債券姜佩珊：公募REITS 發(fā)展回顧與后市解讀。我國公募REITS 試點(diǎn)平穩(wěn)進(jìn)行，近期政策頻出，投資體系逐步完善。2021 年開始政策密集釋放，涵蓋項(xiàng)目入庫、險(xiǎn)資入市、稅收試點(diǎn)、擴(kuò)募機(jī)制等多個環(huán)節(jié)。截至目前，我國共有12 只公募REITS 產(chǎn)品，涵蓋產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流及生態(tài)環(huán)保領(lǐng)域。

　　房地產(chǎn)涂力磊：公募REITS 發(fā)展大有可為。美國 REITS 市場起步較早，發(fā)展相對成熟，行業(yè)覆蓋面廣，目前規(guī)模居于世界首位，且收益規(guī)?？捎^，或可為我國 REITS 市場的長期發(fā)展提供參照。據(jù) NAREITS 統(tǒng)計(jì)，截至2022 年2月15 日，美國共存續(xù) 192 支 REITS，其中權(quán)益型 REITS 共 159 支， 約占REITS 總數(shù)量的 82.29%。底層資產(chǎn)的種類看，我們認(rèn)為美國權(quán)益型 REITS 主要涵蓋購物中心、租賃住宅、辦公樓、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)地產(chǎn)、倉儲等。相比海外，國資REITS 市場僅僅放開保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)(大部分也是園區(qū)辦公樓，但土地屬性為工業(yè)屬性)，暫時(shí)還未放開底層資產(chǎn)中規(guī)模較大的商業(yè)不動產(chǎn)、寫字樓、停車場。目前已上市REITS 中園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施是主要方向。風(fēng)險(xiǎn)提示：購物中心、商業(yè)和住宅方向暫時(shí)政策未放開。

　　何時(shí)能放開暫時(shí)仍具有不確定性。

　　交運(yùn)虞楠：倉儲物流行業(yè)“熱度”高；高速公路行業(yè)“波動”小。我國目前12只公募REITS 中，交通運(yùn)輸行業(yè)相關(guān)的共6 只：4 只高速公路公募REITS 基金，2 只倉儲物流公募REITS 基金。從兩批交運(yùn)REITS 的整體收益來看，倉儲物流>

　　高速公路。截至2021 年12 月31 日，倉儲物流REITS 上市以來年化平均收益率為53.02%，受益于近年電商業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，以及進(jìn)出口需求的不斷攀升，有力帶動倉儲物流行業(yè)快速發(fā)展，預(yù)期現(xiàn)金流成長性高。高速公路REITS，發(fā)行規(guī)模目前最大，兩批共計(jì)發(fā)行156.04 億元，首批高速公路REITS 上市以來的年化平均收益率為15.27%，主要受新冠疫情影響，車流量受阻，導(dǎo)致整體收益率較低。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)受疫情影響加大。疫情爆發(fā)具有不確定性。

　　公用事業(yè)吳杰：節(jié)能環(huán)保REITS，政策紅利明顯。目前公募REITS 中，節(jié)能環(huán)保行業(yè)相關(guān)有2 只，富國首創(chuàng)水務(wù)REITS(污水處理)和中航首鋼綠能REITS(垃圾焚燒及餐廚處理)，截止2022.6.10，上市以來累計(jì)收益率分別為53%/42%，平均高達(dá)47%，領(lǐng)先市場。首年分派率也較高，中航首鋼綠能REITS全年分紅兩次共1.68 億元，分派率達(dá)12.6%，富國首創(chuàng)水務(wù)REITS 分派率為7.2%。風(fēng)險(xiǎn)提示：公用事業(yè)與經(jīng)濟(jì)活動總量相關(guān)。未來需要關(guān)注經(jīng)濟(jì)整體恢復(fù)速度。

　　建筑張欣劼 ：REITS 助力盤活存量資產(chǎn)，對建筑行業(yè)意義重大。我們認(rèn)為REITS破局對建筑企業(yè)意義重大：短期看公司當(dāng)期可獲投資收益，并提前回收資金，降低資產(chǎn)負(fù)債率；長期看，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITS 能夠打通資產(chǎn)退出的通道，釋放投資能力，形成投資良性循環(huán)，構(gòu)建完整覆蓋“投資建設(shè)-運(yùn)營孵化-成熟退出”

　　的閉合資本運(yùn)作模式。風(fēng)險(xiǎn)提示：建筑行業(yè)與固定資產(chǎn)投資總量相關(guān)。未來需要關(guān)注經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度。