投資要點(diǎn)

　　監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次正面表態(tài)，11 月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)環(huán)比回暖銷售、竣工數(shù)據(jù)回暖，新開(kāi)工降幅仍明顯。截至21 年11 月，商品住宅累積新開(kāi)工/竣工/銷售面積分別同比-8.4%/+16.2%/+4.4%，單11 月商品住宅新開(kāi)工/竣工/銷售面積分別同比-22.38%/+13.24%/-16.29%，主要受前期地產(chǎn)商融資環(huán)境緊張影響，新開(kāi)工和銷售面積仍連續(xù)下行，但近期監(jiān)管機(jī)構(gòu)正面表態(tài)多，按揭政策有所放松，積累需求有所釋放，銷售面積同比數(shù)據(jù)邊際改善(10 月分為-24.11%)；新開(kāi)工降幅同樣有所縮窄(10 月為-33.89%)，但在21 年竣工大年對(duì)新開(kāi)工擠出效應(yīng)影響下，下行程度仍超過(guò)了季節(jié)性影響。保交付帶動(dòng)竣工面積11 月快速增長(zhǎng)(10 月為-21%)，環(huán)比顯著向好。

　　房地產(chǎn)投資小幅回暖。2021 年 1-11 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增13.2%，較前值下降0.8pct，單11 月房地產(chǎn)投資額 12380 億元，同比-4.3%，但較10月收窄1.1 pct，主要受益于地產(chǎn)政策邊際改善。

　　精裝房壓力猶存。1-10 月中國(guó)住宅精裝開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目房間規(guī)模231.5 萬(wàn)套(-13.2%)，其中10 月-29%，在房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調(diào)控政策持續(xù)收緊影響下壓力猶存。

　　地產(chǎn)商銷售增速下滑，邊際改善可期。11 月TOP10 房地產(chǎn)廠商銷售增速在前期政策收縮與恒大事件影響下月增速普遍有大幅度下滑，但近期監(jiān)管機(jī)構(gòu)持續(xù)正面表態(tài)，隨著“重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款”工作的推進(jìn)，寬信用政策下地產(chǎn)商銷售有望邊際改善。

　　11 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比-7%，較前值已縮窄2.5pct。

　　11 月家居零售環(huán)比改善，地產(chǎn)環(huán)境托底定調(diào)下，估值有望修復(fù)21 年11 月家具零售額167 億元，同比提升6.10%，環(huán)比上升12.08%；21 年11 月家居及零件出口金額70 億美元，同比提升1.9%，環(huán)比提升8%，主要系去年11 月(+42%)高基數(shù)，從而增速邊際下滑。 地產(chǎn)環(huán)境托底定調(diào)，后周期板塊估值有望修復(fù)。12 月8 日至10 日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，地產(chǎn)環(huán)境邊際寬松預(yù)期加強(qiáng)；此外發(fā)改委提出要實(shí)施家具家裝下鄉(xiāng)補(bǔ)貼和新一輪汽車下鄉(xiāng)；疊加一行兩會(huì)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)正面發(fā)聲，降準(zhǔn)落地、政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)22 年“促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)”。多因素下，我們認(rèn)為地產(chǎn)政策環(huán)境見(jiàn)底，地產(chǎn)鏈最高壓時(shí)點(diǎn)正在過(guò)去，有望迎來(lái)估值修復(fù)。

　　投資建議

　　持續(xù)推薦布局優(yōu)質(zhì)龍頭顧家家居、歐派家居、敏華控股，同時(shí)重點(diǎn)關(guān)注前期因β 壓力下殺至至非常便宜的優(yōu)質(zhì)家居資產(chǎn)索菲亞(22 年P(guān)E11X，預(yù)期增長(zhǎng)15%-20%，12 月19 日發(fā)布整家定制、后續(xù)經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)可期)、【志邦家居(603801)、股吧】(22 年P(guān)E14X，預(yù)期增長(zhǎng)20-25%)、喜臨門(22 年P(guān)E 20X，股權(quán)激勵(lì)考核22-24 年復(fù)合收入+25%、利潤(rùn)+30%，零售占比持續(xù)提升)、金牌廚柜(22 年P(guān)E12.6X，股權(quán)激勵(lì)考核22-23 年利潤(rùn)復(fù)合+20%、彰顯成長(zhǎng)信心)等。此外建議關(guān)注曲美家居(海外E 公司經(jīng)營(yíng)存預(yù)期差，利息開(kāi)支釋放業(yè)績(jī)彈性，對(duì)應(yīng)22年P(guān)E 14X)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)政策調(diào)控力度超預(yù)期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇