2025年12月31日，中國證監(jiān)會印發(fā)《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》（以下簡稱《公告》）。

　　經(jīng)過五年探索實踐，不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場穩(wěn)步發(fā)展，功能持續(xù)發(fā)揮，在盤活存量資產(chǎn)、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定成效。截至2025年12月27日，已上市78只REITs，融資金額2099億元，總市值2199億元。市場運行平穩(wěn)有序，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲19%，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。

　　從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs重要的底層資產(chǎn)。我國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。借鑒國際經(jīng)驗并結(jié)合我國實際，堅持市場化法治化方向，證監(jiān)會研究起草了《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，適時推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，可以更好發(fā)揮REITs功能作用，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進一步提升多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

　　《公告》共八條，主要包括以下內(nèi)容：

　　一是產(chǎn)品定義，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。

　　二是基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責(zé)任。

　　三是發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機構(gòu)作用，壓嚴(yán)壓實責(zé)任，要求嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。

　　四是強化監(jiān)管責(zé)任，明確各監(jiān)管機構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動產(chǎn)REITs監(jiān)管和風(fēng)險監(jiān)測處置等職責(zé)。

　　商業(yè)不動產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　同日，證監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。其中在推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展方面，《通知》提到，重點支持符合政策導(dǎo)向、具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs，提高發(fā)行上市效率。鼓勵REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補或運營協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動跨領(lǐng)域資產(chǎn)整合，提升規(guī)模效應(yīng)和風(fēng)險分散能力。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的銀行保險業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)參與商業(yè)不動產(chǎn)REITs業(yè)務(wù)。有序拓展原始權(quán)益人范圍。

　　此外，在加快推進REITs市場體系建設(shè)方面，《通知》表示：

　　推進市場擴容擴圍。持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)REITs供給，推動市場業(yè)態(tài)不斷豐富、規(guī)模有序增長。完善REITs擴募制度安排與市場化定價機制，積極探索多元、高效的擴募實施路徑。支持運營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過購入資產(chǎn)、擴募、合并等方式做優(yōu)做強，有序提升單只REITs資產(chǎn)規(guī)模和風(fēng)險抵御能力，不斷增強其長期價值創(chuàng)造的內(nèi)生動力。平等對待各種所有制企業(yè)，支持民營企業(yè)通過REITs盤活存量資產(chǎn)，拓寬權(quán)益融資渠道。

　　加強二級市場建設(shè)。豐富覆蓋REITs的指數(shù)體系，支持基金管理人開發(fā)掛鉤相關(guān)指數(shù)的基金產(chǎn)品，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（REITs ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品，進一步豐富投資者資產(chǎn)配置選擇。加大力度引導(dǎo)保險資金、社?；?、年金基金等各類中長期資金入市，發(fā)揮其穩(wěn)定器和壓艙石作用。推動將REITs納入滬深港通標(biāo)的范圍，擴大市場高水平對外開放。推動專業(yè)投資機構(gòu)加強REITs投研能力建設(shè)，倡導(dǎo)投資者關(guān)注資產(chǎn)基本面與長期投資價值。

　　不斷完善市場生態(tài)。完善REITs發(fā)行與交易機制，優(yōu)化以市場化為導(dǎo)向的REITs估值與發(fā)行定價機制，規(guī)范推介、詢價、定價、配售等發(fā)售行為。結(jié)合不動產(chǎn)運營特點與風(fēng)險收益特征，強化REITs信息披露和市場約束。持續(xù)加強與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，積極推動REITs配套政策落實落地，提升政策合力。加快推進REITs專項立法及部門規(guī)章的制定工作，著力提升制度的包容性和適應(yīng)性，夯實REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的法治基礎(chǔ)。健全多層次REITs市場體系。