公募REITs 試點(diǎn)加速，國(guó)內(nèi)第二單保租房公募REIT 項(xiàng)目通過2021 年以來中央針對(duì)保障性租賃住房建設(shè)力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當(dāng)前“租購(gòu)并舉、全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”已成為建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，“十四五”期間預(yù)期全國(guó)保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900 萬(wàn)套，涉及的總投資額為1.35 萬(wàn)億元，約占同期房地產(chǎn)投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%(光大宏觀)。2022 年7 月11 日，國(guó)內(nèi)首單保租房REIT 審核通過；7 月14 日，中金廈門保租房REIT 再獲批。保租房REIT乘風(fēng)起航利于拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，促進(jìn)存量資產(chǎn)向運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型，助力租賃物業(yè)證券化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理完整閉環(huán)。

　　中金廈門保租房REIT 當(dāng)前投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較好增長(zhǎng)潛力1.地理位置來看，中金廈門保租房REIT 底層項(xiàng)目為位于福建廈門集美區(qū)的兩項(xiàng)保障性租賃住房，即園博公寓與珩琦公寓。兩個(gè)項(xiàng)目周邊分別具備相對(duì)優(yōu)異的教育及產(chǎn)業(yè)就業(yè)條件，公共交通較為便利，配套設(shè)施完善，有較大的潛在租房需求。

　　2.出租情況來看，為符合目標(biāo)客群需求，兩所公寓均以小戶型及短期租約為主。

　　截至2022M3，兩個(gè)項(xiàng)目均已處于飽和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，平均出租率達(dá)99.29%，平均租金單價(jià)為31.56 元/平/月，平均等待入住租戶排號(hào)超2000 號(hào)，租客需求旺盛。

　　3.盈利情況來看，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目雖運(yùn)營(yíng)未滿3 年，但已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　兩家項(xiàng)目公司于2020、2021 年及2022 年1-3 月合計(jì)營(yíng)收分別為44.67 萬(wàn)元、4200.35 萬(wàn)元、1686.93 萬(wàn)元；毛利率為-798.85%、56.11%、67.56%。除2020年因新投入運(yùn)營(yíng)導(dǎo)致毛利為負(fù)外，后續(xù)營(yíng)收因出租率走高而呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　4.資產(chǎn)所在市場(chǎng)來看，近年來廈門集美區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢(shì)帶來常年凈人口流入；而同時(shí)廈門較高的住宅銷售價(jià)格為保租房市場(chǎng)的需求發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)前集美區(qū)域租賃住房市場(chǎng)供給尚不能滿足租房群體需求，兩個(gè)保租房項(xiàng)目具備小戶型低租金特點(diǎn)，供給兼具高質(zhì)量與可支付性；同時(shí)，與市場(chǎng)化租賃住房相比，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在常態(tài)化配租階段接近滿租，一定程度上緩解了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的利益沖突情況。

　　在定價(jià)合理的情況下，中金廈門保租房REIT 能夠?yàn)橥顿Y者提供良好的回報(bào)截至2022 年3 月31 日，中金廈門保租房REIT 底層資產(chǎn)組合估值合計(jì)12.14億元，平均估值單價(jià)6114.21 元/平方米。根據(jù)相關(guān)假設(shè)前提下基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算，預(yù)計(jì)2022 年4-12 月及2023 年度REIT 項(xiàng)目可供分配金額分別為39.1百萬(wàn)元及51.9 百萬(wàn)元；對(duì)應(yīng)凈現(xiàn)金流分派率可達(dá)4.27%(年化)及4.28%。

　　投資建議：我國(guó)保租房公募REIT 再發(fā)力，利于引導(dǎo)市場(chǎng)由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)潛力、提升估值溢價(jià)。預(yù)期在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs 產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時(shí)考慮到公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動(dòng)投資價(jià)值的空間，預(yù)期后續(xù)有望迎來REITs 試點(diǎn)范圍進(jìn)一步向房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域放開。關(guān)注REITs 發(fā)展對(duì)存量運(yùn)營(yíng)板塊的估值重塑作用，建議關(guān)注存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人(管理人)主體優(yōu)質(zhì)可靠的標(biāo)的。建議關(guān)注萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)，中國(guó)金茂、新城控股、【保利發(fā)展(600048)、股吧】、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析：市場(chǎng)租金短期內(nèi)下降風(fēng)險(xiǎn)，租賃集中到期風(fēng)險(xiǎn)，租賃需求改善風(fēng)險(xiǎn)，土地使用權(quán)續(xù)期風(fēng)險(xiǎn)。