招商牽頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，聚焦物管戰(zhàn)略明晰。 招商積余 前身【中航善達(dá)(000043)、股吧】，以物業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。2019年 招商蛇口(16.610, 0.01, 0.06%) 收購(gòu)中航善達(dá)，成為第一大股東，再以中航善達(dá)發(fā)行新股收購(gòu)招商物業(yè)，實(shí)現(xiàn)兩者合并，實(shí)際控制人變?yōu)檎猩叹旨瘓F(tuán)。整合完成后，將進(jìn)一步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理。

　　對(duì)標(biāo)一流，即將崛起的央企物管新旗艦。原中航物業(yè)是機(jī)構(gòu)物業(yè)為主導(dǎo)的物管平臺(tái)絕對(duì)龍頭，2018年機(jī)構(gòu)類物管收入29.4億元，同比增長(zhǎng)29.5%，占物管業(yè)務(wù)收入的79.0%。2018年新簽約項(xiàng)目中機(jī)構(gòu)類物業(yè)簽約面積占81.7%。招商物業(yè)是住宅物業(yè)為主的傳統(tǒng)物管龍頭，在管項(xiàng)目中住宅占比68.4%。截至2019年上半年，中航物業(yè)管理面積7634億平米，招商物業(yè)管理面積7292億平米，重組完成后，【招商積余(001914)、股吧】管理面積達(dá)1.49億平米，在上市公司中排名第6位，有望繼續(xù)沖擊第一梯隊(duì)，成為央企物管新旗艦。

　　競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：規(guī)模擴(kuò)張有保障，管理精細(xì)化提升利潤(rùn)。招商物業(yè)受益于招商蛇口竣工交付，預(yù)測(cè)2019-2021年招商蛇口年竣工面積為1000萬(wàn)、1100萬(wàn)、1300萬(wàn)平方米。中航物業(yè)繼續(xù)主攻機(jī)構(gòu)物業(yè)市場(chǎng)，定價(jià)更加市場(chǎng)化。2019年半年報(bào)披露招商物業(yè)毛利率和凈利率為7.6%和4.9%，中航物業(yè)的毛利率和凈利率分別是5.8%和3.1%，較其他上市物業(yè)公司來(lái)說(shuō)偏低。隨著公司重組上市和精細(xì)化管理，以及機(jī)構(gòu)物業(yè)在增值服務(wù)的潛力，我們認(rèn)為未來(lái)利潤(rùn)率會(huì)逐漸提升到市場(chǎng)平均水平，迎來(lái)盈利規(guī)模和質(zhì)量雙升的發(fā)展階段。

　　財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與投資建議

　　首次覆蓋給予增持評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)25.01元。我們預(yù)測(cè)公司2019-2021年EPS分別為0.27/0.61/0.85元，可比公司2020年的平均估值為37X?？紤]公司作為機(jī)構(gòu)物業(yè)藍(lán)海市場(chǎng)的絕對(duì)先發(fā)者和龍頭，以及央企大股東的背書(shū)，擁有招商系穩(wěn)定的住宅項(xiàng)目支持和政府類公建項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中的明顯優(yōu)勢(shì)，具有極深的護(hù)城河和不可替代性。綜合評(píng)估業(yè)績(jī)?cè)鏊俸凸靖?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們給予公司10%的估值溢價(jià)，對(duì)應(yīng)2020年P(guān)E估值為41X，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)25.01元。

　　招商積余(001914)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手新起點(diǎn)，聚焦物管善積余

來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)