“不要把雞蛋放在一個籃子里”，諾貝爾經(jīng)濟學獎得主詹姆斯·托賓的話沿用至今。

　　不過即便把雞蛋放在多個籃子，也不意味著風險就真的降低。作為一家綜合性建筑企業(yè)，北京城建集團的業(yè)務(wù)范圍覆蓋工程總承包、房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計咨詢、經(jīng)營生產(chǎn)和資本運作等多方面，然而多元化發(fā)展的背后，公司75%的凈利潤仍來自地產(chǎn)板塊。

　　嚴重依賴地產(chǎn)板塊所帶來的問題是，2019年北京城建集團地產(chǎn)板塊“造血”功能出現(xiàn)問題，北京城建集團的危機也隨之而來。

　　出售資產(chǎn)

　　5月13日，【城建發(fā)展(600266)、股吧】(6.340, 0.02, 0.32%)發(fā)布公告，擬終止合作開發(fā)北京市豐臺區(qū)張儀村路東側(cè)棚戶區(qū)改造項目。

　　此次合作開啟于3年前，2016年11月，城建發(fā)展和控股股東北京城建集團簽訂《張儀村棚改項目合作開發(fā)協(xié)議》。項目當初預(yù)計需投入自有資金約5.6億元，由北京城建集團與城建發(fā)展按照 0.5億元：5.1億元的比例進行投資。

　　公告指出，合作期間，城建發(fā)展累計向張儀村棚改項目投入3700萬元，而終止后，這筆款項將由北京城建集團一次性償還。

　　前腳，北京城建集團剛需支付一筆3700萬元的款項給城建發(fā)展；后腳，北京城建集團就悄然掛牌出售子公司。

　　5月18日，桂林潤鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“桂林潤鴻”）60%股權(quán)及28500萬元債權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價為3.15億元，其中60%股權(quán)價格為3000萬元。交易條件指出，價款需一次性支付。

　　北京城建集團這一動作的背后，究竟是巧合？還是資金壓力下的被迫之舉？

　　wind數(shù)據(jù)顯示，2019年，北京城建集團合計負債2608.52億元，資產(chǎn)負債率為79.9%。更加值得一提的是，2019年北京城建集團短期償債壓力激增，2017年公司短期負債43.25億元；2018年短期負債27.58億元；2019年短期負債107.07億元，同比增長288.28%。

　　2020年開始，北京城建集團的償債壓力雖有所好轉(zhuǎn)，但仍不輕松。評級報告表示，2020年及2021年到期需償還的債務(wù)分別約為83億元和92億元。

　　知名地產(chǎn)分析師嚴躍進也告訴財經(jīng)網(wǎng)，當資金壓力較大時，企業(yè)通常會選擇出售一些項目。某種程度上來說，北京城建集團轉(zhuǎn)讓子公司歸還款項的可能性較大。

　　值得一提的是，本次出售的子公司經(jīng)營情況并不樂觀。2019年桂林潤鴻實現(xiàn)營業(yè)收入5985.19萬元，虧損987.32萬元；2020年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入679.84萬元，虧損137.52萬元。

　　桂林潤鴻如若“脫手”成功，北京城建集團不光可以及時止損，還能“回血”部分資金，緩解負債壓力?？梢哉f是一舉兩得。

　　地產(chǎn)板塊“造血”能力下滑

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年，北京城建集團實現(xiàn)營業(yè)收入1210.04億元，同比增長1.32%；實現(xiàn)凈利潤40.72億元，同比增長43.33%；歸母凈利潤18.76億元，同比下滑18.76%。

　　北京城建集團總經(jīng)理裴宏偉曾在2020年工作研討會上回顧2019年，他指出，公司房地產(chǎn)板塊業(yè)績十分突出，收入占比38%，利潤占比達到75%，如果從全口徑來看，對企業(yè)的貢獻度達到了91%。這也意味著，北京城建集團的業(yè)績情況非常依賴于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　2019年年報顯示，北京城建集團旗下有3家子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其中包括持股41.86%的上市平臺城建發(fā)展、100%控股的北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“城建地產(chǎn)”）、100%控股的北京城科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“城科地產(chǎn)”）。

　　此外，2019年11月，北京城建集團與北京住總合并重組，北京住總成為北京城建集團的全資子公司。

　　年報顯示，2019年，北京城建集團房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實現(xiàn)凈利潤30.94億元，同比增長23.97%。但實際上，北京城建集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“造血能力”正在下滑。因為除去因合并重組，北京住總貢獻的凈利潤9.48億元，北京城建集團的原房地產(chǎn)板塊貢獻凈利潤21.46億元，實則較去年同期下滑14.02%。

　　2019年城建發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入164.32億元，實現(xiàn)凈利潤22.22億元，是北京城建集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“主力軍”。

　　此外，雖然北京城建集團并未披露城建地產(chǎn)、城科地產(chǎn)的業(yè)績情況，但根據(jù)上述數(shù)據(jù)不難推算，這兩家企業(yè)實際為虧損狀態(tài)。

　　“主力軍”前路坎坷

　　2019年年報給北京城建集團敲響警鐘。

　　然而短時間內(nèi)，北京城建集團的房地產(chǎn)板塊或難迎來“逆襲”，因為被寄予厚望的北京住總和城建發(fā)展前路并不樂觀。

　　雖然一加入北京城建集團，北京住總就貢獻了公司近四分之一的凈利潤，但不容忽視的是，北京住總的“下坡路”走了多年，未來還能為北京城建集團“輸血”多少，是個未知數(shù)。

　　財經(jīng)網(wǎng)梳理歷年克而瑞房企銷售排行榜發(fā)現(xiàn)，2016-2018年，北京住總分別實現(xiàn)銷售額106億元、76.6億、91.4億元，分別排名134位、第154位、第159位。而在2019年，北京住總榜上無名，這也意味著，2019年北京住總銷售額“縮水”嚴重，低于排名第200位宏發(fā)集團的66.2億元。

　　另一方面，城建發(fā)展的地產(chǎn)盈利能力也遠沒有財報數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)的那么亮眼。

　　表面上，城建發(fā)展2019年實現(xiàn)營業(yè)收入164.32億元，同比增長22.8%；歸母凈利潤20.88億元，同比增長69.88億元，營收、凈利雙豐收。大幅增長的背后，非經(jīng)常性損益貢獻不少，2019年，這一數(shù)據(jù)高達6.8億元，同比增長749.5%。

　　此外，城建發(fā)展還存在高負債率、存貨積存等問題。2019年城建發(fā)展凈負債率124.18%，遠遠超過億翰智庫公布的2019年50家典型市房企的平均凈負債率91%；2019年城建發(fā)展存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.1576，大大低于50家典型市房企的平均存貨周轉(zhuǎn)率0.3211。

　　城建發(fā)展表示，公司開發(fā)區(qū)域遍及北京、天津、重慶、成都、南京、青島、三亞等重點區(qū)域。但實際上，城建發(fā)展嚴重依賴北京市場，且在其他城市的開疆拓土并不順利。年報指出，2019年，北京貢獻營收137.42億元，同比增長37.6%，占城建發(fā)展總營收超過8成。相反，重慶、天津、青島、海南分別貢獻營業(yè)收入5.23億元、2.19億元、6億元、1.09億元；分別同比下滑32.91%、59.34%、36.85%、70.74%。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴財經(jīng)網(wǎng)，房企在異地擴張中存在不少難點和陷阱，如果對當?shù)氐目蛻袅晳T、偏好、市場競爭格局、政商關(guān)系沒有足夠的了解和把控能力，就很容易出現(xiàn)水土不服，進而陷入經(jīng)營困境的現(xiàn)象。

　　“競爭力相對較弱的中小房企來說，在異地擴張上風險更大，更應(yīng)該慎之又慎?！卑匚南卜治?，在異地擴張的時候，房企一定要做好足夠的、充分的市場調(diào)研和政商關(guān)系資源的構(gòu)建，然后再進入這一區(qū)域。另外，在進行異地擴張的時候，可以采取步步為營的方式，把資源相對集中于已進入的區(qū)域進行區(qū)域深耕，做熟做透已進入的區(qū)域市場后再考慮進入其他新的區(qū)域，不要一下子過多的進入太多的新的區(qū)域，盡力避免因進入不熟悉的區(qū)域過多引發(fā)的不可控因素集中爆發(fā)所帶來的企業(yè)風險的急劇加大。

　　一方面水土不服，另一方面深陷質(zhì)量門。

　　據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)報道，近期，位于南京的北京城建西華龍樾項目存在誘導購房者違規(guī)“偷面積”現(xiàn)象，置業(yè)顧問在推薦樓盤時公然宣稱，“疊墅一大好處就是可以自行改建，客廳上部挑空可自行澆筑?！倍档靡惶岬氖?，早在2019年，該南京項目就因“偷面積”被揚子晚報報道。

　　此外，城建發(fā)展旗下開發(fā)樓盤，還因精裝修問題、綠化縮水、質(zhì)量不過關(guān)等問題遭到業(yè)主維權(quán)。財經(jīng)網(wǎng)從北京住建委獲悉，2019年6月至今，由于造成事故隱患，北京住建委公布的行政處罰信息中，包含“北京城建”的信息多達55條。

　　鳥巢、奧運村、國家大劇院……曾經(jīng)，北京城建集團將一個又一個經(jīng)典項目打造成為自己的“名片”。然而輝煌不再，賴以生存的地產(chǎn)板塊“造血”不足，北京城建集團還有機會東山再起嗎？