現(xiàn)在北京商住樓的銷售情況越來(lái)越不好，可能是因?yàn)樽罱鼧鞘行碌恼卟旁斐蛇@個(gè)現(xiàn)象，所以我們要去好好關(guān)注一下，因?yàn)樽罱?jīng)濟(jì)形勢(shì)特別不好，所以要去多加關(guān)注一些有關(guān)樓市新政的行情才能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　北京市推出商住房新政兩周年，商住房市場(chǎng)仍處于凍結(jié)期。根據(jù)北京中原房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，商住房北京的成交總量比兩年前下降了93.1%。商住二手房的價(jià)格甚至下降了40%以上，商住二手項(xiàng)目的單價(jià)下降了2萬(wàn)元/平方米。

　　商住市場(chǎng)冰封，作為北京商住之家的代表中弘在北京市的商住市場(chǎng)具有代表性最近，記者再次走訪小區(qū)，中介小李告訴記者，目前中弘北京像素只能全款購(gòu)買，還需要滿足北京市的購(gòu)買條件，也就是說(shuō)沒有住房和商辦的房產(chǎn)，已經(jīng)繳納了社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人。

　　但是，商住住房不占用購(gòu)房配額，這不會(huì)影響后續(xù)購(gòu)買商品房。

　　小李表示，目前房?jī)r(jià)平均為4.2-4.3萬(wàn)元/平方米，限購(gòu)前曾達(dá)到6.5萬(wàn)元/平方米，同比下降近三分之一。不過(guò)現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)基本落到位了，去年和今年的價(jià)格都比較穩(wěn)定。未來(lái)不會(huì)有大的政策變化，也不會(huì)有大的價(jià)格波動(dòng)。

　　不僅價(jià)格大跌，成交的金額也直接下跌。另一位經(jīng)紀(jì)人小劉《華夏時(shí)報(bào)》告訴記者，在商辦新的住房政策出臺(tái)之前，2017年中弘北京像素每月成交量可以達(dá)到200套左右，但在限購(gòu)政策出臺(tái)后，沒有市場(chǎng)半年內(nèi)沒有成交。后來(lái)10月以后慢慢放出來(lái)，每個(gè)月大概有三四套成交。

　　最近，成交的數(shù)量有所回升，但由于目前價(jià)格相對(duì)較低，業(yè)主不愿意把房子掛起來(lái)，只有那些急著換房子、孩子需要上學(xué)的人才會(huì)賣掉房子。

　　回顧商住住房的歷史，在北京出臺(tái)最嚴(yán)格的限購(gòu)政策之前，由于商住房具有無(wú)限制購(gòu)買和總價(jià)低的特點(diǎn)，商住房一直是急需購(gòu)買者的過(guò)渡選擇。還有一部分投資需求商住的成交量一直很高。

　　市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2017年3月26日，當(dāng)時(shí)北京市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，這也是歷史上最嚴(yán)格的限購(gòu)政策，對(duì)商辦的項(xiàng)目銷售條件進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

　　根據(jù)上述文件，開發(fā)企業(yè)在建(含銷售)商辦項(xiàng)目應(yīng)出售給依法注冊(cè)的企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體。本公告實(shí)施前，出售的商辦項(xiàng)目重新上市交易時(shí)，可以出售給企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體或個(gè)人。個(gè)人購(gòu)買應(yīng)該符合下列條件：

　　在京沒有住房和商辦房產(chǎn)的記錄，從申請(qǐng)購(gòu)房之日起，他已連續(xù)五年在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。與此同時(shí)，銀行商業(yè)銀行暫停了個(gè)人購(gòu)買商辦項(xiàng)目的貸款。

　　這項(xiàng)政策直接打擊了北京商住住房的底部。中原房地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，在商辦北京二手房有兩種購(gòu)買限制，個(gè)人可以購(gòu)買但限制條件比住宅更嚴(yán)格，新商住公寓由企業(yè)購(gòu)買。

　　現(xiàn)在除了成交的商住公寓，除通州等少數(shù)項(xiàng)目(政策允許居住)外，其他都是以企業(yè)性質(zhì)購(gòu)買。目前，商住政策最大的問(wèn)題是個(gè)人購(gòu)房資格要求太嚴(yán)格，不允許貸款。

　　張大偉說(shuō)，商辦有史以來(lái)最嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在北京樓市之前就對(duì)過(guò)熱的商辦市場(chǎng)造成了非常明顯的打擊，整個(gè)市場(chǎng)完全凍結(jié)。成交成交量暴跌93.1%，可以說(shuō)是國(guó)家調(diào)控政策下最具影響力的市場(chǎng)。

　　2017年3月調(diào)控前，商住在單月簽約近萬(wàn)套，調(diào)控后除通州單個(gè)項(xiàng)目商品房整體市場(chǎng)接近0成交。

　　短期市場(chǎng)難反彈中弘北京皮克斯是當(dāng)前商住房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京市商住房市也一直處于低谷。據(jù)中原房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，從2017年3月26日開始，北京已經(jīng)限制在商住購(gòu)買公寓近24個(gè)月。在此期間，網(wǎng)上簽約只有6523套，成交成交量下降93.1%；近兩年北京商住之家網(wǎng)上簽約總額僅為167億元，調(diào)控前該數(shù)字高達(dá)1943.99億元；根據(jù)單月的數(shù)據(jù)，商住的整體公寓市場(chǎng)仍然非常低迷。在單月只有幾百套公寓簽約，但在監(jiān)管之前，每個(gè)月都有成千上萬(wàn)套公寓簽約。

　　至于房?jī)r(jià)的變化，中原房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從平均價(jià)格來(lái)看商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格平均下降了35%以上，商住部分二手房?jī)r(jià)格甚至下降了45%以上。

　　不僅新房二手房市場(chǎng)受到影響，商辦在土地市場(chǎng)的熱度也明顯降低。根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，商辦限購(gòu)后出售的幾塊商辦地塊的升水率明顯降低，最近出現(xiàn)了連續(xù)多年未中標(biāo)的現(xiàn)象。限購(gòu)前，商辦土地平均地價(jià)為115%，最近一年的地價(jià)僅為5.7%。

　　關(guān)于北京市商住住宅的市場(chǎng)前景，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受采訪時(shí)說(shuō)，商辦市場(chǎng)分為兩類，大戶型和小戶型。在其中，現(xiàn)在和將來(lái)市場(chǎng)上都有更多的大型商辦產(chǎn)品。在成交，價(jià)格很難有上漲的空間，而且會(huì)出現(xiàn)明顯的供過(guò)于求的局面。

　　郭毅表示，小型產(chǎn)品是市場(chǎng)需求的主要力量，尤其是50平方米左右的產(chǎn)品，由于政策對(duì)面積的限制，這些產(chǎn)品將變得越來(lái)越稀缺。隨著租金收入的增加，包括急需的人和投資客戶，對(duì)這款商辦產(chǎn)品仍有一定的需求。

　　中小產(chǎn)品短期和中期升值空間不大，但長(zhǎng)期來(lái)看，還是有自己的價(jià)值的。

　　未來(lái)有可能放松北京商住政策嗎？在郭毅看來(lái)，沒有機(jī)會(huì)解除禁令。因?yàn)樯剔k的調(diào)控政策不僅是針對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，也是基于北京人口戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，著眼于重大經(jīng)濟(jì)調(diào)整的政策，所以短期來(lái)看松動(dòng)的機(jī)會(huì)比較渺茫。后期會(huì)不斷影響當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析的局勢(shì)。

　　在商品房之前，由于其特殊的性質(zhì)，既可用于商業(yè)又可用于住宅，大量投資者看到了投資潛力。但是大家都買了商住兩用房之后，大多都后悔了。而今年，也就是2020年北京出臺(tái)了新的商住兩用房政策，這讓很多投資者叫苦不迭。這到底是怎么回事？以下小系列介紹2020年北京商品房新政。

　　1.2020年北京商品房有哪些新政策？

　　1.商業(yè)和辦公項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變?yōu)樽≌猛尽?/p>

　　2.開發(fā)企業(yè)新申報(bào)建設(shè)商辦項(xiàng)目，最小分割單位不得少于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

　　3、開發(fā)新商辦項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途，進(jìn)行建設(shè)和銷售，違反規(guī)定的規(guī)劃國(guó)土、住房和建設(shè)部門依法處理。

　　4、開發(fā)企業(yè)在建(含銷售)商辦項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)為依法注冊(cè)的企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體。購(gòu)買商辦項(xiàng)目的企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體不得將房屋用作住宅。再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體。

　　5.本公告實(shí)施前出售的商辦項(xiàng)目重新上市交易時(shí)，可以出售給企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體或個(gè)人。

　　個(gè)人購(gòu)買應(yīng)符合以下條件：

　　1.京沒有住房和商辦房產(chǎn)記錄，自申請(qǐng)購(gòu)買之日起連續(xù)五年在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅。

　　2.對(duì)于擬在商辦，使用的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳該房屋可用于居住。中介機(jī)構(gòu)非法出售商辦房屋或虛假宣傳商辦房屋的住宅用途的，應(yīng)依法撤銷其記錄，直至吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　3.銀行商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦項(xiàng)目的貸款。

　　4.自本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)如違規(guī)將新開工的商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)為住宅用途，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門將依法收回土地，商業(yè)銀行將暫停該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目的信貸。

　　5.開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告的處罰信息納入全市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

　　二、為什么說(shuō)投資者失去了住房？

　　1.環(huán)境和配套設(shè)施差

　　根據(jù)基本建筑規(guī)范，商住樓使用辦公和商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，所以通風(fēng)、采光和隔音條件會(huì)很差。普通住宅樓一梯三戶，商住樓兩梯十多戶，容積率高。這樣的條件必然導(dǎo)致居住體驗(yàn)差，而且大多是租客，折舊率和損耗率高，會(huì)影響轉(zhuǎn)手。

　　2.低財(cái)務(wù)杠桿

　　貸款購(gòu)買商品房，銀行最高貸款50%，最高貸款10年，利率上浮10%，不能使用公積金貸款。所以雖然價(jià)格看似便宜，但每月還款壓力其實(shí)還是挺大的。

　　3.周邊設(shè)施差

　　商品房所在的位置是一片商業(yè)用地，一般不會(huì)有住宅這樣相對(duì)完善的周邊設(shè)施。還有由于商品房的地理位置，位置大多位于商業(yè)區(qū)，可能距離醫(yī)院、學(xué)校較遠(yuǎn)，會(huì)給居民的生活帶來(lái)不便。

　　4.難以安定

　　商品房不能落戶，意味著沒有學(xué)區(qū)房，不能享受額外的資源和城市認(rèn)可度。而且小房子里新需要的客戶大多是剛?cè)腭v本市的年輕人。

　　商品房產(chǎn)權(quán)只有四五十年。一般來(lái)說(shuō)，商品房產(chǎn)權(quán)是70年，但是減少了20-30年。商品房產(chǎn)權(quán)到期，延長(zhǎng)期限是要花錢的，這是很多人無(wú)法接受的，續(xù)期申請(qǐng)可能會(huì)被駁回。

　　7.生活費(fèi)用很高

　　商品房中，只能使用商用水電，水電費(fèi)用比正常高2倍；物業(yè)費(fèi)也比正宗的房子高兩到三倍。而且里面沒有煤氣，排煙通風(fēng)不好，做飯麻煩，沒有陽(yáng)臺(tái)，不可能晾在空氣里，生活不方便。

　　從上面你可以發(fā)現(xiàn)北京商住樓的情況變得不一樣，因?yàn)樗x的地址造成現(xiàn)象，看后來(lái)能不能帶動(dòng)北京樓市快速的發(fā)展，并引起經(jīng)濟(jì)上大的變動(dòng)。