11月26日晚間，市場翹首以待的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs終于來了。華夏基金、中金基金旗下的三只產(chǎn)品拔得頭籌，成為首批獲批的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs將促進消費基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵更多社會資本參與消費基礎(chǔ)設(shè)施投資，幫助商業(yè)地產(chǎn)打通“投融建管退”的全鏈條。

　　政策大力支持

　　11月26日晚間，證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，首批三只消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費REIT獲得證監(jiān)會準予注冊的批復，并分別在滬深交易所審核通過。

　　證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，準予華夏金茂購物中心REIT的募集份額總額為4億份，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT的募集份額總額為10億份，中金印力消費REIT的募集份額總額為10億份。首批三只消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT的管理人分別為華夏基金、華夏基金和中金基金。

　　證監(jiān)會于10月20日發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。文件發(fā)布僅一個月左右，三只REITs即作為首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式獲批。業(yè)內(nèi)人士表示，這充分體現(xiàn)了對優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行和REITs市場發(fā)展的大力支持，看好市場未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　三城核心商圈嘗鮮

　　作為消費基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的購物中心，所處區(qū)位是決定其價值的重要因素，首批三只產(chǎn)品所涉及的底層資產(chǎn)分別位于杭州、青島、長沙三城的核心商圈。

　　其中，中金印力消費REIT擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州西溪印象城，整體建筑面積25萬平方米。自2013年開業(yè)以來，西溪印象城實現(xiàn)業(yè)績較高增長。2022年營業(yè)額超過35億元；2023年上半年營業(yè)額突破21億元，創(chuàng)歷史新高。

　　首批三只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，有兩只管理人為華夏基金。其中，華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT的發(fā)起人為華潤置地，底層資產(chǎn)為青島萬象城，項目估值達81.47億元，占據(jù)首批項目估值總和的“半壁江山”。青島萬象城位于被譽為青島核心廣域級商圈的市南區(qū)香港中路商圈。項目于2015年開業(yè)，2016年至2022年客流量年復合增長率達7.6%，近三年來營業(yè)收入復合增長率達15%。

　　華夏金茂購物中心REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施長沙覽秀城位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米。2016年底開業(yè)至今已運營近7年，為成熟穩(wěn)定的購物中心項目。基金招募說明書顯示，長沙覽秀城年度客流逾1000余萬人次。7年來保持接近滿租的高速發(fā)展態(tài)勢。根據(jù)評估機構(gòu)的市場調(diào)查，截至2023年6月末，長沙覽秀城為梅溪湖商圈出租率最高的商業(yè)物業(yè)。截至2023年9月末，長沙覽秀城出租率達98.9%。

　　“這類位于核心商圈、人流量大、出租率穩(wěn)定、經(jīng)營穩(wěn)健的項目更容易獲批?！币晃换鸸芾砣吮硎?，投資人更關(guān)注底層資產(chǎn)位于高能級城市核心商圈、成熟穩(wěn)定且具有競爭優(yōu)勢的項目，但同時更重要的是，未來能保持穩(wěn)健收益并具備持續(xù)增長的潛力。

　　充分盤活存量資產(chǎn)

　　消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的正式啟航，我國公募REITs底層資產(chǎn)類型進一步拓寬，同時充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資的積極作用。

　　“截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5億平方米?！敝薪鸹鸱Q，在我國范圍內(nèi)，百貨商場、購物中心等商業(yè)不動產(chǎn)具有投資金額高、投資回報周期長等特征，一定程度上限制了行業(yè)發(fā)展。以消費基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITs，有利于增強消費能力，落實把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置的政策部署。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs將促進消費基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵更多的社會資本參與消費基礎(chǔ)設(shè)施投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費場景，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局。同時也幫助商業(yè)地產(chǎn)打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，助力企業(yè)進入良性發(fā)展循環(huán)。

　　來源：·中證網(wǎng) 作者：本報記者 葛瑤 張凌之