2021年，被視為房地產(chǎn)行業(yè)的“金融管控年”，這一年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可謂是處于洗牌的陣痛期。隨著房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的推進(jìn)和三季報(bào)的披露，上市房企有人歡喜有人憂。

　　在今年樓市全面遇冷的大環(huán)境下，多數(shù)企業(yè)紛紛開啟降本、求穩(wěn)的模式，達(dá)到“三道紅線”的房企數(shù)量在增多，但與此同時(shí)，上市房企也出現(xiàn)今年三季報(bào)增收不增利的現(xiàn)象。

　　榮盛發(fā)展

　　“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠

　　自“三道紅線”出臺(tái)之后，房企有息負(fù)債規(guī)模在持續(xù)壓降。所謂“三條紅線”是：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；2.凈負(fù)債率不得大于100%；3.現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

　　隨著2021年三季報(bào)的披露，房企負(fù)債、現(xiàn)金流情況相繼公布。根據(jù)三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展（002146）正式成為“三道紅線”下的“綠檔”房企。

　　公告顯示，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展現(xiàn)金短債比為1.05，凈負(fù)債率為58.89%，較期初下降21.29%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.49%，較期初下降4.67%，其中凈負(fù)債率較期初下降了21.29個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于榮盛發(fā)展成為“三道紅線”下的“綠檔”企業(yè)，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于榮盛發(fā)展，這是個(gè)利好。但榮盛發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率還有79%，剔除預(yù)收賬款之后才剛剛達(dá)標(biāo)，所以還需再接再厲，提高周轉(zhuǎn)率，進(jìn)一步壓低債務(wù)到安全線以下。

　　中國豪宅研究院院長朱曉紅對(duì)記者表示，“榮盛發(fā)展由紅轉(zhuǎn)綠成功，從這個(gè)意義上講，政策要求緊一點(diǎn)，執(zhí)行嚴(yán)一點(diǎn)，也未必是壞事。”

　　值得一提的是，三季報(bào)顯示，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為62.50億元，同比大幅增加138.66億元。1至9月份，榮盛發(fā)展的簽約金額達(dá)到923.17億元，同比增長25.24%，完成1300億元年度計(jì)劃的71.01%，比去年同期提高了10.09個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革

　　或?qū)⑿纬伞傲紟膨?qū)逐劣幣”

　　2021年，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅要關(guān)注“三道紅線”的要求，對(duì)最新出臺(tái)的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)也不得不關(guān)注。

　　東亞前海證券在研報(bào)中指出，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對(duì)于房企或?qū)⑿纬闪紟膨?qū)逐劣幣。該試點(diǎn)可能會(huì)影響預(yù)售制度，降低企業(yè)周轉(zhuǎn)速度，倒逼開發(fā)商進(jìn)一步降低杠桿，原有的商業(yè)模式會(huì)受到?jīng)_擊，優(yōu)勝劣汰下對(duì)于優(yōu)秀的企業(yè)反而是機(jī)會(huì)。

　　朱曉紅表示，房地產(chǎn)稅加速落地，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極意義有三：一是房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制可期可待；二是市場倒逼成本，確定價(jià)格；三是地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴癥減弱了，房企對(duì)地方政府政策幫扶的依賴也會(huì)降低。

　　在盤和林看來，不管房地產(chǎn)稅能不能降低房價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿防風(fēng)險(xiǎn)是大勢所趨。至于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)于房價(jià)的影響，要看房地產(chǎn)稅落地的強(qiáng)度。

　　IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)記者表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)加速落地會(huì)提升持有成本，從而改變房地產(chǎn)市場的預(yù)期與市場結(jié)構(gòu)，有可能提升二手房的比例而相對(duì)降低新房的市場占比，因此房企面對(duì)變化中的市場格局需要做好業(yè)務(wù)調(diào)整甚至是企業(yè)轉(zhuǎn)型才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

　　多家房企

　　三季報(bào)增收不增利

　　在業(yè)績方面，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)披露的三季報(bào)來看，多家房企出現(xiàn)增收不增利的情況，歸母凈利同比去年的跌幅有所擴(kuò)大。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)18家A股上市房企三季報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，只有8家房企營收和凈利都保持正增長，而剩下的房企業(yè)績表現(xiàn)各有不同，但都不甚樂觀。其中，第三季度房企營收和歸母凈利潤均下跌的有華夏幸福（600340）、中交地產(chǎn)（000736）、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)（600383）、金融街以及陽光城（000671）；增收不增利的房企包括中南建設(shè)（000961）、綠地控股（600606）、萬科A、【招商積余(001914)、股吧】（001914）。

　　在柏文喜看來，房企三季度增收不增利，實(shí)際上反映的是去年房企為保證企業(yè)流動(dòng)性而進(jìn)行的降價(jià)促銷的情況，目前這些合同銷售收入逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，在報(bào)表上自然就體現(xiàn)為增收不增利的現(xiàn)象了。