在最近有關(guān)國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控的事情引來(lái)許多人的的關(guān)注，特別是后期對(duì)于房?jī)r(jià)是否合理，對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將會(huì)如何表現(xiàn)出來(lái)，但是這樣也對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有一定的影響，我們可以多加關(guān)注一下，是不是有利于群眾。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)說(shuō)除了年齡之外，世界上沒(méi)有任何東西在增長(zhǎng)。人民日?qǐng)?bào)也說(shuō)過(guò)類似的話：大樹(shù)長(zhǎng)不到天上去，房?jī)r(jià)也一樣。這兩個(gè)關(guān)于樓市發(fā)展和房?jī)r(jià)走勢(shì)的評(píng)論都是在“房和房無(wú)投機(jī)”的調(diào)控和演繹最精辟的時(shí)候做出的。兩者不同，但表達(dá)的意思基本相同：中國(guó)房地產(chǎn)高速井噴發(fā)展的階段已經(jīng)過(guò)去，房?jī)r(jià)普遍暴漲的時(shí)代應(yīng)該結(jié)束了。同時(shí)，炒作樓市暴利時(shí)代應(yīng)該徹底結(jié)束。房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)上漲，中國(guó)房地產(chǎn)也不可能永遠(yuǎn)成為某些人攫取利益的工具。

　　房地產(chǎn)回歸住宅物業(yè)是大勢(shì)所趨，上億只需要回歸合理房?jī)r(jià)才是最熱切的期待。近兩年來(lái)，隨著住房和非投機(jī)的逐漸普及，隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定回歸，越來(lái)越多的人開(kāi)始扭轉(zhuǎn)對(duì)樓市的看法，尤其是剛剛需要買房的人，在持有貨幣的情況下入市為時(shí)已晚，對(duì)國(guó)家調(diào)控樓市充滿信心。如果不是信心滿滿，誰(shuí)敢拿自己后半生的家庭幸福打賭？我不止一次強(qiáng)調(diào)，監(jiān)管本身并不可怕，購(gòu)房者對(duì)樓市預(yù)期的“反轉(zhuǎn)”才是最可怕的。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是房地產(chǎn)投資者，都不希望看到這種情況發(fā)生，因?yàn)檫@意味著市場(chǎng)上的看房者越來(lái)越少，這將直接影響他們套現(xiàn)。每年年底都會(huì)習(xí)慣性的總結(jié)當(dāng)年的樓市，然后順便預(yù)測(cè)來(lái)年的市場(chǎng)走勢(shì)。

　　2019年監(jiān)管和控制的作用得到了強(qiáng)調(diào)，全年出臺(tái)了620項(xiàng)監(jiān)管措施。排除節(jié)假日等于一天兩次，頻率前所未有。雖然整體房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌，但在很多方面已經(jīng)反映出與前兩年完全不同的市場(chǎng)基本面：1。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的定位完全變了。過(guò)去強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石，支柱地位不可替代”。現(xiàn)在積極宣布“不再把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段”，并在年中年末強(qiáng)調(diào)一次；2.前兩年賺了不少錢的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在都不能高調(diào)了。融資政策收緊只是收緊了半年多，很多開(kāi)發(fā)商的資金連鎖已經(jīng)出現(xiàn)了問(wèn)題。下半年整個(gè)近400家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，這已經(jīng)顯示出房地產(chǎn)“困頓”的特點(diǎn)。更難得的是，越來(lái)越多的房企認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)，明白了“現(xiàn)金為王”的道理。剛剛降價(jià)促銷需要的東西也開(kāi)始頻繁上演。恒大“攫取”的速度最快，速度最低。六折買房很享受；3.局部降溫演變成了全球降溫。前兩年的熱點(diǎn)城市現(xiàn)在基本完全關(guān)閉，量?jī)r(jià)也跟著。被稱為“房?jī)r(jià)永久上漲”的一線城市就更可怕了。滬， 京的累計(jì)跌幅已達(dá)到15%-20%，廣州之巔已經(jīng)到來(lái)。調(diào)整指日可待。雖然深圳由于優(yōu)惠政策略有增加，但調(diào)控和升級(jí)的趨勢(shì)非常明顯。2020年也很有可能很難；4.最大的房地產(chǎn)投機(jī)者，非房地產(chǎn)上市公司，也開(kāi)始聚集在一起，出售他們的房地產(chǎn)。對(duì)市場(chǎng)的悲觀情緒可見(jiàn)一斑；甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)的大佬都變得悲觀起來(lái)。孫宏斌開(kāi)始強(qiáng)調(diào)減債的重要性，不敢輕易涉足三四線土地市場(chǎng)；世聯(lián)行陳勁松直言不諱“房?jī)r(jià)上漲的游戲結(jié)束了”，房企的“冬天”才剛剛開(kāi)始；歐陽(yáng)捷某新城表示在未來(lái)90%的中小房企將被淘汰。

　　我在房地產(chǎn)圈多年，知道沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的歡喜，也沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的悲傷。尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的老板們開(kāi)始悲觀了?；究梢耘袛嗍袌?chǎng)環(huán)境確實(shí)不太舒服，否則他們不會(huì)像怨婦一樣出來(lái)“潑苦水”。2019年已經(jīng)成為過(guò)去，無(wú)論是好是壞，我們都必須全盤接受。斗爭(zhēng)中終于有人上車了。恭喜成為億萬(wàn)“房奴”之一；有些人從年初奮斗到年底，因?yàn)楹ε路績(jī)r(jià)下跌，還沒(méi)有下定決心，離實(shí)現(xiàn)“有房夢(mèng)”還有點(diǎn)距離。對(duì)此，有的人后悔自己忙了一年沒(méi)有買房，尤其是在中介和開(kāi)發(fā)商各種輿論的刺激下，甚至覺(jué)得自己失敗了；有的人很淡定，完全不屑一顧，堅(jiān)定的覺(jué)得完全不用擔(dān)心，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌的大局已經(jīng)定下來(lái)了，越晚買房越開(kāi)心，沒(méi)買房的現(xiàn)在都在“掙錢”。2020年房?jī)r(jià)真的會(huì)跌嗎？調(diào)控會(huì)是什么趨勢(shì)？2020年只是“幸運(yùn)年”嗎？

　　我們先來(lái)看看流行經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的“大膽預(yù)測(cè)”仔細(xì)研究一下，其實(shí)對(duì)2020年買房的燃眉之急很有幫助：

　　在今天早上發(fā)布的公告中，馬光遠(yuǎn)直言不諱地說(shuō)出了他對(duì)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的十大預(yù)測(cè)。我總結(jié)列出了今年其中房?jī)r(jià)走勢(shì)的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：1 .2020年調(diào)控的大概率會(huì)放松，但他認(rèn)為放松是沒(méi)有用的，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)城市“房?jī)r(jià)下跌的概率大于上漲的概率”；2.2020年，所有房地產(chǎn)指標(biāo)都不會(huì)表現(xiàn)太差，但銷售開(kāi)發(fā)投資和土地出讓金增速很難達(dá)到2019年的高度，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速將降至5%左右；3.一二線的房?jī)r(jià)將會(huì)反彈，尤其是滬，京的房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整了兩年多。2020年會(huì)有“大驚喜”；4.2020年三四線城市房?jī)r(jià)將“調(diào)整”，因?yàn)橥苿?dòng)上漲的重要因素棚改已經(jīng)停止，大部分三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到階段高點(diǎn)，未來(lái)只會(huì)出現(xiàn)“回調(diào)”。

　　很多房地產(chǎn)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家喜歡做預(yù)測(cè)，當(dāng)然不可能全對(duì)。否則，他們?cè)缇褪峭醭缮窳?。事?shí)上，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)和明年樓市發(fā)展趨勢(shì)最重要的意義是方便大家分析市場(chǎng)。不管有多少大牌專家都不可能相信他們所有的言論。作為買家最重要的是學(xué)會(huì)用自己的結(jié)論和依據(jù)去分析判斷市場(chǎng)，從而得出對(duì)自己有利的，適合自己的結(jié)論。

　　首先，我完全同意馬光遠(yuǎn)關(guān)于2020年放松樓市調(diào)控的說(shuō)法。我甚至傾向于認(rèn)為2020年很可能是樓市調(diào)控的大年，也就是調(diào)控可能達(dá)到新高，很可能會(huì)發(fā)明一些新的、前所未有的調(diào)控措施。為什么這么說(shuō)？有三個(gè)跡象：第一，“三個(gè)穩(wěn)定”仍然是國(guó)家為2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)定的主要基調(diào)。在這種背景下，需要更多的地方適應(yīng)性，需要更多的技能來(lái)規(guī)范樓市。前幾年的“完全自由化”和“直接刺激”的方式肯定是行不通的，因?yàn)檫@違背了中央政府的要求，所以我們今年肯定會(huì)看到很多高庫(kù)存和房?jī)r(jià)下行的壓力。第二，中央宣布“短期內(nèi)不會(huì)用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”，其實(shí)是在向地方政府發(fā)出信號(hào)。今后要逐步減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。如何做到這一步，只有不斷創(chuàng)新和規(guī)范；第三，融創(chuàng)孫宏斌之前透露了信號(hào)稱監(jiān)管不太可能放松，因?yàn)樽》亢妥≌呀?jīng)上升到戰(zhàn)略發(fā)展的高度。

　　監(jiān)管當(dāng)然是雙向的。隨著進(jìn)一步收緊，一些城市必然會(huì)出現(xiàn)一些“放松”。這一點(diǎn)沒(méi)必要大驚小怪。我們之前討論過(guò)很多次。調(diào)控本身就是穩(wěn)定樓市，所有政策的制定和公布都是為了把房?jī)r(jià)控制在合理的范圍內(nèi)。

　　其次，馬光遠(yuǎn)說(shuō)一二線的房?jī)r(jià)將在2020年反彈，尤其是我不同意的滬，京一方面，滬， 京是樓市調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)。在中央三令五申要求“堅(jiān)持住不投機(jī)”的時(shí)刻，風(fēng)向標(biāo)城市的監(jiān)管一定不能放松；另一方面，世界都知道滬，京的房地產(chǎn)投資價(jià)值最高，不利于建立調(diào)控的威嚴(yán)。未來(lái)幾年打擊房地產(chǎn)投機(jī)仍然勢(shì)在必行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是民生工程，其住宅物業(yè)仍處于首位。特別是在完全不依賴房地產(chǎn)的京和滬，有必要嚴(yán)格控制。

　　當(dāng)然，在人口大幅增長(zhǎng)的其他城市，房?jī)r(jià)也有小幅上漲的可能。畢竟，需求已經(jīng)被壓抑了很久，尤其是農(nóng)歷新年后的3、4月份，也是集中住房需求釋放的關(guān)鍵時(shí)期，如果很多城市抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，以定居和變相搶人才的形式“放松”調(diào)控，確實(shí)會(huì)刺激集中，住房需求的釋放，有利于樓市提高房?jī)r(jià)。所以，剛剛需要的買家確實(shí)需要密切關(guān)注幾個(gè)潛在二線城市的短期走勢(shì)，隨時(shí)行動(dòng)，隨時(shí)出擊。

　　而且對(duì)于大部分三四線城市和所有五六線城市來(lái)說(shuō)買房真的不急。買房的時(shí)間還沒(méi)到。等的人越多，賺的就越多；至于一二線市的迫切需求，我們實(shí)際上可以從現(xiàn)在開(kāi)始看房計(jì)劃，因?yàn)榇汗?jié)后迎來(lái)市場(chǎng)可能會(huì)有“小春”的趨勢(shì)。

　　對(duì)此，我在昨天的文章中說(shuō)得很清楚，三四線城市現(xiàn)在是投資者最后一次撤離：一方面，棚子已經(jīng)停了，房?jī)r(jià)沒(méi)有繼續(xù)上漲的可能；另一方面，無(wú)價(jià)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)很多投資者已經(jīng)證明套現(xiàn)越來(lái)越難；更重要的是一二線對(duì)3456線有很強(qiáng)的虹吸作用。特別是發(fā)改委要求超大城市和特大城市全面開(kāi)放和落戶。未來(lái)人口向集中一二線轉(zhuǎn)移，三四線城市購(gòu)買力逐漸喪失是大勢(shì)所趨?，F(xiàn)在如果不抓緊時(shí)間套現(xiàn)走人，剩下的機(jī)會(huì)真的很少。

　　與此同時(shí)，這些根本性的變化也使得這些城市完全喪失了競(jìng)爭(zhēng)力。雖然國(guó)家已經(jīng)把2020年的樓市定為“三穩(wěn)”，但我們也要清醒地認(rèn)識(shí)到，對(duì)于幾個(gè)沒(méi)有人口的一線城市，產(chǎn)業(yè)和資金的資源類房?jī)r(jià)不需要試圖穩(wěn)定就可以穩(wěn)定下來(lái)。因?yàn)檫@些城市受市場(chǎng)本身的影響比較大，沒(méi)有購(gòu)房需求，沒(méi)有資金的流入，沒(méi)有人口支撐，房?jī)r(jià)怎么可能穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商和投資者的房子誰(shuí)來(lái)接手？當(dāng)?shù)厝巳司灰?-3套房，就指望他們接手再等50年。

　　業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)“未來(lái)五年大部分三四線城市房?jī)r(jià)將下跌30%以上”，確實(shí)與當(dāng)前主流趨勢(shì)不符，但個(gè)人認(rèn)為還是比較現(xiàn)實(shí)的。我不能給出準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但在我看來(lái)三四線城市的房?jī)r(jià)回到2016年初的水平確實(shí)是合理的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)于三四線城市還沒(méi)有買房的人來(lái)說(shuō)，確實(shí)不是入市的時(shí)候。如果能再等兩三年，他們就真的“掙錢”了。這就像廣東大部制改革的制度一樣，能否造就新的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

　　在上面的介紹你可以清楚了解到有關(guān)國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控的事情，那樣你也可以評(píng)價(jià)一下對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)整是否對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加有利。