從IPO到收并購(gòu)，物業(yè)股的熱鬧與喧囂，似乎都發(fā)生在了H股。

　　相較而言，A股資本市場(chǎng)就顯得寂靜許多。年內(nèi)僅有的一家遞表物企上房物業(yè)，招股書披露四月有余，尚未等來任何回應(yīng)；而目前僅有的“四朵金花”，在行業(yè)火熱的收并購(gòu)市場(chǎng)也沒有激起過太大的水花。

　　在剛過去的10月，四家A股物企相繼披露了各自第三季度的報(bào)告。與去年同期的相比，除了隊(duì)列中新增了一個(gè)特發(fā)服務(wù)外，對(duì)比主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，最大的變化便是同為稀缺的獨(dú)立第三方物企【新大正(002968)、股吧】與南都物業(yè)，前者發(fā)展勢(shì)頭明顯超過了后者。

　　截至2021年9月30日，新大正營(yíng)收、凈利潤(rùn)增速領(lǐng)先，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.43億元，較上年同期增長(zhǎng)61.66%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)11,728萬(wàn)元，較上年同期增長(zhǎng)30.38%。

　　同期，南都物業(yè)營(yíng)收與營(yíng)收增收均墊底，整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)收11.7億元，同比增長(zhǎng)15.04%；而【特發(fā)服務(wù)(300917)、股吧】?jī)衾麧?rùn)尚未突破億元關(guān)口，為0.85億元。

　　【招商積余(001914)、股吧】整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入75.91億元，較上年同期增長(zhǎng)26.98%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.82億元，較上年同期增長(zhǎng)15.78%。凈利率在4家物企中墊底，為5.03%，較上年同期下滑了0.44個(gè)百分點(diǎn)。

　　招商積余：大象難舞

　　具體到今年第三季度4家物企的表現(xiàn)，較去年同期，招商積余與特發(fā)服務(wù)的凈利潤(rùn)均出現(xiàn)了下滑。其中，前者期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收28.12億元，同比增長(zhǎng)33.26%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.22億元，同比減少8.23%；同期后者實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.49億元，同比增長(zhǎng)59.92%；凈利潤(rùn)0.23億元，同比減少15.74%。

　　同比，新大正的營(yíng)收增幅最大，南都物業(yè)的營(yíng)收增幅墊底，凈利潤(rùn)增幅卻最大。期內(nèi)，新大正實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.47億元，同比增長(zhǎng)68.04%；凈利潤(rùn)0.39億元，同比增長(zhǎng)38.66%。南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.06億元，同比增長(zhǎng)13.66%；凈利潤(rùn)為0.45億元，同比增長(zhǎng)59.51%.

　　4家A股物企，招商積余披露經(jīng)營(yíng)情況較為詳盡。今年前三個(gè)季度，其物業(yè)管理服務(wù)板塊共實(shí)現(xiàn)70.83億元的收入。其中基礎(chǔ)物業(yè)管理貢獻(xiàn)比達(dá)81.3%，為57.59億元。不過，毛利率表現(xiàn)不僅如意，期內(nèi)同比下降了1.37個(gè)百分點(diǎn)，僅為9.72%；進(jìn)一步再具體到住宅物業(yè)管理服務(wù)，毛利率更低，僅為5.83%；而同期非住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為11.47%。

　　增收不增利是困擾招商積余許久的一個(gè)問題。“招商積余未來要成為招商蛇口在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)上的集團(tuán)軍，持有型物業(yè)成熟一個(gè)就要放一個(gè)到招商積余。未來5年內(nèi)，招商蛇口持有型物業(yè)的資產(chǎn)會(huì)達(dá)到1500億左右，占6000多億總資產(chǎn)的1/4。”重組招商積余之時(shí)，前任掌舵者許永軍曾表示，未來將重押資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，不過到目前為止，招商積余的整合進(jìn)度似乎并不理想。

　　作為招商積余高毛利率的一條業(yè)務(wù)線，其資產(chǎn)管理的收入在總收入中的收入占比有限，且這個(gè)占比數(shù)值還在一再下滑。今年前三個(gè)季度，其資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)總收益4.06億元，在總收入中的占比為5.34%，毛利率為60.07%。

　　而時(shí)間往回溯，在其2019年重組之時(shí)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在總收入中的貢獻(xiàn)比為10.15%，毛利率達(dá)73.08%；而2020年，該業(yè)務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)比猛降至5.02%，同時(shí)毛利率也出現(xiàn)下滑，跌至59.28%；今年中期業(yè)績(jī)報(bào)中，兩組數(shù)值有所回升，來自資產(chǎn)管理的收益在總收入中的貢獻(xiàn)比為5.66%，毛利率為60.44%。

　　事實(shí)上，較去年同期，其毛利率大部分都出現(xiàn)了不同程度的下滑。其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的毛利率下滑幅度最大，同比跌去10.03%，下降到了42.61%。

　　“不收購(gòu)”主義：新大正獨(dú)出手

　　行業(yè)收并購(gòu)戰(zhàn)火愈燃愈烈，4家A股物企卻出手寥寥。

　　其中，資金有限或許是原因之一。截至2021年9月30日，4家物企中手握現(xiàn)金最多的是招商積余，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為16.64億元；新大正次之，為4.17億元；余下的南都物業(yè)與特發(fā)服務(wù)相當(dāng)，前者有2.83億元，后者有2.54億元。

　　招商積余雖然手握現(xiàn)金量看似龐大，但其負(fù)債也最高，同期總負(fù)債達(dá)82.33億元，負(fù)債率49.29%。與此同時(shí)，其經(jīng)營(yíng)、投資、籌資凈額均為負(fù)值，依序?yàn)?2.81億元、-0.08億元、-2.23億元。資金的流向是“出多進(jìn)少”，現(xiàn)金口徑或并不如看上去的寬松。

　　4家A股物企中，南都物業(yè)的負(fù)債率最高，為55.7%，較上年同期增長(zhǎng)了2.89個(gè)百分點(diǎn)；同期，新大正的負(fù)債率最低，為29.33%。

　　去年底，特發(fā)服務(wù)借由注冊(cè)制落地深交所，彼時(shí)其以18.78元/股公開發(fā)行新股2500萬(wàn)股，新股募集資金4.70億元，凈募資4.32億元。如今九個(gè)月過去，手中現(xiàn)金流去4成，收并購(gòu)戰(zhàn)車卻尚未發(fā)動(dòng)。

　　4家A股物企中，年內(nèi)唯一有收并購(gòu)是新大正。

　　今年4月19日，其通過增資方式收購(gòu)了重慶重報(bào)物業(yè)管理有限責(zé)任公司60%股權(quán)。而在同月初，其公告稱，3月31日按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定完成了第三期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款700萬(wàn)元的支付，至此其收購(gòu)四川民興物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)最終完成。而這，便是新大正登陸A股資本市場(chǎng)后，僅有的兩筆收并購(gòu)。

　　與招商積余與特發(fā)服務(wù)既有關(guān)聯(lián)地產(chǎn)輸血，又有國(guó)資背景加持不同，作為獨(dú)立第三方物企的新大正與南都物業(yè)，是既無地產(chǎn)公司可以依靠，又無雄厚資金支持。也是因?yàn)槿绱?，在以收并?gòu)增拓規(guī)模的方式上，后兩者表現(xiàn)得相較前兩者更為積極。

　　以各自上市時(shí)間為起點(diǎn)，招商積余與特發(fā)服務(wù)至今尚未發(fā)起任何一筆收并購(gòu)。而南都物業(yè)作為A股市場(chǎng)最早的物企破冰者，在初入市的那一年也曾表現(xiàn)積極、出手闊綽。

　　2018年6月，南都物業(yè)曾以自有資金1億元收購(gòu)了江蘇省常熟地區(qū)物管龍頭金楓物業(yè)70%的股權(quán)。不過此后就再?zèng)]有大型收并購(gòu)，更多的是合資公司拓展市場(chǎng)。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-9月，物管行業(yè)發(fā)生的收并購(gòu)事項(xiàng)共計(jì)約107項(xiàng)，涉及資金共約289.56億元，遠(yuǎn)超2020年全年收并購(gòu)總額。而據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前三個(gè)季度上市物企至少發(fā)起了44筆主要的收并購(gòu)，涉及資金合計(jì)超250億元，基本上都集中在港股上市物企。

　　物企A股獲得更高估值

　　作為A股上市的四家物企，成績(jī)表現(xiàn)各異，與其說誰(shuí)更勝一籌，倒不如說贏過自己才是最大的贏家，畢竟在這場(chǎng)賽道中，參照物太少。

　　對(duì)比目前已上市的49家H股物企表現(xiàn)，或許能找到這三家物企更準(zhǔn)確的定位。因H股不公布三季度數(shù)據(jù)，故統(tǒng)計(jì)了四家A股物企上半年具體業(yè)績(jī)情況，并以H股上半年相關(guān)業(yè)績(jī)均值作為參照。

　　根據(jù)上半年A股財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，四家物企平均營(yíng)收達(dá)18.03億元，超過了港股物企上半年平均17.39億元的水平；在凈利潤(rùn)方面，四家A股物企平均取得1.16億元，較港股物企平均水平低1.81億元，這一表現(xiàn)也反應(yīng)了兩者凈利率水平的差距，上半年四家A股物企平均凈利率僅為7.97%，而港股物企平均凈利率達(dá)到了16.25%。

　　從四家A股物企上半年的具體業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來看，在管理面積中，僅招商積余超過了港股物企均值，新大正、南都物業(yè)及特發(fā)服務(wù)均位于均值以下。

　　營(yíng)收情況也是如此，招商積余47.79億元的營(yíng)收在港股物企中也能排名第六位，新大正、南都物業(yè)以及特發(fā)服務(wù)則位于中等偏下水平，低于均值；而對(duì)比凈利率，則反差較大，招商積余處于49家港股上市物企的尾部，新大正、南都物業(yè)以及特發(fā)服務(wù)也均位于后置位，遠(yuǎn)低于16.1%的凈利率均值。

　　盈利水平不敵港股物企，但平均市盈率則明顯高出港股物企。截至11月3日收盤，四家A股物企平均市盈率達(dá)26.1，49家H股物企平均市盈率僅為18.11；從市值來看，物企A股平均市值為61.5億元；而H股平均市值則達(dá)到了112.5億元。

　　也就是說，就市值而言，H股更勝一籌，就市盈率而言，A股獲得更高的估值。當(dāng)然，因A股樣本較少，數(shù)據(jù)對(duì)比一定程度上僅作為參考，但是A股普遍贏得更高估值卻并非偶然。

　　與港股物企普遍存在對(duì)母依賴不同的是，A股物企在獨(dú)立性上展現(xiàn)更多，這也是其獲得高估值的原因之一。四家A股物企中，新大正和南都物業(yè)本身就是獨(dú)立第三方物企。

　　以招商積余為例，上半年，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~13.59億元，同比增長(zhǎng)20.59%，其中來自控股股東之外的占比達(dá)到了84.33%。截至2021 年6月末，其在管項(xiàng)目1520個(gè)，管理面積1.99億平方米，其中來自控股股東之外的管理面積占比達(dá)61.98%