近期，友好集團發(fā)布一則公告，宣布公司全資子公司利通物流擬與烏魯木齊市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房屋征收與補償管理辦公室簽訂《房屋征遷補償協(xié)議》。據(jù)公告披露，本次房屋征收全資子公司利通物流將收到房屋征收補償款共計12693.2萬元，預(yù)計將增加公司2019年歸母的凈利潤8377.98萬元。

　　公告表示，烏魯木齊市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房屋征收與補償管理辦公室將對烏魯木齊市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)北站三路以東片區(qū)及豐田村南片區(qū)的地上房屋進(jìn)行征收。利通物流擁有該征收片區(qū)三宗土地，土地面積合計112183.6平方米，房屋面積共計3802.3平方米。

　　這次征遷補償，將大幅增厚友好集團2019年全年的凈利潤，緩解公司現(xiàn)金流壓力。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾貢獻(xiàn)3.97億凈利 公司持有不動產(chǎn)價值可觀

　　本次子公司獲征遷補償，并不是友好集團業(yè)績第一次和土地、房產(chǎn)扯上關(guān)系。

　　2018年半年報披露，公司控股子公司利通物流因收到房屋拆遷補償款135萬元而實現(xiàn)當(dāng)年凈利潤暴增11888.04%，上年同期利通物流凈利潤僅2.09萬元。

　　事實上，總覽過去十年友好集團財報數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收占比在2013年一度高達(dá)37.23%，隨后逐年下滑，2016年占比僅3.86%，2017年后房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收已失去蹤跡。

　　查閱資料后發(fā)現(xiàn)，2013年，公司控股子公司新疆匯友房地產(chǎn)開發(fā)公司通過“中央郡”“馬德里春天”“航空嘉園”三個項目的建設(shè)銷售，實現(xiàn)營業(yè)收入35.73億元，凈利潤7.94億元，為友好集團貢獻(xiàn)3.97億元的凈利潤。2015年年報中，公司稱匯友房地產(chǎn)公司已進(jìn)入商品房開發(fā)銷售的后期階段，當(dāng)年期末匯友實現(xiàn)收入的建筑面積占總面積的95.33%。2016年中報，匯友房地產(chǎn)公司已無營收；當(dāng)年12月，友好集團轉(zhuǎn)讓匯友房地產(chǎn)公司3%的股權(quán)。目前，友好集團尚持有匯友房地產(chǎn)公司47%的股權(quán)，但公司已不再為集團貢獻(xiàn)利潤。

　　除了依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲得可觀的凈利潤外，友好集團作為曾經(jīng)的國資控股企業(yè)，也曾十分熱衷于買地買樓。

　　財報顯示，公司本報告期確認(rèn)投資性房地產(chǎn)2.17億元，固定資產(chǎn)中的房屋與建筑物期末賬面價值為16.64億元，尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證書的固定資產(chǎn)期末賬面價值2.11億元。

　　這些自有的房屋和建筑給了公司充分的抵押借款空間，幫助公司換取長期借款補充流動資金。據(jù)公告披露，目前公司用于抵押借款的固定資產(chǎn)約6.723億元，投資性房地產(chǎn)約1.45億元，無形資產(chǎn)約2843.92萬元。這些抵押共取得短期借款1.28億元，長期借款11.15億元。

本報告期使用受限資產(chǎn)詳情，來源：公司半年報

　　資產(chǎn)負(fù)債率偏高 公司現(xiàn)金流緊張

　　此前，友好集團發(fā)布2019年半年報，報告期內(nèi)，公司營業(yè)收入25.61億元，同比下滑10.5%，歸母凈利潤3869.34萬元，同比下降34.1%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈流出660.4萬元，去年同期凈流出124.48萬元，基本每股收益為0.12元，去年同期為0.19元。

　　2015年10月，原控股股東國資公司與大商集團簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓友好集團約5030萬股份，占公司總股本的16.15%，轉(zhuǎn)讓總價款為5.7億元。交易完成后，國資公司持股比例降至5.45%，第一大股東及實際控制人由國資公司變?yōu)榇笊碳瘓F。

　　2018年4月，公司因2016年度、2017年度連續(xù)兩個會計年度凈利潤虧損被實施上市公司退市風(fēng)險警示。當(dāng)年，公司實施聯(lián)營轉(zhuǎn)租賃的經(jīng)營體制改革，增加其他業(yè)務(wù)收入，同時由于去年已關(guān)閉部分虧損門店（如友好超市奎屯2店、友好時尚購物中心等），成本與費用控制得以加強，毛利率回升，最終成功扭虧為盈，于2019年5月摘帽保殼。

　　雖然成功摘帽，但公司營收依然呈下滑趨勢。對此，公司解釋稱，電商分流、消費增速放緩，門店聯(lián)營轉(zhuǎn)租賃調(diào)整都是營收下滑的原因。近年來，越來越多的商場開始由聯(lián)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U模式，典型的租賃模式以凱德mall、【大悅城(000031)、股吧】(6.600, 0.00, 0.00%)為例，這種商業(yè)運營模式的轉(zhuǎn)變會降低公司主營業(yè)務(wù)收入，增加其他業(yè)務(wù)收入。

　　資產(chǎn)負(fù)債率方面，雖然這兩年公司資產(chǎn)負(fù)債率有所改善，呈下行趨勢，但對比同行業(yè)其他零售百貨公司，資產(chǎn)負(fù)債率仍舊處于相對偏高的位置。Wind上市值最高的前10家零售百貨公司2018年平均資產(chǎn)負(fù)債率約53%，中位值為52.71%，這說明友好集團的債務(wù)水平顯著高于同行業(yè)其他公司。

來源：Wind

　　此外，公司流動性水平也在同行業(yè)內(nèi)處于較低位置。2018年年報，公司流動比率為0.41，速動比率為0.26；當(dāng)年行業(yè)市值前十的公司平均流動比率為1.26，速動比率為1.04。對比同業(yè)，公司的償債能力相對較弱，債務(wù)風(fēng)險較高。

來源：公司財報

　　現(xiàn)金流情況方面，近年來公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額一路走低，2019年半年報中經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈流出660.4萬元，去年同期凈流出124.48萬元，公司現(xiàn)金流較為緊張。但據(jù)最新公告，本次利通物流所獲征遷補償將采用一次性全額貨幣化的補償方式，這不但能顯著增厚公司利潤，還能緩解目前公司現(xiàn)金流的壓力。（文/vicky）