REITs 產(chǎn)品交易活躍，近期出現(xiàn)不少產(chǎn)品的臨時停牌，并發(fā)布公告請投資者注意投資風險。我們認為，資產(chǎn)荒本身是階段性的，長端LPR 未來的下降空間也比較有限，REITs 產(chǎn)品更是有明顯的擴容空間。我們看好REITs 市場的中長期發(fā)展，建議機構(gòu)投資者積極參與一級市場，但并不看好存量REITs 產(chǎn)品短期的價格表現(xiàn)。

　　REITs 交易更加活躍。2022 年2 月10 日-16 日，REITs 市場總交易金額為25.92 億元，環(huán)比增幅高達48.6%。各類REITs 資產(chǎn)交易金額環(huán)比全面高速增長，其中倉儲物流類、生態(tài)環(huán)保類REITs 環(huán)比分別實現(xiàn)69%、58%的增長，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs 資產(chǎn)環(huán)比增速也分別達到43%、36%。總體來看，REITs 交易不斷升溫，既說明了REITs 產(chǎn)品的長期生命力，也反映了持續(xù)上漲之后，當時市場存在非理性因素。

　　臨停之后，市場逐漸回歸理性。本周，REITs 組合價格前高后低，在多個REITs基金產(chǎn)品發(fā)布臨時停牌及風險提示公告后，市場開始明顯轉(zhuǎn)向調(diào)整，其中，2022 年2 月17 日REITs 市場組合單日下降2.37%，降幅明顯。本周周中，蛇口產(chǎn)園、張江光大、建信中關(guān)村先后分別多次宣布交易日內(nèi)短暫停牌，首鋼綠能亦于2 月12 日、15 日分別發(fā)布風險提示性公告，各REITs 產(chǎn)品均多次舉例說明因二級市場交易價格升高導致的產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率下降所帶來的投資風險，強調(diào)預測可供分配金額不代表實際年度實現(xiàn)金額，現(xiàn)金分派率也不等同于基金的收益率，提醒投資者注意潛在風險。

　　資產(chǎn)荒本身是階段性的。我們認為，REITs 產(chǎn)品作為優(yōu)質(zhì)的金融資產(chǎn)，具備長期投資價值。但當REITs 市場的凈現(xiàn)金流分派率下降到2.7%以下(對產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)而言)，其的確受到當前資產(chǎn)荒影響。以大類資產(chǎn)的配置眼光，信用債市場的風險、上市企業(yè)經(jīng)營業(yè)績下滑的可能性，使得場內(nèi)資金追捧以資產(chǎn)(而非企業(yè)主體)為基礎(chǔ)的REITs.但我們對中國經(jīng)濟的平穩(wěn)有信心，認為信用風險的蔓延仍然是可控的，資產(chǎn)荒并不會在普遍意義上不斷擴大，長端LPR 的下降幅度也是有限的。我們并不認為，處于高位的REITs 短期有極大的價格上漲空間。

　　期待產(chǎn)品擴容和品類擴容。本周，據(jù)深交所公告顯示，此前在2021 年12 月30 日上報申請的鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金已于2022 年2 月15 日獲得受理，后續(xù)經(jīng)過問詢、審核等流程之后即可上報發(fā)行。

　　根據(jù)國家發(fā)改委在2021 年底的統(tǒng)計，上百個REITs 未來一段時間有望進入市場。我們相信，可投資標的不斷豐富，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施的品類不斷多元化，十分有助于緩解資產(chǎn)荒背景之下，REITs 市場規(guī)模小，可投資標的少的問題。

　　我們也建議機構(gòu)投資者關(guān)注一級市場，包括作為基石投資者參與REITs 的可行性。

　　風險提示：部分基礎(chǔ)設(shè)施受政策影響，短期經(jīng)營收入不達預期的風險。