新城控股(行情601155,診股)（601155.SH）：結(jié)算毛利水平改善，商業(yè)運營穩(wěn)步擴張——公司信息更新報告-20220831

　　1、結(jié)算規(guī)模下降，商管業(yè)務(wù)保持增長

　　新城控股發(fā)布2022年中期報告，上半年公司實現(xiàn)營收428.0億元，同比下降45.9%；實現(xiàn)歸母凈利潤30.1億元，同比下降30.1%；實現(xiàn)資金回籠760.3億元，回款率達117%；整體毛利率同比提升2.29個百分點至21.9%。公司堅持“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營平穩(wěn)，商管業(yè)務(wù)穩(wěn)步擴張，在行業(yè)下行期表現(xiàn)出較強的韌性。我們維持盈利預(yù)測不變，預(yù)計2022-2024年新城控股歸母凈利潤分別為131.2、138.5、147.1億元，EPS分別為5.80、6.12、6.51元，當(dāng)前股價對應(yīng)P/E估值分別為3.5、3.3、3.1倍，維持“買入”評級。

　　2、開發(fā)業(yè)務(wù)低迷，土地儲備充足

　　受到市場下行影響，公司2022上半年實現(xiàn)合同銷售額651.6億元，同比下降44.6%；實現(xiàn)合同銷售面積657.2萬方，同比下降39.5%，銷售金額排名第14位。公司投資相對謹慎，截至6月底土儲面積1.31億方，可滿足約3年的開發(fā)需求，其中在一二線城市土儲占比37.1%，長三角區(qū)域三四線城市占比29.5%，布局結(jié)構(gòu)較均衡。上半年公司新開工面積345.0萬方，同比下降80.8%；竣工面積653.6萬方，在建面積6638.8萬方，已售未結(jié)面積3468.9萬方，未來業(yè)績釋放可期。

　　3、吾悅廣場經(jīng)營穩(wěn)健，商業(yè)運營收入增長

　　公司在135城實現(xiàn)189座吾悅廣場布局，其中已開業(yè)及委托管理的吾悅廣場達131座，開業(yè)面積1189.1萬方，出租率96.01%，經(jīng)營情況穩(wěn)中向好。公司吾悅廣場上半年實現(xiàn)租金收入43.96億元，同比增長16.6%，物業(yè)出租毛利率達72.2%。

　　4、三道紅線維持綠檔，下半年債償壓力較小

　　公司上半年完成了10億元中期票據(jù)和1億美元優(yōu)先綠色票據(jù)的發(fā)行，平均融資成本降至6.5%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為67.06%，凈負債率48.37%，現(xiàn)金短債比1.06，三道紅線維持綠檔。2022年1-8月公司已償還境內(nèi)外公開債務(wù)103億元，占2022年到期公開債務(wù)的82%，下半年債償壓力較小。2022H1公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額115.03億元，較2021年同期大幅改善。

　　風(fēng)險提示：政策調(diào)控風(fēng)險，三四線城市項目去化風(fēng)險，吾悅廣場拓展不及預(yù)期。