【錦和商業(yè)(603682)、股吧】(603682)

　　核心觀點(diǎn)：錦和商業(yè)布局文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)早且擇址能力強(qiáng)，上市前，近半數(shù)項(xiàng)目具有低成本、高收入的特點(diǎn)，因此整體毛利率較高。上市以來(lái)，公司積極通過(guò)收并購(gòu)?fù)卣馆^成熟項(xiàng)目，新增項(xiàng)目基本能在當(dāng)期貢獻(xiàn)收入，業(yè)績(jī)釋放快。

　　公司介紹：國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商

　　錦和商業(yè)成立于2007年，2020年于上交所上市。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為城市老舊物業(yè)的定位設(shè)計(jì)、改造、招商、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)：改造老舊廠房，打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　公司是城市更新及產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈中不可或缺的一部分。主要業(yè)務(wù)模式為承租運(yùn)營(yíng)、受托運(yùn)營(yíng)及參股運(yùn)營(yíng)，其中承租運(yùn)營(yíng)為最重要業(yè)務(wù)方式，在營(yíng)收中占比超過(guò)96%。截至2021前三季度，三種方式經(jīng)營(yíng)的園區(qū)分別為43個(gè)、23個(gè)及3個(gè)，管理面積分別為72、27及11萬(wàn)平米。

　　錦和商業(yè)堅(jiān)持區(qū)域聚焦，所運(yùn)營(yíng)園區(qū)主要位于上海大本營(yíng)。同時(shí)，公司大力拓展北京市場(chǎng)和長(zhǎng)三角核心省會(huì)城市。2021年上半年，公司約87%的收入來(lái)自于上海項(xiàng)目，4%的收入來(lái)自于北京。區(qū)域深耕戰(zhàn)略有利于公司獲取客戶，保持高出租率。

　　競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：盈利能力強(qiáng)，業(yè)績(jī)釋放速度快

　　錦和商業(yè)合理的組織架構(gòu)及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的方式，使公司具有較低的費(fèi)用率。2021H1，錦和商業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用率與管理費(fèi)用率之和比可比公司低3個(gè)百分點(diǎn)。

　　錦和商業(yè)毛利率高于同行業(yè)可比公司。投入運(yùn)營(yíng)時(shí)間早的園區(qū)大多成本低、營(yíng)收高，公司距今時(shí)間較長(zhǎng)且毛利率水平在40%以上的項(xiàng)目，合計(jì)收入在總收入中占比接近一半。另一方面，公司擇址能力強(qiáng)，截至2019年Q3，近半數(shù)項(xiàng)目位于租金水平高且空置率低的區(qū)域。

　　公司多管齊下，在自主外拓的同時(shí)，積極通過(guò)收并購(gòu)的方式獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2021年全年，公司合計(jì)新增24個(gè)承租運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，其中僅2個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)自主外拓取得。并購(gòu)項(xiàng)目在取得當(dāng)年即可貢獻(xiàn)收入，因此公司業(yè)績(jī)釋放節(jié)奏較快。