【保利發(fā)展(600048)、股吧】(行情600048,診股)（600048.SH）：銷售邊際改善，拿地強(qiáng)度保持——公司信息更新報(bào)告-20220914

　　1、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善，經(jīng)營(yíng)能力保持優(yōu)秀

　　保利發(fā)展發(fā)布8月銷售情況簡(jiǎn)報(bào)，公司8月拿地依舊保持較強(qiáng)力度，且拿地利潤(rùn)率可觀，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局改善明顯。隨著地產(chǎn)放松政策的持續(xù)出臺(tái)，我們認(rèn)為行業(yè)基本面或?qū)⒅鸩交貧w正常。公司作為經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，已經(jīng)深耕核心城市群多年，在未來的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中具有較大優(yōu)勢(shì)。我們維持盈利預(yù)測(cè)不變，預(yù)計(jì)2022-2024年保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)分別為264.8、281.4、324.7億元，EPS分別為2.21、2.35、2.71元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)P/E估值分別為8.2、7.7、6.7倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　2、8月銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)，銷售面積環(huán)比下降

　　2022年8月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積179.31萬平方米，同比減少42.55%；實(shí)現(xiàn)簽約金額384.84億元，同比減少17.90%。2022年1-8月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積1693.49萬平方米，同比減少26.25%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2817.05億元，同比減少24.72%。相較7月，公司8月單月銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)，銷售面積環(huán)比下降，說明公司8月銷售項(xiàng)目均價(jià)較7月有所提升。我們認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)分化明顯，具有較強(qiáng)基本面支撐的高能級(jí)城市及區(qū)域項(xiàng)目去化確定性更強(qiáng)，而區(qū)位較差的項(xiàng)目去化水平依舊偏低。市場(chǎng)的全面恢復(fù)仍需時(shí)日。

　　3、公司8月保持拿地強(qiáng)度，項(xiàng)目主要布局高能級(jí)城市

　　8月公司拿地依舊保持較強(qiáng)力度，單月拿地金額與銷售金額之比為48%。公司8月新增廣州、上海、南京、杭州等10個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)總規(guī)劃容積率面積142.54萬方，總土地成交價(jià)款186.45億元，同比增長(zhǎng)136.80%，環(huán)比下降35.20%；權(quán)益地價(jià)109.31億元，同比增長(zhǎng)86.03%，環(huán)比下降37.37%。公司1-8月累計(jì)新增土地規(guī)劃容積率面積697.81萬方，對(duì)應(yīng)土地總價(jià)1095.61億元，權(quán)益地價(jià)684.98億元。公司1-8月拿地金額與銷售金額之比為39%。公司2022年拿地主要集中在高能級(jí)城市，下游需求恢復(fù)確定性較強(qiáng)，將支持公司未來銷售表現(xiàn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。