3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)；同日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》(簡稱《申報推薦通知》)，兩個文件同時提出，“研究支持增強(qiáng)消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”

　　速覽五大要點：

　　1、拓寬試點資產(chǎn)類型。研究支持增強(qiáng)消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　2、分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。

　　3、優(yōu)化審核注冊流程。發(fā)改委自項目正式受理之日起3個月內(nèi)，應(yīng)完成省級發(fā)展改革委報送、委托咨詢評估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會簽、向中國證監(jiān)會推薦項目的相關(guān)工作。證監(jiān)會和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。

　　4、注重市場體系建設(shè)。推動擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化，擴(kuò)大市場參與主體范圍，適時推出REITs實時指數(shù)。

　　5、堅持規(guī)范和發(fā)展并重，促進(jìn)市場平穩(wěn)運行。

　　已上市REITs25只

　　募資超過800億元

　　2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，各項工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，市場認(rèn)可度較高，運行總體平穩(wěn)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型，形成了一定規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。在各方共同努力下，初步探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律、又適應(yīng)中國國情的REITs發(fā)展之路。

　　2022年以來，證監(jiān)會會同國家發(fā)展改革委落實國辦發(fā)19號文要求，加快推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，并從市場培育、項目推薦、審核注冊、監(jiān)管資源配置和完善配套政策等方面提出10條措施。

　　拓寬試點資產(chǎn)類型

　　完善審核注冊機(jī)制

　　此次《通知》共提出4方面12條措施，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。

　　一是，加快推進(jìn)市場體系建設(shè)，提升服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力。

　　拓寬試點資產(chǎn)類型，研究支持增強(qiáng)消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

　　分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率(IRR)原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

　　推動擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化。鼓勵運營業(yè)績良好、投資運作穩(wěn)健、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動。加快推動首批擴(kuò)募REITs項目落地。

　　擴(kuò)大市場參與主體范圍。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)試點，允許符合條件的機(jī)構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　加強(qiáng)二級市場建設(shè)。完善做市機(jī)制，適時推出REITs實時指數(shù)。

　　二是，完善審核注冊機(jī)制，提高制度化規(guī)范化透明化水平。包括完善審核注冊機(jī)制，優(yōu)化審核注冊流程，明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。

　　《通知》提出，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。

　　明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。加快成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度和發(fā)行上市節(jié)奏。同時，建立常態(tài)化會商機(jī)制，著力解決“新類型”項目面臨的重大疑難和無先例問題。

　　完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價定價機(jī)制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強(qiáng)化重大事項披露要求。

　　此外，《申報推薦通知》提出，規(guī)范項目申報受理流程。省級發(fā)展改革委應(yīng)及時對項目申報材料進(jìn)行初步審核，對基本符合條件的項目應(yīng)于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內(nèi)作出回復(fù)。

　　加快做好項目推薦。自項目正式受理之日起3個月內(nèi)，應(yīng)完成省級發(fā)展改革委報送、委托咨詢評估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會簽、向中國證監(jiān)會推薦項目的相關(guān)工作。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人等根據(jù)要求補(bǔ)充、修改項目材料的時間不計算在上述時間內(nèi)。

　　三是堅持規(guī)范與發(fā)展并重，突出以“管資產(chǎn)”為核心，構(gòu)建全鏈條監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)市場主體歸位盡責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

　　四是凝聚各方合力，完善重點地區(qū)綜合推動機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決REITs涉及各類問題，推動完善配套政策，抓緊推動REITs專項立法。

　　《通知》提出，推動完善配套政策。加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通，進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs的會計處理方式和稅收征管細(xì)則。推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體，助力市場平穩(wěn)運行。借鑒境外成熟市場實踐，及時總結(jié)REITs試點經(jīng)驗，抓緊推動REITs專項立法。

　　證監(jiān)會表示，下一步將會同國家發(fā)展改革委等有關(guān)部門，深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設(shè)中國特色現(xiàn)代資本市場，著力推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長，充分發(fā)揮REITs助力盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資和降低實體企業(yè)杠桿率的重要作用，走好中國特色REITs市場發(fā)展之路，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。