6月19日，北京市委書記蔡奇在所做報告中闡述了今后五年工作的奮斗目標：建設(shè)國際一流的和諧宜居之都，具體目標用了七個“新”字，可見未來五年北京發(fā)展將出現(xiàn)巨變。

　　此前，北京市新版城市總體規(guī)劃已送審，北京住建委還發(fā)布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，這些城市建設(shè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，將對未來北京城市及京津冀格局產(chǎn)生重大影響，值得特別關(guān)注。

　　北京新布局：一核一主一副、兩軸多點一區(qū)

　　“中心城區(qū)功能重組有序推進，城市副中心主要功能節(jié)點初具規(guī)模，新城綜合承載能力明顯增強，構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的城市空間”。

　　一核：首都功能核心區(qū)，即東城區(qū)、西城區(qū)。

　　一主：中心城區(qū)，即城六區(qū)。

　　一副：北京城市副中心。

　　兩軸：中軸線及其延長線、長安街及其延長線。

　　多點：5個位于平原地區(qū)的新城，即順義、大興、亦莊、昌平和房山新城。

　　一區(qū)：生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。即其它各區(qū)。

　　在新格局中，相比之前層次更清晰，核心區(qū)和副中心更為突出，從新城所在區(qū)位看，北京向東向南發(fā)展的格局愈發(fā)明顯。

　　同時“老城”取代舊城，東城與西城合并指日可待，綜合目前消息看，預(yù)計年內(nèi)北京市府啟動搬遷，老城重組就會全面展開。

　　還有北京將打造全面科技高地，全力抓好“三城一區(qū)”建設(shè)。

　　“三城一區(qū)”是指中關(guān)村科學城、懷柔科學城、未來科學城和北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū);具體說法為聚焦中關(guān)村科學城，突破懷柔科學城，搞活未來科學城。

　　后者是15家央企組團建的，去年曾組團去參觀，8年了，產(chǎn)業(yè)沒興起來，住宅賣的還不錯。此外開發(fā)區(qū)的地位及重要性已今非昔比。

　　由于核心區(qū)和中心區(qū)新房緊缺，因而改善型置業(yè)需求向北京四面八方輻射，而五到十年后再看不同區(qū)位房價漲幅可能會相差一倍。如今北六環(huán)新房價格和東六環(huán)基本持平，不過區(qū)域勢能還是有差別，從交通、配套等各方面看，升值潛力大不同。

　　因而之前為咨詢學友推薦置業(yè)的區(qū)位大都集中在副中心、核心區(qū)、中心城區(qū)東部和南部。

　　5年150萬套新住房重塑城市格局

　　6月15日，北京住建委副主任鄒勁松在發(fā)布會上透露，北京將堅持新增建設(shè)與盤活存量并舉，未來五年將新建150萬套住房。

　　北京住房保障體系已基本成型。在150套新建住房中，產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。而在產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70萬套，包括25萬套自住型商品住房、25萬套改善型商品房和20萬套中低價位、中小套型商品住房。

　　單就2017年來說，在新增的30萬套房中，產(chǎn)權(quán)類房子占70%，為21萬套。這21萬套房子中，有14.7萬套商品房。

　　根據(jù)規(guī)劃，未來5年北京計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃。

　　中心城區(qū)的土地供應(yīng)量不高于全市土地供應(yīng)總量的20%，供應(yīng)主體是城市副中心、順義、大興、亦莊、昌平和房山新城、“三城一區(qū)”等范圍內(nèi)土地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的70%以上，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)土地供應(yīng)量不高于15%。

　　4月以來北京加快供地速度，今年供地計劃完成率預(yù)計會達到100%，一旦新增住房供應(yīng)規(guī)模性放量，同時與調(diào)控政策對投機投資性需求的擠出效應(yīng)相疊加，就能夠有效地抑制市場過熱的勢頭，平均房價將會出現(xiàn)穩(wěn)中有降的局面。

　　有人會問，未來人口基本零增長，住房增加150萬套，可容納400余萬人，北京還會缺房嗎?因此有必要對這150萬套住房的組成結(jié)構(gòu)及供地計劃做研究分析。

　　租賃住房50萬套，設(shè)立以租為主的住房保障體系，租售并舉，青年公租房和老年公租房試點，在這方面北京走在了前列，在京工作的年輕人及買不起房的今后將不會為租房而發(fā)愁。

　　25萬套自住型商品住房，這是面向中下階層的低價福利房，如上周跟大家介紹的朝陽區(qū)自住房房源，區(qū)位極好，而均價只有22000，也就是市場價1/3左右，只要買房未來就可以獲得幾百萬增值收益。

　　從這個角度看，房票就是錢票，用好一張房票，勝過苦干十年。

　　還有45萬套商品房，分布區(qū)域值得詳細分析。目前公開入市的土地相當一部分由房企開發(fā)自持，無法形成新增供應(yīng)，此外今年政策性限價，部分新房延緩入市，短期內(nèi)也難以形成供應(yīng)。不過認房又認貸阻擋了大部分準購房者，預(yù)計供不應(yīng)求的局面年內(nèi)會有所緩和。

　　交通改善，地鐵規(guī)劃改變區(qū)域價值

　　今后5年北京很多斷頭路將會貫通，近郊各區(qū)與市區(qū)的交通會更便利。年內(nèi)全市在建軌道交通線路將超350公里，連接新老兩大機場、京津冀地區(qū)多條城際鐵路聯(lián)絡(luò)線也已開建或即將建設(shè)。北京域內(nèi)及環(huán)京區(qū)域的時空距離將大大縮短，這將深刻影響區(qū)域價值。

　　十年前在常在各類論壇中講“地鐵一響，黃金萬兩”，事實也正如此，如4號線開通后，大興和西城實現(xiàn)了同城化，之后區(qū)域房價大漲?？梢哉f，軌道交通建到哪里，哪里的房價就會隨之提高，下一步我們會就軌道交通線路做專項研究分析。

　　人口與優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療產(chǎn)業(yè)配套面臨重新調(diào)整

　　北京市“十三五”規(guī)劃綱要提出了北京人口控制分年度計劃，城六區(qū)常住人口在2014年基礎(chǔ)上每年降低2-3個百分點，爭取到2020年下降15個百分點左右。

　　人隨產(chǎn)業(yè)和住房走，為了疏散人口，從源頭上給中心城區(qū)人口減壓，預(yù)計今后還會有更大舉措。優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療產(chǎn)業(yè)配套是吸引人流的要素，也是房價的重要基礎(chǔ)，人口與優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療配套向近郊各區(qū)轉(zhuǎn)移是區(qū)域樓市的新動力。

　　通州和雄安迎來歷史性機遇

　　從發(fā)展規(guī)劃來看，未來提升幅度最大的還是通州。除了市府東遷之外，按計劃承接市區(qū)40萬人口，西城的優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療支持通州，特別值得一提的是通州現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與順義等不可同日而語，而伴隨運河CBD建設(shè)，未來5年有望出現(xiàn)質(zhì)的提升。

　　此外雄安新區(qū)建設(shè)也在報告中被提到重要地位，而產(chǎn)業(yè)集聚及人氣匯集形成規(guī)模效應(yīng)還需要時間，五年內(nèi)對北京樓市難以產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

　　北京城市規(guī)劃15年來再次修編報審

　　6月北京市委全會研究討論通過《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2030年)(送審稿)》，3月還曾征求意見，當天去規(guī)劃展覽館觀看展覽，晚些再專門舉辦一次研討會做解讀分析。

　　之前在講座中我反復(fù)講，城市規(guī)劃決定財富走向，城市格局的全面調(diào)整，也意味著社會財富的大轉(zhuǎn)移。

　　幾百萬人口及幾十萬億資源要素的時空流轉(zhuǎn)必將深刻影響未來區(qū)域財富新格局，因此無論置業(yè)與否，城市發(fā)展轉(zhuǎn)變所帶來的財富重新分配都是我們難以回避的，并且仍將勝過勞動所得。

　　哪的房價都會漲，只要買房就能賺錢，這仍是相當一部分人的既有思維。而去年下半年我預(yù)感到形勢將會有所轉(zhuǎn)變，而今再看已逐步成為現(xiàn)實。

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