。

　　被質(zhì)疑從事房地產(chǎn)開發(fā)

　　作為一家從事軟件與信息技術(shù)服務(wù)，達實智能要這么多地干嘛？

　　達實智能表示，本次收購合肥達實100%股份，將其所擁有的園區(qū)作為達實后方研發(fā)、生產(chǎn)、運營基地，有助于優(yōu)化成本與區(qū)域布局，有利于更貼近用戶與市場，覆蓋華中、華東區(qū)域市場。通過降本增效，增強對屬地客戶的解決方案與服務(wù)能力，提升公司經(jīng)營的競爭力。

　　實際上，達實智能也算了一筆賬，相比于深圳總部，建設(shè)合肥內(nèi)地基地將大大節(jié)約成本，其中人工薪酬預(yù)計可降低20%，辦公樓租金成本預(yù)計降低超過一半，差旅交通成本、市內(nèi)交通費用，餐飲費用、住宿費用均會有不同程度的節(jié)約。

　　達實智能認為，企業(yè)的戰(zhàn)略目標、市場環(huán)境的變化，都對產(chǎn)能供給方面提出了更高的要求，充分、高效的供給能力是公司業(yè)績持續(xù)增長的重要保障。為切實有效的支撐公司未來十年戰(zhàn)略，降本增效，公司將在把深圳總部作為經(jīng)營中心、宣傳推廣中心、資本中心的同時，在合肥打造集研發(fā)、生產(chǎn)、運營、服務(wù)于一體的達實后方基地，以實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的進一步突破。

　　而且，《評估報告》顯示，合肥達實存貨主要為待開發(fā)的第三期房地產(chǎn)項目，用途為工業(yè)，規(guī)劃中包括兩棟高層研發(fā)樓和一棟高層公寓未建設(shè)。投資性房地產(chǎn)包括你公司開發(fā)的數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園未銷售完的房地產(chǎn)，證載用途為工業(yè)，實際用途為部分用作辦公樓，部分用作商鋪。

　　9月13日，深交所下發(fā)關(guān)注函，要求達實智能說明合肥達實是否存在相關(guān)住宅及商業(yè)類房產(chǎn)、用地。如有，以列表方式披露所持住宅用途、商業(yè)或商服用途的土地及住宅和商業(yè)房產(chǎn)的情況，同時請說明合肥達實是否曾經(jīng)從事或擬從事住宅類或商業(yè)類房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。

　　2021年上半年，達實智能實現(xiàn)營收15.27億元，同比增長13.52%；凈利潤1.63億元，同比增長18.03%。不過按單季度看，公司第二季度營業(yè)收入同比下滑4.33%；凈利潤同比下降4.33%；扣非凈利潤同比下降15.4%。

　　另外，達實智能上半年因經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-2.83億元，同比下降323.41%，公司及子公司久信醫(yī)療在項目投入期支付工程款、采購款增加為主因；而由于新增訂單增長遲緩、傳統(tǒng)手術(shù)室毛利率下滑、已簽約待執(zhí)行項目進度滯后等原因，公司此前就曾對久信醫(yī)療計提巨額的商譽減值準備。