本文涉及的上市公司有：華夏幸福、首開(kāi)股份、冀東水泥、金隅股份、榮盛發(fā)展

　　《“十三五”時(shí)期京津冀國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》近日已印發(fā)實(shí)施。這是全國(guó)第一個(gè)跨省市的區(qū)域“十三五”規(guī)劃，明確了京津冀地區(qū)未來(lái)五年的發(fā)展目標(biāo)。將全面提高首都服務(wù)國(guó)際交往的軟硬件水平，加強(qiáng)與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的聯(lián)動(dòng)。股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。文中提及個(gè)股僅供參考，不作為買賣建議。

　　華夏幸福個(gè)股資料操作策略盤中直播我要咨詢

　　華夏幸福:園區(qū)經(jīng)營(yíng)出類拔萃,產(chǎn)業(yè)新城潛力無(wú)限

　　華夏幸福 600340

　　研究機(jī)構(gòu)：東北證券 分析師：高建 撰寫日期：2016-01-26

　　華夏幸福經(jīng)過(guò)十多年深耕京津冀,全力打造產(chǎn)業(yè)新城,園區(qū)經(jīng)營(yíng)引領(lǐng)全國(guó)。2015年以來(lái),公司積極進(jìn)取,取得驕人成績(jī),2015年業(yè)績(jī)預(yù)告實(shí)現(xiàn)銷售額725億,躋身房企年度銷售榜前十,同比增幅42%。

　　業(yè)績(jī)表現(xiàn)靚麗,高速發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁:公司目前園區(qū)配套住宅和產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)雙主線經(jīng)營(yíng)。公司以快速周轉(zhuǎn)為策略,園區(qū)配套住宅價(jià)值凸顯,銷售火爆,土地成本可控,強(qiáng)力支撐其園區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。另外, 公司打通全產(chǎn)業(yè)鏈,把握產(chǎn)業(yè)資源,實(shí)現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)前瞻布局,公司優(yōu)異的招商引資團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的PPP 模式共同助力產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展。

　　競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯,園區(qū)經(jīng)營(yíng)出類拔萃:豐富的園區(qū)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、廣泛的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)資源和良好的政府合作關(guān)系將有效支持實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城模式的擴(kuò)張復(fù)制。另外,公司大力發(fā)展公共設(shè)施、物業(yè)管理、智慧城市建設(shè),提升生活品質(zhì)和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力,實(shí)現(xiàn)“園”向“城”的進(jìn)步。 戰(zhàn)略規(guī)劃清晰長(zhǎng)遠(yuǎn),全面迎接經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型:公司深耕京津冀、布局長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、落子海外一帶一路沿線:積極開(kāi)拓新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)投孵化投資,以搭載經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。

　　投資建議:公司戰(zhàn)略多方面發(fā)展,園區(qū)配套住宅銷售火爆,政府PPP 接連落實(shí),產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)同步起飛,未來(lái)三年?duì)I收預(yù)增年均30%以上。公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)定,盈利能力具有支撐,融資渠道拓寬后將進(jìn)一步支持其高速發(fā)展,打造園區(qū)經(jīng)營(yíng)的航空母艦。預(yù)計(jì)公司2015-2017年的稀釋后EPS 分別為1.96元、2.31元、2.90元,給予買入評(píng)級(jí)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示:東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)放緩,沈陽(yáng)地區(qū)布局發(fā)展可能受限

　　公司資產(chǎn)負(fù)債水平較高,業(yè)績(jī)波動(dòng)對(duì)營(yíng)收影響較大

　　城市地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能受樓市影響,增長(zhǎng)可能不達(dá)預(yù)期

　　首開(kāi)股份:銷售、業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng),北京國(guó)改優(yōu)質(zhì)標(biāo)的

　　首開(kāi)股份 600376

　　研究機(jī)構(gòu)：中銀國(guó)際證券 分析師：袁豪,田世欣 撰寫日期：2015-10-29

　　前3季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)30%,毛利率大幅提升至47%。

　　前3季度,首開(kāi)股份營(yíng)業(yè)收入115.7億元,同比下降12%;凈利潤(rùn)15.5億元,同比增長(zhǎng)30%;每股收益0.69元;毛利率和凈利率為46.5%和13.4%,分別提升14.6和4.3個(gè)百分點(diǎn);三項(xiàng)費(fèi)用率由去年上半年的9.1%提升至目前的12.5%,其中財(cái)務(wù)費(fèi)用率上升較多,但隨著公司采用多種低成本融資產(chǎn)品,未來(lái)有改善預(yù)期;業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要源于如璞瑅等京內(nèi)高毛利率項(xiàng)目結(jié)算較多推動(dòng)毛利率提升較多。

　　前3季度銷售207億元,全年有望沖刺291億元銷售計(jì)劃。

　　前3季度,公司實(shí)現(xiàn)銷售面積133萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)29%,銷售金額207億元,同比增長(zhǎng)31%,其中3季度銷售維持在2季度的高位水平(前3個(gè)季度月度平均銷售分別為14.4億元、28.0億元和26.5億元),在近期連續(xù)的放松政策以及持續(xù)的寬松環(huán)境預(yù)期之下,全年有望沖刺291億元銷售計(jì)劃,同比增長(zhǎng)41%。報(bào)告期末,236億元預(yù)收款分別鎖定我們對(duì)15-16年地產(chǎn)預(yù)測(cè)收入的100%和46%。

　　京內(nèi)房企國(guó)改有優(yōu)勢(shì),坐擁京津冀、通州、棚改三大優(yōu)質(zhì)資源。

　　公司作為具有國(guó)資背景并專注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)先企業(yè),在項(xiàng)目獲取能力、融資能力、施工建設(shè)管理能力和公司品牌四大方面擁有行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì),并且在北京國(guó)資委下屬14家房企中規(guī)模和市占率都是排名第一,未來(lái)在北京國(guó)資改革過(guò)程中或有一定優(yōu)勢(shì)。另外,京津冀土儲(chǔ)319萬(wàn)方、通州土儲(chǔ)89萬(wàn)方、棚改儲(chǔ)備100萬(wàn)方,并且公司近年來(lái)戰(zhàn)略回歸北京,京內(nèi)優(yōu)勢(shì)有增無(wú)減,前3季度京內(nèi)拿地78萬(wàn)平米,占比總拿地47%。公司優(yōu)質(zhì)資源豐富,屬于北京區(qū)域主題的重要標(biāo)的。

　　嘗試多種低成本融資產(chǎn)品,預(yù)計(jì)將有效降低融資成本。

　　2015年,公司債:6月發(fā)行40億元,10月發(fā)行30億元,利率均為4.8%;中期票據(jù):6月發(fā)行24億元,利率4.8%;定向增發(fā):6月推出40億元定增方案,底價(jià)為11.85元/股(現(xiàn)價(jià)較之折價(jià)2%),發(fā)行3.4億股,7月證監(jiān)會(huì)受理,10月證監(jiān)會(huì)反饋。14年公司總債務(wù)的平均融資成本8.7%,而目前如公司債和中票等成本僅4.8%,因而預(yù)計(jì)融資成本將有效下降。

　　銷售、業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng),北京國(guó)改優(yōu)質(zhì)標(biāo)的,重申買入評(píng)級(jí)。

　　首開(kāi)股份前3季度營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別同比下降12%和增長(zhǎng)30%,同期京內(nèi)銷售結(jié)算較多推動(dòng)毛利率提升至47%;銷售方面,前3季度銷售207億元,同比增長(zhǎng)31%,優(yōu)于行業(yè)表現(xiàn),預(yù)計(jì)全年有望沖刺291億元銷售計(jì)劃,同比增長(zhǎng)41%;另外,公司在北京國(guó)資下屬14家房企中規(guī)模和市占率都是排名第一,未來(lái)在北京國(guó)資改革過(guò)程中或有一定優(yōu)勢(shì);此外,目前公司擁有京津冀土儲(chǔ)319萬(wàn)方、通州土儲(chǔ)89萬(wàn)方、棚改儲(chǔ)備100萬(wàn)方,優(yōu)質(zhì)資源豐富賦予未來(lái)較強(qiáng)業(yè)績(jī)釋放能力。我們維持公司15-16年每股收益預(yù)期為0.97元和1.16元,維持目標(biāo)價(jià)14.97元,重申買入評(píng)級(jí)。

　　冀東水泥：關(guān)注“京津冀一體化”、國(guó)企改革推進(jìn)

　　冀東水泥 000401

　　研究機(jī)構(gòu)：申萬(wàn)宏源 分析師：王絲語(yǔ) 撰寫日期：2015-10-30

　　2015年1-3季度利潤(rùn)-6.04億元,同比下滑3011.45%,折合EPS-0.448元。2015年1-3季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入85.21億元,同比下滑28.93%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)-6.04億元,同比下滑3011.45%,折合EPS-0.448元。3季度單季公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.09億元,同比下滑30.69%,實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)-8.01億元,同比下滑 509.12%,折合EPS-0.59元。其中因報(bào)告期內(nèi)公司持有ST 秦嶺7150萬(wàn)股,股價(jià)回落致公允價(jià)值虧損6.54億元,占單季虧損比例81.6%。3季度單季公司主營(yíng)毛利率為19.49%,同比下滑3.8%,環(huán)比提高5.2%。

　　需求低迷量?jī)r(jià)齊跌,疊加公允價(jià)值變動(dòng)致業(yè)績(jī)虧損。15年1-3季度公司水泥及熟料銷量共計(jì)5000萬(wàn)噸,同比下滑24.36%。3季度單季公司水泥及熟料銷量2018萬(wàn)噸,同比下滑660萬(wàn)噸。受需求低迷影響,3季度單季華北和東北地區(qū)高標(biāo)水泥均價(jià)分別為245、323元/噸,同比回落52、71元/噸,公司水泥噸均價(jià)188元,同比下滑16元;因銷量下滑明顯,公司成本及費(fèi)用攤銷上升,水泥噸成本151元,同比增加6元;噸費(fèi)用54元,同比增加11元。量?jī)r(jià)齊跌疊加成本費(fèi)用攀升,公司業(yè)績(jī)大幅回落,水泥噸凈利-40元,較去年同期低47元。報(bào)告期內(nèi)公司持有ST秦嶺7150萬(wàn)股,報(bào)告期對(duì)應(yīng)股價(jià)6.21元,較中報(bào)時(shí)點(diǎn)下跌9.15元,ST 秦嶺股價(jià)回落致公允價(jià)虧損6.54億元,同時(shí)公司聯(lián)合營(yíng)區(qū)域業(yè)績(jī)表現(xiàn)平淡,虧損1.69億元,同比下降1.93億元。

　　區(qū)域供需關(guān)系改善可期,京津冀一體化、國(guó)企改革穩(wěn)步推進(jìn)。公司熟料產(chǎn)能共計(jì)1.25萬(wàn)噸,其中22%位于京津冀地區(qū),目前區(qū)域處于景氣度底部,隨著政策落實(shí)未來(lái)供需格局有望持續(xù)改善:1)區(qū)域新增供給壓力小,15年新新增熟料產(chǎn)能322萬(wàn)噸,占比3.2%,16年無(wú)新增產(chǎn)能,產(chǎn)能收縮效果顯著;2)環(huán)保推進(jìn)特別是霧霾治理,供給端進(jìn)一步改善,河北省計(jì)劃13-17年淘汰落后產(chǎn)能6100萬(wàn)噸,占近京津冀總產(chǎn)能60%左右,其中14年淘汰落后產(chǎn)能3272萬(wàn)噸;3)區(qū)域交通規(guī)劃率先發(fā)力,未來(lái)三地將以城際鐵路互聯(lián)互通為核心,初期目標(biāo)到2020年先期完成8條,總規(guī)模達(dá)3453公里,到2050年24條城際鐵路線全部完成建設(shè),將極大提振水泥長(zhǎng)期需求。公司控股股東為唐山省國(guó)資委,擁有“京津冀一體化”催化劑,受益國(guó)企改革頂層方案推進(jìn),地方國(guó)企改革有望提速。

　　盈利預(yù)測(cè)和估值。15年10月底華北地區(qū)高標(biāo)號(hào)水泥價(jià)格242元,同比下滑43元/噸,為7年來(lái)歷史最低。區(qū)域受地產(chǎn)影響,水泥需求疲弱,后期進(jìn)入淡季預(yù)計(jì)價(jià)格保持低位運(yùn)行。公司在陜西區(qū)域產(chǎn)能共計(jì)1318萬(wàn)噸,市占率達(dá)22.2%受益集中度提升企業(yè)自律,三季度水泥均價(jià)271元,同比上漲10元/噸,后期隨著海螺參股西部水泥,區(qū)域市場(chǎng)有望整合再發(fā)展。短期來(lái)看華北區(qū)域盈利整體保持低位,長(zhǎng)期看受益京津冀一體化,供需格局有望改善。因ST 秦嶺股價(jià)股價(jià)波動(dòng)將對(duì)公司投資收益造成影響,后期波動(dòng)不確定性大,四季度淡季業(yè)績(jī)面臨較大壓力,下調(diào)公司15-17年EPS 至-0.79/0.25/0.49(0.13/0.25/0.5元),維持“增持”評(píng)級(jí)。

　　金隅股份:上半年地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)放緩,毛利率提升

　　金隅股份 601992

　　研究機(jī)構(gòu)：中銀國(guó)際證券 分析師：董馨謠 撰寫日期：2015-09-01

　　金隅股份2015上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入180.56億元,同比減少12.51%,實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)10.48億元,同比減少24.11%,對(duì)應(yīng)每股收益0.22元。

　　公司上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率27.4%,同比增加2.7個(gè)百分點(diǎn),其中水泥板塊毛利率下降4.46個(gè)百分點(diǎn),其他三個(gè)板塊毛利率均有所提升,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率提升幅度較大,同比提升8.67個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面,上半年房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積同比減少49%,其中結(jié)轉(zhuǎn)商品房占92%;預(yù)售面積下降46%?？紤]到今年地產(chǎn)行業(yè)銷售回暖,且2014年預(yù)售面積達(dá)147萬(wàn)平,預(yù)計(jì)下半年結(jié)轉(zhuǎn)和銷售將有所加快。水泥業(yè)務(wù)方面,上半年區(qū)域市場(chǎng)需求疲弱,價(jià)格持續(xù)下行,公司水泥熟料毛利率有所下降。長(zhǎng)期來(lái)看,隨著京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要及非首都核心功能定位疏解工作的逐步推進(jìn),政府環(huán)境治理力度不斷加大,區(qū)域水泥供需關(guān)系有望逐步改善,地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有望穩(wěn)定發(fā)展。在國(guó)企改革的背景下,公司盈利能力有望進(jìn)一步提升,我們維持對(duì)公司A/H 股的買入評(píng)級(jí),目標(biāo)價(jià)格下調(diào)至9.20元人民幣和6.00港幣。

　　支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

　　上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率45.29%,同比上升8.67個(gè)百分點(diǎn)。公司上半年實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積39.81萬(wàn)平米,同比減少49.1%,其中商品房結(jié)轉(zhuǎn)面積36.64萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)4.9%,保障房結(jié)轉(zhuǎn)面積3.17萬(wàn)平米,同比減少92.7%。公司上半年預(yù)售面積35.79萬(wàn)平米,同比下降45.8%。截至報(bào)告期末公司土地儲(chǔ)備總面積為624.94萬(wàn)平米。

　　公司上半年水泥熟料綜合銷量1,709萬(wàn)噸,同比減少6.88%,其中水泥銷量1371萬(wàn)噸,熟料銷量338萬(wàn)噸。水泥熟料綜合毛利率同比下降5.18個(gè)百分點(diǎn)至10.76%;混凝土銷量519萬(wàn)立方米,同比減少6.51%,毛利率下降1.09個(gè)百分點(diǎn)至10.62%。

　　2015上半年新型建材板塊實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入51.24億元,同比降低11.76%;毛利率9.92%,同比增加1.48個(gè)百分點(diǎn)。

　　上半年物業(yè)投資及管理板塊實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入12.64億元,同比增長(zhǎng)14.53%;毛利率64.88%,同比增加4.47個(gè)百分點(diǎn)。公司在北京核心區(qū)域持有的投資性物業(yè)總面積為74.9萬(wàn)平方米,綜合平均出租率91.43%,綜合平均出租單價(jià)7.69元/平方米/天。

　　評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

　　水泥需求持續(xù)低迷的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

　　估值

　　我們對(duì)公司2015-2017年每股盈利預(yù)測(cè)為0.558、0.703和0.820元,將A股目標(biāo)價(jià)由12.50元下調(diào)至9.20元,對(duì)應(yīng)16.4倍15年市盈率,維持買入評(píng)級(jí),H 股目標(biāo)價(jià)由8.00港幣下調(diào)至6.00港幣,對(duì)應(yīng)8.9倍15年市盈率,維持買入評(píng)級(jí)。

　　榮盛發(fā)展:榮在中華,盛行天下

　　榮盛發(fā)展 002146

　　研究機(jī)構(gòu)：廣發(fā)證券 分析師：樂(lè)加棟,郭鎮(zhèn),金山 撰寫日期：2015-11-23

　　核心觀點(diǎn):

　　追求卓越,榮在中華

　　經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,公司已經(jīng)成為我國(guó)民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表之一,憑借遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的戰(zhàn)略布局;強(qiáng)勁的管理控制力;行之有效的激勵(lì)機(jī)制;可持續(xù)的快周轉(zhuǎn)模式。公司在地產(chǎn)行業(yè)土壤相對(duì)貧瘠的三線城市,獲得了屬于自己的成功。優(yōu)秀的基因代表了過(guò)去的成功,同樣也預(yù)示著公司未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α９緩?4年開(kāi)始加大了在京津冀地區(qū)的布局力度,通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)土地收購(gòu)以及框架協(xié)議獲取項(xiàng)目等方式,公司已經(jīng)在京津冀區(qū)域鎖定了超過(guò)600平方公里的項(xiàng)目,為今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了豐富的儲(chǔ)備。

　　平臺(tái)拓展,盛行天下

　　今年是榮盛發(fā)展進(jìn)入新階段的一年,公司規(guī)劃在2016至2035年,成為全國(guó)規(guī)模實(shí)力最大的房地產(chǎn)專業(yè)供應(yīng)商之一,確立國(guó)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)品牌地位,同時(shí)實(shí)施國(guó)際化發(fā)展策略,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互動(dòng),資源整合。公司當(dāng)前推進(jìn)的“大地產(chǎn)、大金融”戰(zhàn)略,以及“盛行天下”康旅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃,都是未來(lái)平臺(tái)化發(fā)展的重要舉措。最新公告建立四眾互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司,借助互聯(lián)網(wǎng)的新工具整合開(kāi)發(fā)銷售、物業(yè)、康旅、金融等資源,激活公司過(guò)去所積累的三線城市中高端消費(fèi)端口,建立對(duì)接產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)的平臺(tái)。

　　預(yù)計(jì)公司15、16年EPS分別為0.92、1.04元,維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　截止到目前公司在手未結(jié)算項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總規(guī)模為2631萬(wàn)方,可結(jié)算項(xiàng)目的權(quán)益增加值為187億元,NAV總價(jià)值為326億元,公司當(dāng)前總股本為38.2億股,則公司每股NAV價(jià)格為8.52元/股。對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)處于溢價(jià)狀態(tài),溢價(jià)率為23.2%,略低于地產(chǎn)板塊整體的平均溢價(jià)率。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　三線城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展增速較慢,旅游地產(chǎn)資金沉淀規(guī)模較大。