深圳黃金臺(tái)項(xiàng)目地塊閑置多年后，現(xiàn)終于塵埃落定。深圳市中洲投資控股股份有限公司(000042.SZ，以下簡(jiǎn)稱“中洲控股”)為擁有該地塊100%的權(quán)益多次上訴，最終慘淡收尾。4月2日，廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布了終審結(jié)果，中洲控股仍只持有該地塊90%的權(quán)益。

　　值得一提的是，4月20日晚，中洲控股發(fā)布公告稱，因政府規(guī)劃，黃金臺(tái)項(xiàng)目28.4萬平方米土地被收回使用權(quán)。同時(shí)，公告稱，在項(xiàng)目?jī)?nèi)預(yù)留了9萬平方米土地作為整備項(xiàng)目留用地，開發(fā)主體仍是中洲控股及相關(guān)權(quán)益方。

　　如此一來，中洲控股黃金臺(tái)項(xiàng)目的面積由原先的28.4萬平方米縮減至9萬平方米。其中，中洲控股在黃金臺(tái)項(xiàng)目的權(quán)益不變，仍是90%。

　　中洲控股接手黃金臺(tái)19年仍是荒地

　　談及深圳黃金臺(tái)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)無不唏噓，中洲控股接手后至今19年，始終還是一片荒地。

　　深圳黃金臺(tái)項(xiàng)目位于深圳市龍華區(qū)，靠近深圳北高鐵站，南臨民豐路、東靠龍華大道、西臨民塘路，介于深圳地鐵四號(hào)線深圳北站和白石龍站之間，距離地鐵站約10分鐘的步行路程。

　　上世紀(jì)90年代初，深圳華電房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱“華電地產(chǎn)”)、深圳市寶東地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱“寶東公司”)和深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司(以下簡(jiǎn)稱“龍華公司”)簽訂《聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)“黃金臺(tái)山莊”協(xié)議書》，3家公司分別擁有該地塊65%、10%、25%的權(quán)益。

　　2001年，華電地產(chǎn)以1200萬元的作價(jià)收購(gòu)了龍華公司黃金臺(tái)項(xiàng)目25%的收益權(quán)。至此，華電地產(chǎn)得到該項(xiàng)目90%的權(quán)益權(quán)。

　　同年，中洲控股的前身深圳市長(zhǎng)城投資控股公司(以下簡(jiǎn)稱“深長(zhǎng)城”)花費(fèi)2.58億元收購(gòu)了華電地產(chǎn)，從而間接獲得了黃金臺(tái)項(xiàng)目90%的權(quán)益。

　　龍華公司2001年退出黃金臺(tái)項(xiàng)目以后，華電公司與寶東公司發(fā)生了權(quán)益糾紛，多次對(duì)簿公堂。

　　2003年，華電公司向法院起訴，稱寶東公司在黃金臺(tái)項(xiàng)目上沒有實(shí)際投入，只是項(xiàng)目掛靠名義上的合作方，請(qǐng)求法院判令寶東公司不再享有項(xiàng)目權(quán)益，但沒有得到終審法院支持。這算是華電公司首次提出獨(dú)家享有黃金臺(tái)項(xiàng)目土地使用權(quán)和收益權(quán)的訴求。

　　2012年，寶東公司向法院提請(qǐng)?jiān)V訟，請(qǐng)求裁決公司享有黃金臺(tái)項(xiàng)目全部權(quán)益，至2014年上訴終審判決，這一主張亦未得到法院支持。

　　期間，再加上幾次區(qū)域性規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目全部停工，黃金臺(tái)項(xiàng)目開發(fā)陷入停滯。

　　2016年，華電公司作為原告，再次向法院提出了獨(dú)家享有黃金臺(tái)項(xiàng)目土地使用權(quán)和收益權(quán)的訴求。

　　2018年6月，深圳市中級(jí)人民法院駁回華電地產(chǎn)要求獨(dú)家享有的訴求；同年7月，華電公司將訴訟請(qǐng)求上訴至廣東省高級(jí)人民法院，仍然被駁回，維持原判。

　　多年來華電公司和寶東公司陷入了來回訴訟的死循環(huán)，黃金臺(tái)項(xiàng)目也因無法確認(rèn)土地權(quán)屬份額而停擺。

　　直至終審，寶東公司和華電公司長(zhǎng)達(dá)十多年的拉鋸戰(zhàn)終于落幕。2020年4月2日消息，廣東省高級(jí)人民法院終審仍肯定了寶東公司在黃金臺(tái)項(xiàng)目10%的權(quán)益。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪表示，雖然隨著區(qū)域發(fā)展，這塊地塊未來貨值可觀，但由于項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，“沉睡”的時(shí)間太長(zhǎng)，無法快速變現(xiàn)，對(duì)公司當(dāng)前的現(xiàn)金流也會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

　　據(jù)悉，2001年，深長(zhǎng)城為取得華電公司的黃金臺(tái)項(xiàng)目，花費(fèi)總成本2.58億元。中洲控股2019年年報(bào)顯示，黃金臺(tái)項(xiàng)目截至2019年末已投資3.01億元，較年初2.86億元的投資余額增加約1500萬元。

　　筍崗物流園項(xiàng)目開發(fā)5年進(jìn)程僅9%

　　中洲控股在深圳的項(xiàng)目并不多，且有逐漸淡出的趨勢(shì)。從去年的財(cái)報(bào)得知，中洲控股目前在深圳僅剩3個(gè)項(xiàng)目，其中黃金臺(tái)項(xiàng)目和深圳寶安26區(qū)仍處于擬開發(fā)狀態(tài)，僅筍崗物流園一個(gè)項(xiàng)目處于在建狀態(tài)。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，位于羅湖區(qū)的筍崗物流園項(xiàng)目已開工近5年，但截至去年年底，進(jìn)程僅9%。

　　據(jù)中洲控股2019年業(yè)績(jī)報(bào)顯示，筍崗國(guó)際物流中心項(xiàng)目是深圳市首批十大城市更新項(xiàng)目之一，位于羅湖區(qū)筍崗清水河片區(qū)門戶地段，項(xiàng)目由商業(yè)綜合體、平層公寓、LOFT辦公、超高層寫字樓等組成，為當(dāng)?shù)鼐C合型地標(biāo)式標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　其財(cái)報(bào)顯示，深圳筍崗物流園竣工時(shí)間為2022年7月，預(yù)計(jì)總投資額為88.6億元。根據(jù)羅湖城市更新局2018年3月26日發(fā)布的關(guān)于《羅湖區(qū)筍崗街道長(zhǎng)城國(guó)際物流用地城市更新單元規(guī)劃(調(diào)整)》的公告，該項(xiàng)目拆除用地面積8.54萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積5.65萬平方米，項(xiàng)目平均容積率6.9，計(jì)容總建筑面積39.1萬平方米。

　　但值得注意的是，該項(xiàng)目2014年11月1日開始建設(shè)，截至2019年12月31日，該項(xiàng)目完工進(jìn)度僅達(dá)到9%，累計(jì)投資總金額約38億。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者5月13日下午在現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目目前正在施工，四周被重重圍住，項(xiàng)目?jī)?nèi)部一些重型機(jī)械正在作業(yè)?，F(xiàn)場(chǎng)工作人員稱，今年年初工地就開工了，受疫情影響，工作人員也是陸續(xù)到崗。該工作人員表示，自己也是3月份才到。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者5月12日發(fā)送采訪提綱至中洲控股相關(guān)負(fù)責(zé)人，詢問項(xiàng)目進(jìn)程情況以及進(jìn)度緩慢的原因，但截至發(fā)稿，仍未收到回復(fù)。

　　“中洲控股近年來逐漸退出深圳，成都、惠州及華東地區(qū)成了公司的主要陣地。”王小嬙對(duì)記者表示，此類項(xiàng)目開發(fā)較為復(fù)雜，開發(fā)過程中考慮的因素比較多，規(guī)劃也比較復(fù)雜，同時(shí)還需突出自己的特色，因此項(xiàng)目進(jìn)程較為緩慢。

　　黃金臺(tái)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)長(zhǎng)遭質(zhì)疑

　　黃金臺(tái)項(xiàng)目的總建筑面積比深圳筍崗物流園的總建筑面積多了近6萬平方米。中洲控股在年報(bào)中表示，黃金臺(tái)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年11月開工，2022年5月竣工，歷時(shí)僅1年半，該計(jì)劃時(shí)間受到投資者質(zhì)疑。

　　從深圳北站出發(fā)，步行約10分鐘，便到了黃金臺(tái)項(xiàng)目?！度A夏時(shí)報(bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前黃金臺(tái)項(xiàng)目仍是一片荒涼，地面雜草叢生，中間有一條水泥路供工作人員出入。據(jù)項(xiàng)目某工作人員稱，現(xiàn)已有工人在場(chǎng)地內(nèi)上班，目前正在拆除項(xiàng)目上靠近路邊的一些建筑。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，在地塊的東北面已經(jīng)搭建了一棟供建筑工人居住的藍(lán)白色集裝箱式房屋。

　　公告顯示，2020年4月20日中洲控股旗下項(xiàng)目公司、寶東公司與深圳市規(guī)劃和自然資源龍華管理局簽訂了《收地補(bǔ)償協(xié)議書》，最終中洲控股在黃金臺(tái)項(xiàng)目上僅獲得了9萬平方米用地。

　　公告稱，根據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于望海小學(xué)等24項(xiàng)建設(shè)用地的批復(fù)》(深府函〔2015〕54號(hào))，將《龍華新城核心地區(qū)(局部)法定圖則修編》的16-07地塊和20-08、20-09地塊作為該土地整備項(xiàng)目留用地，留用地總面積為9萬平方米。其中16-07地塊為商業(yè)辦公用地，面積12796.90平方米，容積率為10；20-08地塊為居住用地，面積36892.29平方米，容積率為4.16；20-09地塊為居住用地，面積40391.96平方米，容積率為4.16。

　　按照容積率計(jì)算，該項(xiàng)目商業(yè)辦公建筑面積約為12.8萬平方米，居住用地建筑面積約為32.14萬平方米，總建筑面積約45萬平方米。

　　中洲控股在2019年業(yè)績(jī)報(bào)告中表示，深圳黃金臺(tái)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開工時(shí)間為2020年11月，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2022年5月，預(yù)計(jì)總投資額為61.4億元。

　　隨即有投資者發(fā)出疑問，黃金臺(tái)項(xiàng)目計(jì)劃是一年半的時(shí)間完成建筑面積約45萬平方米(根據(jù)土地面積和容積率相乘得出)的工程量，這計(jì)劃是否嚴(yán)謹(jǐn)或者具備可行性？中洲控股董秘表示具體進(jìn)展以公司信息披露為準(zhǔn)。

　　參考中洲控股在深圳的其他項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，黃金臺(tái)項(xiàng)目的這個(gè)開發(fā)預(yù)計(jì)時(shí)長(zhǎng)，不像其一貫的“烏龜速度”。但該項(xiàng)目本身體量不小，是否能如期完成，拭目以待。