?。ㄔ瓨?biāo)題：郁亮：房地產(chǎn)市場顯然超跌了?。?/p>

　　“當(dāng)前市場顯然超跌了”，在8月31日召開的中期業(yè)績會上，萬科董事會主席郁亮對當(dāng)前市場形勢做出明確判斷，“政策已在發(fā)力，希望盡快落地。相信在各方面的共同努力下，隨著經(jīng)濟運行持續(xù)好轉(zhuǎn)，對未來的預(yù)期逐步穩(wěn)定，市場會回到健康合理的水平?！?/p>

　　市場已經(jīng)超跌

　　上半年地產(chǎn)銷售的低迷影響了整個行業(yè)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023 年上半年全國商品房銷售面積同比下降 5.3%，其中二季度銷售金額同比下降 1.6%。萬科的業(yè)績也隨之承壓，公司昨日披露的2023年半年報顯示，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2008.9億元，凈利潤98.7億元，兩項數(shù)據(jù)分別同比下降2.9%、16.3%。

　　對于當(dāng)前市場表現(xiàn)，郁亮認(rèn)為，“現(xiàn)階段的市場顯然超跌了，由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應(yīng)?！彼寡裕裉焖袕臉I(yè)人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。

　　不過，正如郁亮在6月股東大會上向行業(yè)喊話“道路是曲折的，前途是光明的”，郁亮今日再次為行業(yè)打氣稱，“從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機會在出現(xiàn)。”

　　從行業(yè)需求角度，對比美國城鎮(zhèn)化的歷史，郁亮人認(rèn)為未來房地產(chǎn)行業(yè)仍有可為?！鞍唇?jīng)驗建設(shè)水平保守估計，未來10-12億平米的新開工是有保障的”。而作為對比，郁亮分享行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)計，按照今年1-7月新開工面積同比下降25%的速度，我國今年新開工面積或僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

　　“當(dāng)前政策已在發(fā)力了，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場回到健康合理的水平?！?郁亮進一步呼吁，“盤活存量資產(chǎn)等問題對行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，政治局會議也提出了有關(guān)要求，這對行業(yè)是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。”

　　郁亮相信，“在各方面的共同努力下，隨著經(jīng)濟運行持續(xù)好轉(zhuǎn)，對未來的預(yù)期逐步穩(wěn)定，市場會回到健康合理的水平。在此過程中，難免還有波浪、曲折，萬科將把準(zhǔn)備工作做得更充分，留足冗余度，筑牢安全底線。”

　　有足夠信心確保經(jīng)營安全

　　那么，萬科做了哪些準(zhǔn)備？

　　首要的是確保公司的經(jīng)營安全。萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在會上表示，“公司有足夠的信心，可以確保萬科的經(jīng)營安全，已經(jīng)筑好了最牢固的底線。”

　　韓慧華強調(diào)，萬科是一家危機感驅(qū)動的公司，長期堅持穩(wěn)健的財務(wù)策略，始終把保持經(jīng)營安全、健康的財務(wù)狀況放在最重要的位置。這表現(xiàn)在三方面，一是萬科高度重視經(jīng)營現(xiàn)金流的管理，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年保持為正，二是萬科對高杠桿保持敬畏與克制，凈負(fù)債率一直處于在行業(yè)低位，三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用。

　　昨日披露的財報顯示，萬科在上半年保持了連續(xù)14年的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。同時，萬科的債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，短債占有息負(fù)債比例降至14.2%的歷史低點，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。國際三大評級機構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽均維持了萬科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級。

　　在此基礎(chǔ)上，萬科昨日宣布終止定增事項并撤回申請文件，根據(jù)此前披露預(yù)案，公司原擬定增募資規(guī)模達150億元。在會上，萬科董秘朱旭對該事項予以回應(yīng)稱，當(dāng)前公司A股股價處于低位，經(jīng)審慎分析，并充分聽取投資者意見，公司決定終止此前的A股定增計劃。朱旭強調(diào)，公司各項的融資渠道比較暢通，足以補充相應(yīng)資金。

　　其次，萬科正在著力提升投資質(zhì)量。公司首席運營官、執(zhí)行副總裁劉肖表示，從投資強度角度上來說，公司過去兩年已經(jīng)做了一定幅度的調(diào)整，公司今年1-8月的投資強度在28%左右，在行業(yè)上行期投資強度往往達到40%或者更多，“公司努力在投資強度下降的同時，強調(diào)投資的質(zhì)量?！?/p>

　　圍繞投資策略，劉肖進一步分享了公司的三個標(biāo)準(zhǔn)：第一，市場和客戶基礎(chǔ)比較好，客戶的來源清晰；第二，前置產(chǎn)品解決方案，解決方案清晰、準(zhǔn)確、有把握；第三，就是財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。今年1-8月，萬科一共投資了32個項目，總投資額719億，股東IRR水平普遍在20%以上。他預(yù)計此前獲取的32個項目平均開盤周期在5個月左右，主要將在今年下半年開盤。

　　最后，萬科將堅定實施不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，各業(yè)務(wù)持續(xù)加強能力建設(shè)，提升經(jīng)營回報水平。萬科表示，將從經(jīng)營視角完善建管標(biāo)準(zhǔn)，形成更多具備交易條件的優(yōu)良資產(chǎn)，探索 REITs等創(chuàng)新型工具；從集團整體利益最大化角度推動業(yè)務(wù)協(xié)同。

　　郁亮表示，房地產(chǎn)市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。萬科對當(dāng)前市場的看法和態(tài)度，就是筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

　　校對：廖勝超