從首批9只公募REITs成功上市，到如今44只產品在上交所熠熠生輝；從最初5只REITs于上交所首發(fā)募資166億元，到截至2025年6月5日收盤全市場總市值歷史性突破2000億元大關，其中上交所REITs總市值占比67%達1352億元……這一組組數據，生動地描繪了我國基礎設施公募REITs市場，尤其是滬市REITs市場令人矚目的發(fā)展軌跡。

　　2021年6月21日，我國基礎設施公募REITs試點正式落地，首批9只公募REITs成功叩開資本市場大門。其中，中金普洛斯、東吳蘇園、富國首創(chuàng)水務、浙商滬杭甬、華安張江產業(yè)園共5只REITs在上交所首發(fā)上市，拉開了滬市REITs蓬勃發(fā)展的序幕。截至2025年6月5日收盤，在不到4年的時間里，市場規(guī)模與活力實現了跨越式增長。

　　記者從上交所獲悉，截至2025年6月5日，上交所REITs產品上市數量達44單，較2023年底翻倍，募集規(guī)模1216億元，占全市場近七成(全市場總募集規(guī)模1795億元)。產權類項目中，園區(qū)、倉儲物流、消費、保障性租賃住房項目在上交所分別有12單、5單、4單、6單，募集規(guī)模分別為203億元、138億元、63億元、95億元。經營權類項目里，能源、交通、生態(tài)環(huán)保項目上交所分別有5單、10單、1單，募集規(guī)模為143億元、540億元、19億元。

　　值得關注的是，自2024年起，新資產類型不斷涌現，包括首批消費類(物美、金茂、百聯、奧萊)、首單跨海大橋(平安交投)、首單市政(濟南供熱)。未來，數據中心、旅游景區(qū)等領域首單公募REITs有望加速落地，進一步豐富資產類型。

　　在經營業(yè)績方面，滬市33只REITs披露2024年年報，較2023年增加13只。這些REITs共實現收入85億元，同比增長35%；實現可供分配金額62億元，同比增長28%；分紅金額59億元，同比增長32%，為投資者提供了穩(wěn)定回報。

　　與此同時，二級市場逐步回暖、市場交投活躍。2025年初，央行釋放適度寬松貨幣政策信號，10年期國債收益率下行至1.67%左右。在此背景下，投資者越發(fā)認識到REITs的配置價值，二級市場熱度持續(xù)。2025年以來(截至6月5日收盤)，滬市REITs復權漲幅達21%，超過中證REITs全收益指數的14%，較發(fā)行價漲幅達28%。消費、租賃住房、收費公路行業(yè)表現突出，年內漲幅分別為44%、26%、22%，高于全市場同類項目平均漲幅。同時，滬市REITs日均成交額4.4億元，占全市場70%，日均換手率0.79%，高于全市場平均的0.77%。收益表現上，滬市REITs平均現金流分派率5.8%、平均內部收益率3.6%，配置性價比高。

　　此外，上交所積極推動完善REITs擴募機制，形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅動格局。2023年，華安張江REIT、中金普洛斯REIT完成擴募上市，規(guī)模約50億元。2024年，6單項目發(fā)布擴募公告，截至目前2單已通過，4單處于受理反饋階段。據了解，滬市擴募項目在資產篩選上呈現資產混包、跨區(qū)域資產組合等特點，如中航京能REIT探索“光伏+水電”資產混裝，國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)（300832）園REIT推出“工業(yè)廠房+研發(fā)辦公”資產組合。